尹愛群

摘要：闡述不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的關系，分析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響，提出加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟相互促進作用的一系列舉措，以期為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間實現(xiàn)良性循環(huán)提供借鑒。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;統(tǒng)一登記;房地產(chǎn)經(jīng)濟;影響

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0046-49? 收稿日期：2020-07-20

1前言

2016年起，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在我國基層全面落地。在此之前，我國大部分地區(qū)一直采用分散登記的模式分別對房屋、土地、林木、草地、海域等進行登記（少數(shù)地區(qū)實現(xiàn)房地一體登記）。各類型不動產(chǎn)分屬不同登記部門，各部門各司其職，各執(zhí)其法。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，有效地整合了政府各部門相關職能和各項資源，避免了物權的重復登記，減少了百姓登記次數(shù)和等待時間，化“進多個門、重復提交相同材料”，為“進一扇門、一次性提供全部材料”，對我國經(jīng)濟社會的持續(xù)健康發(fā)展起到了積極作用。

房地產(chǎn)因其對于人類生產(chǎn)、生活有著不可替代的作用，在各類不動產(chǎn)中所占比例最大、作用最突出，重要性不言而喻。而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是指以房地產(chǎn)為對象，即圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟關系，可見房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位及作用。

本文闡述了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟所產(chǎn)生的影響并提出了加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟相互促進作用的一系列舉措，以期使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這一利國利民的制度充分發(fā)揮其在促進經(jīng)濟社會發(fā)展方面的重要價值。

2不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系

2.1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的物權保障

不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權登記，是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。我國《物權法》總則第9條和第14條明確了不動產(chǎn)物權變動以登記生效為原則，凡法律規(guī)定應當?shù)怯浿餀嘧儎?，“自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。

“登記生效”原則，決定了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場交易行為的完整性，必須以準確有效的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果作為前提，而房地產(chǎn)交易市場又是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要一環(huán)。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的物權保障。

2.2房地產(chǎn)交易市場的持續(xù)健康發(fā)展是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實基礎

有了房地產(chǎn)買賣才能產(chǎn)生房地產(chǎn)交易，有了房地產(chǎn)交易則需進行不動產(chǎn)登記。顯然，一個平穩(wěn)有序、持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)交易市場，是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實基礎。

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟有如魚和水的關系，相互依存，相互影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供物權保障，房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展又為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供現(xiàn)實基礎，二者緊密聯(lián)系，缺一不可。

3不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

3.1對房地產(chǎn)交易市場價格的影響

眾所周知，影響房地產(chǎn)市場價格的因素主要分為房地產(chǎn)自身因素及外部因素。其中外部因素包括：人口因素、制度因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、其他因素。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為一項國家新推行的制度，顯然可以歸屬于外部因素中的“制度因素”，它對房地產(chǎn)市場價格的影響是間接的、溫和的，并非主要影響因素。

3.1.1對商品房市場價格的影響

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施中，實現(xiàn)房、地一體登記的一個關鍵環(huán)節(jié)就是房、地數(shù)據(jù)的整合。以開發(fā)公司新開發(fā)的樓盤為例，實現(xiàn)不動產(chǎn)首次登記前開發(fā)企業(yè)要向登記部門提供能夠實現(xiàn)房、地信息掛接的宗地信息、樓盤信息。

對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后新開發(fā)的項目，房、地數(shù)據(jù)整合這個過程會相對順利，因此假定影響其銷售價格的其他因素不變，客觀上不動產(chǎn)登記的實施對其銷售價格并不會產(chǎn)生影響，甚至在短時間內由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，縮短了辦事時限，簡化了流程，消費者購買這類新開發(fā)的樓盤的意愿會更強烈。

對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已開發(fā)的樓盤，由于其房屋及土地登記信息、檔案分別存于原登記部門，因此在整合過程中可能會由于某些歷史遺留原因或其他原因導致不動產(chǎn)登記產(chǎn)生滯后，從而降低消費者購買意愿，使房地產(chǎn)價格降低，當然這種影響也只是暫時的。

3.1.2對存量房市場價格的影響

一是同商品房一樣，存量房在房、地信息掛接

中也可能由于歷史遺留或新標準使得登記產(chǎn)生滯后從而通過影響消費者的購買意愿影響到房地產(chǎn)的價格。

二是對于有貸款需求的消費者，由于金融機構對于一些不動產(chǎn)貸款政策的把控，使得一部分存量房由于不能實現(xiàn)貸款而影響其銷售價格。

3.2對政府工作效能的影響

實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一大特色就在于“統(tǒng)一”兩個字。以房地一體登記為例，統(tǒng)一登記前，房屋登記要去房管部門，土地登記要去土地部門，而兩個部門在分別登記的過程中，有些前置要件是共通的，如：轉移登記都需要申請人去稅務部門繳納相關稅費并出具憑證，買賣時都需要雙方到現(xiàn)場簽字，等等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，在實現(xiàn)登記職能上體現(xiàn)了以下幾個優(yōu)勢，極大提高了政府工作效能：

一是通過合并部門，節(jié)約了費用開支，減少了成本。仍以房地一體登記為例，從前需要國土部門和房管部門分別完成的任務，現(xiàn)在只需要不動產(chǎn)登記一個部門來完成，不論從固定成本、人工成本還是其他各種費用開支方面，都比原分散登記時期大大減少了。

二是通過優(yōu)化流程，縮短了辦事路徑，提高了工作效率。部門的整合必定涉及到流程的優(yōu)化。在統(tǒng)一登記實施過程中，通過對原有分散登記中相同流程的合并、不同流程的優(yōu)化、登記資料的增減等方式，優(yōu)化了不動產(chǎn)登記流程，實現(xiàn)了原有的要通過兩個部門、提供兩套登記材料、生成兩本證書完成的事項，現(xiàn)在只要通過一個部門、提供一套登記資料、生成一本證書就能解決。

三是通過整合資源，節(jié)約了登記成本。舉一個最簡單的例子，原分散登記時，房、地檔案分別管理，并且條件欠發(fā)地區(qū)很多都是人工管理沒有形成檔案信息化。統(tǒng)一登記后，結合相應的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理系統(tǒng)，不動產(chǎn)工作人員在核實不動產(chǎn)檔案時就方便多了，節(jié)約了時間，提高了效率，降低了成本。

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記通過提高政府效能，使政府的宏觀調控這只“看不見的手”在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的調控作用發(fā)揮順暢，客觀上促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3.3對中介服務機構的影響

與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及房地產(chǎn)市場有關的中介機構主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)估價機構、測繪機構，等等。這些中介機構如果能夠發(fā)揮其自身的專業(yè)性作用，就會對房地產(chǎn)市場機制的正常運行起到一定的積極作用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，對這些機構的影響主要有幾下幾點：

一是對于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，其服務內容主要是為客戶提供房源、咨詢、協(xié)助辦理相關手續(xù)等服務。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，其咨詢業(yè)務也隨著不動產(chǎn)登記的業(yè)務調整而變化，甚至名稱也隨著不動產(chǎn)登記部門的名稱變更而變化。

二是對于房地產(chǎn)估價機構，其服務內容主要是為有貸款需求的銀行、企業(yè)及個人提供房地產(chǎn)估價服務，出具房地產(chǎn)估計報告。統(tǒng)一登記實施后，對于原需要對房屋及土地分別評估其價值的工業(yè)廠房、獨立營業(yè)類住房及土地，簡化了評估流程，原需要分別出具土地評估報告及房屋評估報告，現(xiàn)在則統(tǒng)一出具一本房、地一體估計報告即可。

三是對于測繪公司，其服務內容包括對房屋有測繪及土地的測繪，統(tǒng)一登記實施前即使是同一個項目，也要分別測繪房屋及土地。不動產(chǎn)登記實施后，尤其是近兩年國家及各地方政府相繼出臺了一系列政策，旨在統(tǒng)一各部門登記成果，實現(xiàn)“三測合一”乃至多測合一，既提高了測繪效率，也有利于實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪成果的統(tǒng)一。

4加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟相互促進作用的舉措

4.1加強部門間信息共享，切實保障交易安全連貫

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前登記與房地產(chǎn)交易是同歸住建部門管轄，不存在信息障礙。統(tǒng)一登記后，登記部門現(xiàn)屬自然資源部門管轄，為更大限度地保護不動產(chǎn)權利人的合法利益，保障房地產(chǎn)交易市場的安全與連貫，應密切加強登記部門與房地產(chǎn)相關部門的溝通協(xié)調，實現(xiàn)相關信息的共享。如：不動產(chǎn)登記部門實時將與房地產(chǎn)交易相關的登記信息共享給房地產(chǎn)交易主管部門，房地產(chǎn)交易主管部門將房屋備案等信息共享給不動產(chǎn)登記部門等。

4.2加強部門間協(xié)作，提高政府工作效能

由于不動產(chǎn)登記涉及到面廣，除了房、地一體登記，還包括了林權、草地、海域等一系不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)是事關老百姓財產(chǎn)的大事，不能因為改革而停止登記。因此在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革初期，雖然動產(chǎn)登記部門面臨了前所未有的困難與挑戰(zhàn)，但一切工作的重中之重仍是保證登記銜接有序，目前可以說平穩(wěn)度過了過度期。

因此在實現(xiàn)了登記的平穩(wěn)過度后，各部門的工作重點可以適合偏移到制度層面的建設上來。比如可以加強部門間的協(xié)作，共同出臺一些有利于不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)市場的相關法規(guī)政策，繼續(xù)整合相關職能部門的職能與資源，提高政府工作效能等。

4.3加強對中介服務機構監(jiān)管，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序

前文也提到在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，各相關中介服務機構也隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的變化而調整了各自的服務內容，同時隨之也產(chǎn)生了一些新的中介機構，業(yè)務流程及內容的改變使得政府的監(jiān)管政策也必應隨之改革。因此，加強對中介機構的監(jiān)管，也是保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序，不動產(chǎn)登記成果真實準確的有效途徑。

5結語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革以來，可以說取得了顯著的成果，這與原登記部門的配合、支持是密不可分的。而對于房地一體登記來說，如何在未來加強登記部門與房地產(chǎn)交易部門的合作，讓統(tǒng)一登記改革成果更加突顯，讓房地產(chǎn)市場更加有序，仍是為之努力的方向。

參考文獻：

1.鄭鴻.不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響探討.山西農(nóng)經(jīng).2020.06

2.肖慧.不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響與策略分析探討.居舍.2020.01