張越 周怡君 李軼凡

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大、項目開發(fā)周期長、項目前期墊款多的特點，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨融資難的壓力。同時，國家為抑制“炒房”出臺的宏觀調(diào)控政策，控制信貸規(guī)模，提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻。2014年以來，房地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)探索房地產(chǎn)眾籌模式，開拓新興融資渠道，降低融資成本。本文對目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌模式的類型、運行機(jī)制進(jìn)行分析，對于眾籌平臺無法完全解決信息不對稱問題進(jìn)行了保險機(jī)制引入的相關(guān)設(shè)想。

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”;房地產(chǎn)眾籌;運行機(jī)理;保險機(jī)制

中圖分類號：F299.23??文獻(xiàn)識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）02-0162-02

一、融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌機(jī)制分析

1.融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌的運作流程

融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌模式的構(gòu)成要素主要為項目發(fā)起人（開發(fā)商）、眾籌平臺、投資者三方，通過互聯(lián)網(wǎng)及金融機(jī)構(gòu)實現(xiàn)線上、線下的信息溝通與資金流轉(zhuǎn)。主要運作流程分為以下五個部分。

（1）眾籌項目申請。開發(fā)商作為項目發(fā)起人，憑預(yù)先策劃的投資項目向眾籌平臺提出眾籌申請。

（2）眾籌項目發(fā)布。眾籌平臺對項目發(fā)起人提供的資料進(jìn)行審核，對通過審核的項目在平臺上進(jìn)行公開推廣宣傳，對于項目簡介、投資門檻、預(yù)期收益、相關(guān)風(fēng)險等信息進(jìn)行公開披露，方便平臺用戶即潛在投資者進(jìn)行投資選擇。

（3）借助眾籌平臺實現(xiàn)資金募集。眾籌項目經(jīng)審核發(fā)布后，需在預(yù)先規(guī)定的眾籌期間內(nèi)達(dá)成眾籌目標(biāo)金額方為眾籌成功，眾籌平臺收取一定的服務(wù)費后，將剩余資金交付項目發(fā)起人用于房地產(chǎn)項目開發(fā);如眾籌失敗，眾籌平臺會將募集資金全額返還給投資者。

（4）利用眾籌所得資金完成房地產(chǎn)項目。項目發(fā)起人獲取資金后按計劃運營，眾籌平臺接受投資者委托對項目進(jìn)展進(jìn)行監(jiān)管，并在平臺網(wǎng)站上進(jìn)行信息披露。

（5）房地產(chǎn)項目完成，投資者獲得收益。項目發(fā)起人按照協(xié)議給予投資者相應(yīng)回饋，例如購房優(yōu)惠、項目分紅、份額轉(zhuǎn)讓。

2.融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌機(jī)制

作為依托互聯(lián)網(wǎng)的新型投融資模式，房地產(chǎn)眾籌具有投融資、信息溝通和投資回報三方面的功能，分別對應(yīng)以開發(fā)商為主體的融資環(huán)節(jié)、以眾籌平臺為中介的項目運營環(huán)節(jié)和以投資者獲取收益為特征的投資回報環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資背景。房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式主要有銀行貸款、股票融資、債券融資等，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻較高，同時對于債券發(fā)行主體有嚴(yán)格限制，因此商業(yè)銀行貸款是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)對資金依賴程度高，且房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，項目開發(fā)前墊款多，且銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。融資難成為近年來大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋求更低成本的融資方式。

根據(jù)《中國房地產(chǎn)眾籌白皮書（2019年度）》對過去一年房地產(chǎn)眾籌行業(yè)發(fā)展進(jìn)行的數(shù)據(jù)整理和分析，白皮書顯示，2018年，我國共上線房地產(chǎn)眾籌項目3157個，眾籌參與人數(shù)30萬人次，認(rèn)籌總金額近58億元，項目標(biāo)的平均認(rèn)籌金額達(dá)到187萬元，而人均投資金額也達(dá)到1.9萬元。因此，近年來國內(nèi)初步發(fā)展的房地產(chǎn)眾籌將可能成為更好的選擇。

因此，下文從開發(fā)商即籌資方角度，借助利潤函數(shù)，以利潤最大化原則，對融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌模式的運行機(jī)理進(jìn)行簡單分析。

（2）利潤最大化原則下融資模式選擇。假設(shè)作為眾籌項目發(fā)起人的開發(fā)商均為理性的，在房地產(chǎn)市場中，其將會追求利潤最大化，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，廠商利潤最大化指的是經(jīng)濟(jì)利潤最大化，經(jīng)濟(jì)利潤具有以下公式：

經(jīng)濟(jì)利潤=總收入-經(jīng)濟(jì)成本

=總收入-（顯性成本+隱性成本）

=總收入-（會計成本+隱性成本）

=總收入-（會計成本+正常利潤）（1）

由于正常利潤指應(yīng)計算為成本但并未在形式上作為貨幣支出的廠商本身擁有的生產(chǎn)要素的報酬，一般歸屬于企業(yè)投資者，可將上式中正常利潤移至等式左邊，即：經(jīng)濟(jì)利潤+正常利潤=π，得出下式，為傳統(tǒng)融資方式（以銀行貸款為主）下開發(fā)商利潤函數(shù)。

πt=Rt-（Ci+Cs+Cb）

（2）

其中，πt表示傳統(tǒng)融資方式下開發(fā)商獲得的利潤，Rt表示房屋銷售收入，Ci表示融資成本，Cs表示營銷成本，Cb表示建筑耗材等的成本。

在融資型開發(fā)類眾籌模式下，開發(fā)商利潤函數(shù)為：

πm=Rm-（C′i+C′s+C′b）

（3）

其中，πm表示融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌方式下開發(fā)商獲得的利潤，Rm表示房屋銷售收入，C′i表示融資成本，C′s表示營銷成本，C′b表示建筑耗材等的成本。

將式（3）與式（2）相減，得到下式：

Δπ=ΔR+ΔCi+ΔCs+ΔCb

（4）

其中，Δπ=π-πt，

ΔR=Rt-Rm，ΔCi=C′i-Ci，

ΔCs=C′s-Cs，，ΔCb=C′b-Cb

因此，開發(fā)商若要采取眾籌模式進(jìn)行融資，需滿足：

Δπ≥0（5）

即ΔR≤ΔCi+ΔCs+ΔCb（6）

式（6）成立隱含的條件是ΔR，ΔCi，ΔCs，ΔCb均為非負(fù)數(shù)。

融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌模式正是迎合開發(fā)商對于較低成本融資的需求，因此可以滿足ΔCi為非負(fù)數(shù);眾籌平臺對于相應(yīng)房地產(chǎn)項目的宣傳推廣，一方面，降低傳統(tǒng)銷售模式下的營銷費用，另一方面，也能在投資者中鎖定購房群體，從而節(jié)省了營銷成本，滿足ΔCs為非負(fù)數(shù);由于該眾籌模式主要解決開發(fā)商融資難問題，對于建筑耗材等成本，可認(rèn)為沒有影響，因此ΔCb為零;開發(fā)商為了低成本獲取資金，將給予投資者優(yōu)惠購房的權(quán)益，因此在眾籌模式下房屋銷售收入將有所降低，滿足ΔR為非負(fù)數(shù)。

（3）小結(jié)。開發(fā)商借助融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌可以以較低成本獲取資金，同時借助眾籌平臺鎖定購房群體，降低銷售成本，在節(jié)省的融資成本和營銷成本之和大于給投資者讓利的條件下，開發(fā)商選擇房地產(chǎn)眾籌作為融資模式是有利可圖的。

二、項目保險設(shè)計

面對房產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展的背后存在著的諸多風(fēng)險，下面主要針對平臺方、開發(fā)商、意外情況三種風(fēng)險進(jìn)行保險保障設(shè)計。

1.平臺方

基于房產(chǎn)眾籌的模式，從投資者投資至建房完成，有很長一段時期其投資額是沒有被監(jiān)管的，面對眾籌平臺挪用、盜用項目資金的風(fēng)險，可能導(dǎo)致項目資金損失和建房資金鏈斷裂，投資者投資額損失或房產(chǎn)及收益的損失。

（1）設(shè)立個人賬戶安全險。在項目籌資到投資的過程中發(fā)生的平臺資金被挪用、盜用的情況，保險公司可以推出個人賬戶安全險。保障期限是從眾籌平臺發(fā)布籌資項目之日起，到項目籌資成功，將資金轉(zhuǎn)入項目融資方之日終。以個人賬戶實繳投資額為上限進(jìn)行保證金賠付。

（2）設(shè)立建筑工程履約保證保險。履約保證保險或履約保證險是指保險公司向履約保證保險的受益人（即債權(quán)人，這里專指投資者）承諾，如果被保險人（即債務(wù)人，這里專指平臺方）不按照合同約定或法律的規(guī)定履行義務(wù)，則由該保險公司承擔(dān)賠償責(zé)任的一種保險形式。與各地區(qū)住建等部門合作，推動工程履約保證保險覆蓋，實現(xiàn)了政府、投資者、施工企業(yè)三方的共贏，切實化解實際中可能出現(xiàn)的各種糾紛、矛盾問題，發(fā)揮保險對社會和經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航的作用。

（3）建立超額損失分?jǐn)倷C(jī)制。一方面，保險公司建立以凈賠付率（保險公司的理賠金額/保費收入）為基礎(chǔ)的有效的超額損失分?jǐn)倷C(jī)制，可以從取得合理盈利與承擔(dān)風(fēng)險這兩個方面考慮。另一方面，積極開展與平臺方合作，設(shè)立第三方監(jiān)管平臺，建立收益共享、責(zé)任共擔(dān)的長效合作機(jī)制。

2.開發(fā)商

（1）強(qiáng)制開發(fā)商購買住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險。工程質(zhì)量潛在缺陷保險，是指由建設(shè)單位投保的，在保險合同約定的保險范圍和保險期間內(nèi)出現(xiàn)的，由于工程質(zhì)量潛在缺陷所造成的投保工程的損壞，保險公司承擔(dān)賠償保險金責(zé)任的保險。

2019年8月北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度正式落地實施，意味著強(qiáng)制開發(fā)商購買住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度的普遍推行。住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度是一種結(jié)合事前防范風(fēng)險、事中管理風(fēng)險和事后補(bǔ)償風(fēng)險的市場機(jī)制。一方面，可以發(fā)揮市場機(jī)制的資源配置作用，通過委托第三方風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，保險公司對工程勘察、設(shè)計、施工、維護(hù)等全過程實施風(fēng)險管理，最大程度上降低建筑工程質(zhì)量風(fēng)險。另一方面，發(fā)揮市場機(jī)制的經(jīng)濟(jì)制衡作用，保險公司從減少理賠損失的角度，與建設(shè)單位等形成經(jīng)濟(jì)制衡，促進(jìn)建設(shè)單位落實質(zhì)量主體責(zé)任，提高住宅工程建設(shè)品質(zhì)。

（2）明確協(xié)議條款，管控風(fēng)險。對工程質(zhì)量潛在缺陷進(jìn)行明確定義，以防發(fā)生賠付過程中的爭議和不必要的費用核定損失。運用風(fēng)險管控手段，控制保險公司成本，保障合理收益。風(fēng)險管控的具體手段包括：依托“合署辦公、協(xié)同管控”的工作機(jī)制，建立專業(yè)的工程質(zhì)量缺陷核定管控團(tuán)隊，在項目驗收時，引入獨立的第三方監(jiān)管和社會監(jiān)督機(jī)制，提升建筑施工單位施工質(zhì)量。

3.意外情況

（1）附加自然災(zāi)害-家庭財產(chǎn)意外綜合險。在投保了家庭財產(chǎn)保險有關(guān)主險的基礎(chǔ)上，方可投保本附加險。承保范圍限于因破壞性地震或由此引起的海嘯、火災(zāi)、爆炸、滑坡、地陷所造成的房屋及室內(nèi)附屬設(shè)備直接財產(chǎn)損失。

（2）建立靈活的保險賠付費用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整機(jī)制。保險公司應(yīng)結(jié)合籌資項目進(jìn)度、項目所在地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、項目籌資能力、高額費用發(fā)生情況以及經(jīng)濟(jì)社會文化等影響項目進(jìn)程的核心因素變動等，對賠付費用標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)調(diào)整。

（3）責(zé)任免除機(jī)制。合理運用責(zé)任免除機(jī)制，控制賠付成本費用，減少業(yè)務(wù)風(fēng)險，保障保險公司利益。在保險期限內(nèi)，保險人對被保險人的累計賠償總金額不超過保險單明細(xì)表中列明的累計賠償限額。

三、總結(jié)

目前，房產(chǎn)眾籌的模式與購房現(xiàn)狀的需求十分契合，不論是在房產(chǎn)市場、保險市場，都具備良好的發(fā)展空間。但由于其興起時間過短，模式也仍在改善、提高中，缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制使其產(chǎn)生出各種潛在的風(fēng)險問題，因此保險的引入勢在必行。

對投資者來說，獲得應(yīng)有的權(quán)益是最基本且必要的，而在房產(chǎn)眾籌項目中，投資者具有來源廣、分散的特點，且大多都不具備專業(yè)知識并缺乏識別潛在風(fēng)險和防范風(fēng)險的能力，所以其相對眾籌平臺及開發(fā)商來說處于劣勢。因此，投資者對眾籌協(xié)議進(jìn)行投保，雖然會有一定的保費支出，但是相對于其投資額及投資收益來說并不算多，更重要的是，保險可以維護(hù)其權(quán)益。此外，保險公司可以通過相應(yīng)的技巧與手段及豐富的經(jīng)驗來為投資者選擇良好且合適的房產(chǎn)眾籌項目、優(yōu)質(zhì)的平臺及開發(fā)商，避免高風(fēng)險項目，提前為未來做好打算。

隨著房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域的擴(kuò)大，日后越來越多的投資者將傾向于這一低門檻、高收益的投資項目，更多的房產(chǎn)公司加入這一行列，而此時，在廣泛性和普遍性下，對于項目優(yōu)劣的判別和應(yīng)對風(fēng)險的措施將尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]萬磊.我國房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展現(xiàn)狀及機(jī)制設(shè)計研究[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報，2017，（04）：38～40.

[2]徐芳.我國房地產(chǎn)眾籌機(jī)理研究[D].貴州：貴州財經(jīng)大學(xué)，2017.

[3]雷禹，陳文.我國房地產(chǎn)眾籌模式研究——平安好房網(wǎng)眾籌模式分析[J].新金融，2015，（04）：22～25.

[4]閆海，孟竹.房地產(chǎn)眾籌的法律地位、風(fēng)險防范及權(quán)益保障[J].金融理論與教學(xué)，2018，（04）：8～12.

[5]向娟，易威廉.淺析我國股權(quán)眾籌政策規(guī)范的完善[J].全國商情，2015，（19）：79～81.

[注]基金項目：上海立信會計金融學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃資助，項目編號：201911047034

作者簡介：

1.

張越，上海立信會計金融學(xué)院學(xué)生。

2.周怡君，上海立信會計金融學(xué)院學(xué)生。

3.李軼凡，上海立信會計金融學(xué)院學(xué)生。