甄愛軍

房價持續(xù)上漲

今年前8月，房價整體保持上漲態(tài)勢，其中三四線城市漲幅最為明顯。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～8月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米，同比上漲10.7%。

值得注意的是，此前100城年初累計房價同比漲幅曲線連續(xù)5個月下行，而8月份數(shù)據(jù)略有反彈，主要原因在于，隨著近期供應(yīng)節(jié)奏的加快，各類高端樓盤正積極入市，因而對成交結(jié)構(gòu)和價格走勢產(chǎn)生了影響。

分不同類型城市來看，三四線城市整體表現(xiàn)最強。數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，4個一線城市新建商品住宅成交均價為45833元/平方米，同比上漲6.3%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15460元/平方米，同比上漲9.6%。

三四線城市漲幅達(dá)到了兩位數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12178元/平方米，同比上漲10.0%。通過橫向?qū)Ρ瓤?，三四線城市的價格漲幅相對較大，高于一線及二線城市。

三四線城市漲幅較大

在過去十多年里，人們對深圳、廈門等城市房價飆漲已經(jīng)司空見慣，但現(xiàn)在讓人想象不到的是，三四線城市居然也有機會成為領(lǐng)漲城市，成為房價過熱城市。

根據(jù)慣例，房價同比漲幅超過20%為房價過熱城市。從百城房價漲幅排序中可以看出，1～8月份，全國有5個城市房價位于過熱區(qū)間，包括江陰、成都、珠海、銀川和蘇州，三四線城市有3城。此外，包括秦皇島、滁州等三線城市也非常接近“過熱區(qū)”。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，銀川、唐山、西寧、徐州和錦州同比漲幅排在前五，漲幅超過兩位數(shù)，均為弱二線城市或者三四線城市。

不過，當(dāng)前房價過熱城市數(shù)量在不斷減少，從1～6月份的11個、1～7月份的8個，逐漸減少為目前的5個，這樣的變化說明，7、8月份出臺的政策管控積極有效。

庫存悄然上升

房價雖然保持上漲態(tài)勢，庫存也出現(xiàn)了上升趨勢。

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》。數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%。

觀察庫存變化趨勢發(fā)現(xiàn)，最近3個月全國百城庫存呈現(xiàn)環(huán)比攀升的態(tài)勢，這與各地項目供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)。在傳統(tǒng)“金九銀十”階段，庫存數(shù)據(jù)攀升并非負(fù)面信號，既說明房企推盤主動性增加、促銷等動作節(jié)奏加快，也說明市場上房源相對充裕，這都有助于拉升相應(yīng)城市的市場交易量。

8月市場供需關(guān)系悄然生變。跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，8月100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，兩者相差407萬平方米，呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢。

值得關(guān)注的是，最近3個月全國百城均呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢。當(dāng)然，這并不能說明銷售狀況變壞，而是各地預(yù)售證管控出現(xiàn)放松，從而出現(xiàn)供應(yīng)增加局面。當(dāng)然，近期高價項目也得以入市，這有可能影響傳統(tǒng)“金九銀十”階段的交易結(jié)構(gòu)。

8月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.9個月的時間。當(dāng)然，在今年前4個月里，100城去庫存明顯受疫情的沖擊，去庫存周期曾一度陡然攀升，甚至超過了1年時間水平。而5～8月份，去化壓力總體有所緩解。

樓市預(yù)期趨穩(wěn)

三四線城市漲幅較為明顯，其中最為主要的原因在于三四線城市管控力度較松。不過從總體情況來看，房價并不具備大幅反彈的可能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年購房政策收緊的重心在二線城市，而三四線城市管控力度相對較小。在房貸利率下行的情況下，購房成本的下降，使得購買力釋放，從而推動房價上行。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果后續(xù)一些重點三四線城市房價炒作較多，也會積極落實“房住不炒”的導(dǎo)向，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

一線城市房價穩(wěn)定，意味著購房窗口期到來。今年前8月一線城市房價總體可控，在5%～10%的區(qū)間波動。尤其是類似深圳等政策調(diào)控后，房地產(chǎn)交易市場炒作現(xiàn)象減少，房價反彈也容易受抑制。類似價格水平也說明當(dāng)前一線城市房價泡沫相對小，為購房者形成了較好的窗口期。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房價不存在大幅反彈的可能。今年前8月，全國百城房價漲幅同比增速曲線雖然略有抬頭，但這或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。由于各類高端項目入市的門檻降低，進(jìn)而影響成交結(jié)構(gòu)和價格。而從具體的城市數(shù)量看，房價過熱城市即漲幅超過20%的城市依然在減少，這充分說明7、8月份房產(chǎn)調(diào)控是有效的，房價也以降溫為趨勢。尤其是各類炒房需求被剔除，在穩(wěn)定價格的同時，也穩(wěn)定了市場預(yù)期和交易秩序。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場步入到傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，各地樓盤供應(yīng)增加、促銷節(jié)奏明顯加快。從這個角度看，房價依然有進(jìn)一步降溫的可能。對于相關(guān)房企來說，主動降價讓利給購房者，能夠加快項目的去庫存，進(jìn)而有助于促進(jìn)業(yè)績成長和相關(guān)城市房價的降溫。