雷乘宇 雷剛躍

摘?要：習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，“讓全體人民住有所居”?！白》繖?quán)”是公民的基本權(quán)利，為住房困難者提供必要的幫助成為政府重要的社會(huì)保障責(zé)任之一。廉租房是我國住房保障制度中一項(xiàng)重要的制度，在解決中低收入困難家庭的“住房權(quán)”方面具有舉足輕重的作用。而廉租房制度中，廉租房房源的供給和管理大多由地方政府直接主導(dǎo)建設(shè)和管理，給地方政府的管理和財(cái)政帶來了較大壓力。若將市場機(jī)制引入廉租房制度，將有利于減輕政府的負(fù)擔(dān)，并提升社會(huì)保障兜底服務(wù)的質(zhì)量和水平，更好地縮小貧富差距，穩(wěn)定社會(huì)秩序，促進(jìn)社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：廉租房?市場機(jī)制?社會(huì)保障

一、背景

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住宅價(jià)格在不斷上漲，2008年至2019年全國房價(jià)幾乎全部處于上漲趨勢，且在2008年至2010年間房價(jià)水平上漲速度最快，截止至2018年深圳、廣州、北京等城市房價(jià)水平與2008年相比有了很大提升，其中以深圳房價(jià)水平提升速度最快，達(dá)到了361%，位列全國增速第一。

房價(jià)的上漲一定程度上反映了城市的繁榮與發(fā)展，但房價(jià)的高速增長也帶來了諸多社會(huì)問題，例如低收入人群以及貧困人群無法支付高額的購房費(fèi)或房租費(fèi)，無法保障其住房權(quán)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，居民住房消費(fèi)的彈性幾乎為零，具有極強(qiáng)的需求剛性。2010年8月，李克強(qiáng)在北京考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時(shí)說，“住房是居民的大事，也是政府的大事。實(shí)施保障性安居工程，是保障和改善民生的重大舉措，也是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要措施”。

在現(xiàn)如今，保障性住房在政府的推動(dòng)下，進(jìn)一步快速發(fā)展。保障性住房供給數(shù)量大幅提升，僅2014年一年，新開工保障性住房700余萬套。不僅如此，政府還對居民的住房權(quán)，通過住房補(bǔ)貼、房屋分配等多種形式進(jìn)行保障。但在實(shí)際運(yùn)作過程中，廉租房等保障性住房缺乏實(shí)際有效的退出機(jī)制，導(dǎo)致制度實(shí)際出現(xiàn)“退出難”的情況。

由于廉租房等保障性住房多由地方政府財(cái)政出資修建或購買，在一些財(cái)政收入欠佳的地方政府缺乏長期有效的運(yùn)營機(jī)制，導(dǎo)致部分地區(qū)保障性住房供給困難。

在我國社會(huì)，社會(huì)保障性工程，特別是廉租房工程，大多由政府財(cái)政直接撥款，忽視經(jīng)濟(jì)效益更加注重社會(huì)效應(yīng)，但這種模式給政府財(cái)政帶來了巨大的壓力，而且大多數(shù)廉租房都由政府直接管理，由于各種因素的綜合影響，不能很好的確保“效率”，也給政府管理帶來了一定的工作負(fù)擔(dān)。但如果在廉租房制度中引入市場機(jī)制，通過政府這“有形的手”和市場“無形的手”的共同調(diào)解下，能夠進(jìn)一步在公平的基礎(chǔ)上確保效率的提升，使得保障供給更好對應(yīng)具體需求。

二、現(xiàn)行廉租房制度存在的問題

第一，廉租房房源供給直接由政府財(cái)政撥款，給地方政府財(cái)政帶來了較大壓力。

第二，廉租房退出機(jī)制的執(zhí)行力度較為不足，不能很好地提高效率。

第三，由于廉租房所收取的租金以及物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用極低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場平均價(jià)格，廉租房運(yùn)營過程中出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)跟不上的情況。

第四，屬于廉租房制度保障體系中部分家庭，實(shí)際所需人均面積大于廉租房制度規(guī)定人均面積。

三、在廉租房制度中引入市場機(jī)制的具體措施

（一）吸引民營資本進(jìn)入廉租房供給和運(yùn)營管理

通過政府財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、政策支持、政府購買服務(wù)、貼息貸款等措施，擴(kuò)大廉租房房源供給和提升廉租房運(yùn)營期間的物業(yè)管理水平。

廉租房小區(qū)人群較為集中，可以以政府主導(dǎo)的方式組建廉租房房委會(huì)對該小區(qū)進(jìn)行管理，并通過房委會(huì)和一些管理能力較強(qiáng)的物業(yè)集團(tuán)溝通，將小區(qū)內(nèi)的大型商場或局部商鋪和停車位用低價(jià)的方式出租給他們，由他們再將鋪位和車位分租出去，所獲得的利潤由物業(yè)公司收取用以補(bǔ)貼物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金，這樣一來，既能夠?yàn)榱夥啃^(qū)補(bǔ)充物業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)，提升廉租房小區(qū)物業(yè)管理水平，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，更好的促使廉租房制度的持續(xù)運(yùn)營，并能夠?qū)?fù)雜的管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)嫁于企業(yè)。

（二）以廉租房制度規(guī)定為基礎(chǔ)，根據(jù)廉租房需求者實(shí)際所需，對超出廉租房制度所保障的范圍依照當(dāng)?shù)胤孔馐袌銎骄鶅r(jià)格并根據(jù)廉租房需求者收入收取合適的費(fèi)用

由于廉租房需求者的實(shí)際需求可能出現(xiàn)偏差，由于工作或者生活需要可能大于廉租房制度所規(guī)定的人均標(biāo)準(zhǔn)，所以引入市場化管理模式，讓租戶根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行選擇廉租房房源，能更好地將資源和需求對接，更好保障租戶的住房權(quán)。

（三）采取廉租房資產(chǎn)證券化融資方式

可以根據(jù)目前所實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)規(guī)定，和廉租房的具體特點(diǎn)相對接，成立廉租房投資信托資金，政府保證用預(yù)算資金或減免稅收來對廉租房保障資金和市場收益之間的差距進(jìn)行填補(bǔ)。（四）在廉租房制度中引入征信制度，并對違反廉租房制度的租戶提高收費(fèi)并納入全國征信制度

在現(xiàn)行廉租房制度中，退出機(jī)制的執(zhí)行一直是比較困難的問題，因?yàn)樵谥袊说膫鹘y(tǒng)文化中，房屋是“家”這個(gè)概念的延伸和實(shí)物化，搬家在中國人眼里是一件大事，再加上廉租房相關(guān)的利好配套設(shè)施，使得廉租房的退出機(jī)制執(zhí)行不夠，資源就沒有在公平的基礎(chǔ)上確保效率，在一定程度上造成了資源浪費(fèi)。而通過引入征信制度，針對符合退出標(biāo)準(zhǔn)而沒有退出的租戶，載入個(gè)人征信及若干年后不享受租房保障待遇等，同時(shí)逐步提高租金引入市場化管理模式，租戶不再享受保障待遇。

（五）組建廉租房專項(xiàng)基金

在社會(huì)保障性基金建設(shè)方面，可以學(xué)習(xí)借鑒新加坡的中央公積金制度，擴(kuò)大公積金普及率，并輔助以商業(yè)性質(zhì)的銀行，完善住房金融體系制度，并借鑒新加坡公積金制度契約式儲(chǔ)蓄和封閉性運(yùn)營的特點(diǎn)，來建立廉租房專項(xiàng)基金。

四、引入市場機(jī)制的優(yōu)勢和積極影響

（一）減輕地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)壓力

運(yùn)用貼息貸款、降低稅收等利好政策支持的方式，吸引民營資本進(jìn)入廉租房建設(shè)。能在很大程度上減輕地方政府在社會(huì)住房保障方面的財(cái)政投入，使地方政府有更多的財(cái)政余力對社會(huì)其他方面進(jìn)行調(diào)節(jié)和保障，同時(shí)也促使廉租房房源的持續(xù)供給，能滿足社會(huì)需求。

（二）提升了廉租房小區(qū)物業(yè)管理持續(xù)運(yùn)營的水平

運(yùn)用廉租房小區(qū)出租商鋪和停車位的收益，來補(bǔ)足物業(yè)運(yùn)營的實(shí)際所需費(fèi)用，并為所管理的物業(yè)公司創(chuàng)造一定的利潤收入，吸引更多物業(yè)管理公司積極為廉租房小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的供給，提升物業(yè)管理水平。擺脫由政府財(cái)政對廉租房小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用的撥款，促進(jìn)小區(qū)有持續(xù)優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營環(huán)境。

（三）提升了廉租房小區(qū)運(yùn)用的效率和水平，更好地使供給對應(yīng)需求

通過市場化管理模式，使得資源需求和資源供給能夠在公平的基礎(chǔ)上注重效率，快速合理地促使租房人的特殊需求和相應(yīng)房源供給的對接，滿足廉租房保障對象的需要。

（四）增強(qiáng)了廉租房制度中退出機(jī)制的執(zhí)行力度，促使資源合理分配

在廉租房制度中引入征信制度，對達(dá)到退租條件而不退出的情況，進(jìn)行了有效的制約，更好地發(fā)揮了廉租房制度對社會(huì)保障兜底的作用。

（五）保證廉租房房源持續(xù)供給滿足社會(huì)保障需求

引入市場化管理模式之后，廉租房建設(shè)融資渠道更加多元化，廉租房建設(shè)資金更加充足，有利于保障廉租房建造質(zhì)量和數(shù)量，提升社會(huì)保障整體水平。

（六）對抑制城市房地產(chǎn)均衡價(jià)格上漲和穩(wěn)定房租市場具有積極作用

增加了廉租房房源，在一定程度上就增加了房地產(chǎn)市場的房源供給，稀釋了房地產(chǎn)市場的供求矛盾。

在房地產(chǎn)交易方面，由于廉租房房源的增加和社會(huì)保障制度的增強(qiáng)，許多希望通過投資房地產(chǎn)，出租房屋來獲取收益的這一部分需求減弱，使得房屋購買需求減少，從而對房地產(chǎn)均衡價(jià)格的上漲起到抑制作用。

在房屋租賃方面，由于廉租房房源的增加，直接影響到正常市場的房屋租賃，在廉租房保障制度內(nèi)的租戶對房屋價(jià)格更加敏感，導(dǎo)致其更加傾向政府提供的廉租房，從而減少了房屋租賃市場的需求，在一定程度上能對房屋租賃市場起到很好的調(diào)節(jié)作用。

五、結(jié)語

廉租房制度是對社會(huì)上無法保障住房權(quán)的居民進(jìn)行的一項(xiàng)社會(huì)保障措施。在經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中，人們對于房屋的需求彈性非常小，僅次于對食物的需求，住房是人生存的基本保障，因此是人權(quán)的重要組成部分。保障每一位居民的住房權(quán)，是現(xiàn)代政府的重要責(zé)任。2014年兩會(huì)結(jié)束后的記者招待會(huì)上，李克強(qiáng)總理就強(qiáng)調(diào)：“讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標(biāo)”。

而在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐過程中，相應(yīng)的具體職責(zé)往往由地方政府承擔(dān)，加重了政府的管理負(fù)擔(dān)，并且在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，相應(yīng)的住房保障給地方政府財(cái)政帶來了較大壓力。而通過對廉租房等其他保障類住房制度中引入市場機(jī)制，能很好地減輕政府的財(cái)政和管理負(fù)擔(dān)，使保障類資源快速、有效、合理地進(jìn)行供給與需求的對接，保證廉租房等其他保障類資源，在公平的基礎(chǔ)上提高效率，并提升廉租房小區(qū)的運(yùn)營水平，提升社會(huì)保障兜底服務(wù)的質(zhì)量。

為社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展，縮小貧富差距，做出貢獻(xiàn)。