王欣雨 馬佳欣 彭靖瑤 何昊軒

摘要：2020年年初新冠疫情爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深受影響。我國(guó)長(zhǎng)期持續(xù)推行限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，加之疫情后出臺(tái)的一系列寬松貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有一定的調(diào)控作用。以北京市為例，以期結(jié)合疫情背景分析貨幣政策及限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。

關(guān)鍵詞：貨幣政策;限購(gòu)政策;疫情;北京市;住宅價(jià)格

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）09-0039-43收稿日期：2020-07-25

1 引言

2020年年初爆發(fā)的新冠疫情對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)也深受影響。一季度，全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降25.9%，銷售額同比下降22.8%;北京市商品住宅成交量同比下降約45%，住宅銷售面積同比下降53.4%，銷售額同比下降41.56%。為確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，2020年第一季度央行出臺(tái)了一系列貨幣寬松政策——三次降低法定存款準(zhǔn)備金率，發(fā)放超6000億元優(yōu)惠貸款，加大對(duì)中小企業(yè)融資扶持。與此同時(shí)，“房住不炒”的理念及限購(gòu)令也在持續(xù)推行。目前的調(diào)控政策和貨幣政策搭配能否在這個(gè)特殊時(shí)期穩(wěn)定房地產(chǎn)住宅價(jià)格？北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)，其住宅價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2 文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)價(jià)格作為商品其均衡價(jià)格受到市場(chǎng)供給與需求兩方面的影響，貨幣政策與限購(gòu)政策作為政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給需求的有效手段，主要影響著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

從貨幣政策來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)者多將貨幣政策分為數(shù)量型工具和價(jià)格型工具，以此為出發(fā)點(diǎn)分析其對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。從兩種類型的貨幣政策工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響來(lái)看，杜萌和尹航（2019）認(rèn)為對(duì)于數(shù)量型貨幣政策來(lái)說(shuō)，緊縮的貨幣政策和寬松的貨幣政策都會(huì)顯著影響房地產(chǎn)價(jià)格。相對(duì)而言，緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果更明顯。對(duì)于價(jià)格型貨幣政策來(lái)說(shuō)，降低利率水平能夠推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升，而提高利率無(wú)法有效地約束房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從數(shù)量型工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響來(lái)看，顧海峰（2014）研究發(fā)現(xiàn)：存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格確有影響，存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。而從價(jià)格型工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響來(lái)看，吳小清（2019）認(rèn)為我國(guó)利率的變動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率變動(dòng)的格蘭杰原因，利率產(chǎn)生沖擊時(shí)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的響應(yīng)由正向轉(zhuǎn)為負(fù)向，負(fù)向響應(yīng)較為顯著，國(guó)家通過(guò)貨幣政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是有效的。

從限購(gòu)政策來(lái)看，如何合理運(yùn)用限購(gòu)政策約束房?jī)r(jià)成為研究熱點(diǎn)。在李迎星和田露（2019）的研究中，限購(gòu)政策雖然短期能減少房地產(chǎn)購(gòu)買需求從而抑制房?jī)r(jià)增速，但是如果不能改變購(gòu)房者房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期，一旦限購(gòu)政策力度放緩則將帶來(lái)報(bào)復(fù)式反彈。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)因城施策，依據(jù)各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)特征及發(fā)展階段來(lái)制定有效措施。此外，在劉江濤和張波（2012）研究中發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)能夠降低住房?jī)r(jià)格，但降低幅度受到多種因素影響，包括限購(gòu)對(duì)消費(fèi)需求的縮減、開發(fā)商跨期調(diào)整供給的成本及預(yù)期。投資需求會(huì)改變住房的跨期需求和供給，對(duì)限購(gòu)政策效果具有抵消作用。限購(gòu)政策的作用大小與市場(chǎng)對(duì)政策不確定的預(yù)期緊密相關(guān)，市場(chǎng)預(yù)期管理對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有關(guān)鍵作用。

目前，已有文獻(xiàn)充分分析了貨幣政策運(yùn)行機(jī)制，揭示其調(diào)控房?jī)r(jià)的效力，也從行政管制的角度分析了限購(gòu)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效力。但綜合限購(gòu)令和貨幣政策分析疫情下宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)住宅價(jià)格的影響研究尚有所欠缺。因此，本文將從貨幣政策與限購(gòu)政策兩方面考慮宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并結(jié)合國(guó)家應(yīng)對(duì)疫情的貨幣政策及限購(gòu)政策特點(diǎn)，以北京市住宅價(jià)格實(shí)際情況為例來(lái)分析二者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。

3 疫情背景下北京市住宅價(jià)格的描述性統(tǒng)計(jì)

3.1 北京市住宅價(jià)格基本走勢(shì)

從北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)來(lái)看，基于安居客網(wǎng)站的北京市二手房平均住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，從疫情爆發(fā)以來(lái)截至2020年6月，北京市平均住宅價(jià)格保持基本穩(wěn)定。2020年年初受疫情影響，房?jī)r(jià)有所下跌，2月份開始小幅增長(zhǎng)，4月份又有小幅下跌。但房?jī)r(jià)基本在58000元/平方米左右徘徊，維持了基本穩(wěn)定，見圖1。

自疫情爆發(fā)以來(lái)，北京市多地售房部停業(yè)，有些店鋪試圖通過(guò)網(wǎng)上直播賣房增加銷售收入，但是成交量很低，購(gòu)房者寥寥無(wú)幾。北京市春節(jié)前后本來(lái)是購(gòu)房旺季，但由于疫情影響，長(zhǎng)期在外工作的返鄉(xiāng)者購(gòu)房熱情驟減。另外，疫情短期內(nèi)也抑制了三四月購(gòu)房需求的釋放。因此，從短期來(lái)講疫情導(dǎo)致了北京市房?jī)r(jià)的低迷，但是隨著疫情逐漸得到控制、社會(huì)恐慌情緒慢慢得到緩解、社會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，加之貨幣政策和限購(gòu)政策的共同作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸回暖，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。

3.2 描述性統(tǒng)計(jì)分析

本文將利用圖1數(shù)據(jù)對(duì)北京市疫情前半年和疫情后半年的數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，分析如下：

就疫情爆發(fā)前的北京市住宅價(jià)格來(lái)看，2019年7月到2019年12月半年中，北京市住宅價(jià)格的最高點(diǎn)為7月的60061元/平方米，最低價(jià)為11月的58540元/平方米，平均住宅價(jià)格為59295.5元/平方米，住宅價(jià)格的中位數(shù)為59358元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)誤差為267.8646，表明2019年下半年房?jī)r(jià)分布的離散程度較大，即房?jī)r(jià)波動(dòng)較大。2019年下半年房?jī)r(jià)的方差為430508.7，相比疫情之后的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性非常大。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的偏度小于。，峰度值遠(yuǎn)小于3，表明2019年下半年的房?jī)r(jià)是呈左偏分布，且分布較陡，見表1。

而自疫情爆發(fā)以來(lái)，從2020年前兩個(gè)季度的住宅平均價(jià)格來(lái)看，最低為2月的58150元/平方米，最高價(jià)為4月的58605元/平方米，住宅平均價(jià)格的均值為58368元/平方米。就整體趨勢(shì)而言，房?jī)r(jià)2月份小幅下降，國(guó)家2月份出臺(tái)一系列貨幣寬松政策后房?jī)r(jià)上升在4月恢復(fù)到2019年底的價(jià)格水平，5月份受第二波疫情影響北京市住宅均價(jià)開始回落。就數(shù)據(jù)的波動(dòng)情況而言，2020年上半年北京市住宅均價(jià)分布離散程度較;平均價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)差163.32與2019年三四季度住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)差656相比，樣本波動(dòng)程度小。樣本峰度-0.49，遠(yuǎn)小于3，峰度值偏低。樣本偏度0.06，樣本右偏，見表2。可見，2020年上半年北京市的平均住宅價(jià)格十分穩(wěn)定。

4 北京市住宅價(jià)格變動(dòng)的原因分析

疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了不小的沖擊，但北京市房地產(chǎn)價(jià)格保持基本穩(wěn)定。究其原因，疫情發(fā)生以后，中央立刻出臺(tái)了一系列貨幣政策，刺激需求，確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。但北京市由于長(zhǎng)期以來(lái)保持限購(gòu)政策，住宅價(jià)格被長(zhǎng)期抑制。因此，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定與這兩種政策的作用密不可分。以下，本文將對(duì)這兩種政策具體分析。

4.1 貨幣政策對(duì)北京市住宅價(jià)格的影響分析

4.1.1 數(shù)量型工具

貨幣政策的數(shù)量型調(diào)控工具主要有存款準(zhǔn)備金率、公開市場(chǎng)操作、再貼現(xiàn)再貸款。

疫情期間，央行通過(guò)下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率來(lái)調(diào)控銀行的信貸能力：今年3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，對(duì)達(dá)標(biāo)機(jī)構(gòu)給予0.5或1.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率優(yōu)惠，新達(dá)標(biāo)機(jī)構(gòu)凈釋放長(zhǎng)期資金約4000億元。當(dāng)央行下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行的超額存款準(zhǔn)備金以及存款增加，即商業(yè)銀行可用于放貸的資金增多，其信貸規(guī)模增加，信用創(chuàng)造能力增強(qiáng)。

一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)貸款的可獲得性增強(qiáng)，幫助存在財(cái)務(wù)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)走出疫情帶來(lái)的生存困境。繼而傳遞給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的信號(hào)，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大供給的意愿。但由于短期內(nèi)供給調(diào)整并不顯著，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的供給小于需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，而長(zhǎng)期隨著供給的增加則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

另一方面，對(duì)于個(gè)人而言，寬松的貨幣政策降低了消費(fèi)者獲得貸款的難度，消費(fèi)者消費(fèi)能力增強(qiáng)，提高消費(fèi)者對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn)的預(yù)期，從而提高其購(gòu)買、投資不動(dòng)產(chǎn)的意愿，進(jìn)而資金流人房地產(chǎn)市場(chǎng)提振經(jīng)濟(jì)，提高住宅價(jià)格。

研究表明，一線城市的房?jī)r(jià)與貨幣供給趨勢(shì)吻合。綜合來(lái)看，北京市對(duì)于貨幣政策的反應(yīng)較為迅速。疫情期間，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)意味著貨幣數(shù)量增加，更多的貨幣流向北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給的滯后增加和需求的有效增加，一定程度上推高了北京市的住宅價(jià)格。

4.1.2 價(jià)格型工具

貨幣政策的價(jià)格型調(diào)控工具主要有超額存款準(zhǔn)備金利率、中期借貸便利（MLF）等。央行通過(guò)利率來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的借貸成本，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。2020年4月7日，中國(guó)人民銀行12年來(lái)首次調(diào)整超額存款準(zhǔn)備金利率，由0.72%下調(diào)至0.35%，與活期存款利率保持一致。

具體來(lái)看，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要通過(guò)房企和個(gè)人兩個(gè)主體的傳導(dǎo)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

從房企端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本降低，則其可以獲得更多的融資。由于利率是決定投資的主要因素，則房企有更多資金用來(lái)擴(kuò)大投資及日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從而房屋的有效供給增加，在供給增加幅度大于需求增加幅度時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格趨于下降。

從個(gè)人端來(lái)看，貸款利率的提高或降低會(huì)直接影響個(gè)人的貸款成本，但個(gè)人對(duì)利率變化的敏感性小于房地產(chǎn)企業(yè)。一方面，利率影響個(gè)人的消費(fèi)需求，由于住宅價(jià)格通常較高，居民購(gòu)買住宅需要較大的貸款量，貸款利率的下降會(huì)提高住宅需求;另一方面，貸款成本的變化影響個(gè)人的投資需求與投機(jī)需求，當(dāng)貸款利率降低時(shí)，投資者有更充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于大量資金的流人而導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更多“以租養(yǎng)貸”的投機(jī)現(xiàn)象，也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)。

4.2 限購(gòu)政策對(duì)北京市住宅價(jià)格的影響分析

除貨幣政策外，限購(gòu)政策也是北京市住宅價(jià)格變動(dòng)的重要一環(huán)。從投資者角度解釋，個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的需求可以拆分為消費(fèi)性需求和投資性需求以及投機(jī)性需求。限購(gòu)目的在于限制投機(jī)性需求，促使房?jī)r(jià)理性回歸，抑制房地產(chǎn)泡沫。但不可否認(rèn)，限購(gòu)令在打擊投機(jī)需求的同時(shí)，也“誤傷了”消費(fèi)性需求。房?jī)r(jià)下降使更多消費(fèi)者產(chǎn)生了“改善性購(gòu)房”需求，但在限購(gòu)政策實(shí)施背景下，對(duì)于北京市這樣的一線城市需求者來(lái)說(shuō)，通常會(huì)面臨福利損失。限購(gòu)短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致住房需求下降，但長(zhǎng)期來(lái)看，更多的剛性需求會(huì)轉(zhuǎn)化為受價(jià)格影響較大的彈性需求，故長(zhǎng)期來(lái)看限購(gòu)令對(duì)消費(fèi)性需求具有消極影響。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度解釋，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式為銀行貸款，考慮到商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸監(jiān)管逐漸收緊以及限購(gòu)政策對(duì)投機(jī)需求的抑制，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度由比較寬松向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。但疫情期間，隨著寬松貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度相應(yīng)下降，使其開發(fā)成本相應(yīng)下降，繼而使得房?jī)r(jià)不會(huì)隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的增加而增加。

5 結(jié)論

北京市住宅價(jià)格穩(wěn)定，能夠引導(dǎo)居民樹立正確的消費(fèi)觀念，抑制炒房行為，繼而抑制投機(jī)需求。而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要命脈，對(duì)于人民安居樂(lè)業(yè)、國(guó)家繁榮興盛也均具有重要意義。

北京市自國(guó)務(wù)院出臺(tái)限購(gòu)令以來(lái)，對(duì)限購(gòu)政策從未放松，始終遵循“房住不炒”的核心指導(dǎo)思想。而在疫情期間經(jīng)濟(jì)下行的特殊階段，國(guó)家所實(shí)施的寬松的貨幣政策在短期內(nèi)會(huì)對(duì)北京市住宅價(jià)格有提升作用，兩者作用方向相反。通過(guò)兩個(gè)政策的相互作用有效地調(diào)節(jié)了北京市住宅價(jià)格，使北京市住宅價(jià)格能夠在疫情期間趨于穩(wěn)定，對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)也起到示范效應(yīng)，進(jìn)而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。在“限購(gòu)”政策和良好的融資環(huán)境下，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，滿足全體國(guó)民住房剛需，政府應(yīng)對(duì)癥下藥，針對(duì)引起局部住宅價(jià)格持續(xù)上升的原因采取相應(yīng)對(duì)策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：王欣雨、馬佳欣、彭靖瑤、何昊軒，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生。

基金項(xiàng)目：北京市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目“京津冀地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)傳遞及預(yù)警研完”的階段性成果（項(xiàng)目號(hào)：17YJA003）。