摘要：改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)起到了重要的作用。隨著國民的生活水平不斷提高，傳統(tǒng)的住房已不能滿足居民的需求，對現(xiàn)代房屋的建筑有了新的需求，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸涌現(xiàn)出來，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展伴隨的財務(wù)管理問題暴露出來。加強財務(wù)管理的作用，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的制度、職業(yè)素養(yǎng)、成本管控等方面存在問題的原因，并提出相應(yīng)的解決對策，希望能夠為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人員提供有益的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;問題及對策

中圖分類號：F275??文獻(xiàn)識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）02-0142-02

我國房地產(chǎn)企業(yè)至今經(jīng)歷了20多年的變革，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。在社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時代，傳統(tǒng)的住房已不能滿足居民的需求，房地產(chǎn)企業(yè)面臨如何轉(zhuǎn)型成為了討論的熱點話題。2019年3月，各家上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布年報。業(yè)績增長速度與去年同期相比放緩。8月5日上午，離岸人民幣兌美元及在岸人民幣兌美元匯率雙雙“破7”。受此影響，當(dāng)日百余家房地產(chǎn)股票下跌，寶龍、富力等近20只地產(chǎn)股跌幅超5個百分點。在“房住不炒”的整體基調(diào)下，宏觀調(diào)控政策前穩(wěn)后嚴(yán)，土地與融資收緊，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨前所未有的現(xiàn)金流、償債、回款的壓力。國地稅機構(gòu)合并、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征管系統(tǒng)升級，部門間信息互通帶來了涉稅信息日益透明化，讓房企傳統(tǒng)的籌劃越來越小。龍頭房地產(chǎn)企業(yè)慢慢向長租公寓、健康養(yǎng)老住宅、智慧住宅等轉(zhuǎn)型。 這就需要完善財務(wù)管理制度，提升財務(wù)人員的專業(yè)能力，提高房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新能力，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。故本文針對當(dāng)前房企財務(wù)管理中的普遍問題及應(yīng)對措施進(jìn)行研究，以探討完善房企財務(wù)管理中的有效途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點及研究的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，一直是推動社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的重要載體，隨著人們生活質(zhì)量的提高，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要滿足人們住房的需求還要面臨著行業(yè)競爭帶來的壓力與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型帶來的高風(fēng)險、高投資帶來的困擾。房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)競爭壓力大，因此具有開發(fā)周期長、前期投入大、資金周轉(zhuǎn)率低、跨區(qū)域經(jīng)營等特點。想要在激烈的競爭中不被淘汰就需要財務(wù)管理的支持。對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理具有以下幾方面的意義。

1.把控在建項目成本

房地產(chǎn)企業(yè)從前期的布局開始，要經(jīng)過拿地到最后清算多個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資大，時間跨度長，涉及人、財、物需求量大，就需要財務(wù)人員通過工資管理、成本管理、過程管控等財務(wù)管理方式增強把控在建項目的成本，從而增加企業(yè)利潤。

2.健全資金管理體系

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個巨額資金投入的過程，資金壓力是每個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。由于資金在房地產(chǎn)企業(yè)占用量大，受國家調(diào)控政策的影響，融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)的艱巨環(huán)節(jié)。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理，做好企業(yè)資金合理分配，完善資金在企業(yè)管理過程中的不足。房地產(chǎn)企業(yè)在加強資金管理的使用時，能夠及時發(fā)現(xiàn)在經(jīng)營過程中資金的不當(dāng)流出，及時發(fā)現(xiàn)資金浪費，能使有限的資金得到合理的使用，做好開源節(jié)流，以保證正常的經(jīng)營活動的開展。

3.提高企業(yè)整體管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期性長，在項目完成前還需要經(jīng)過一系列的工序。在項目進(jìn)行時無論哪一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響項目整體工期的進(jìn)展，甚至?xí)蛲９?dǎo)致項目的延期。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在工作中加強財務(wù)管理，從各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中反映出企業(yè)目前償債能力、資信水平等。提前預(yù)知企業(yè)發(fā)展前景，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營中存在的問題，修正經(jīng)營方針、管理策略，提高企業(yè)整體管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中財務(wù)管理占據(jù)著重要的地位，在新的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中仍存在不足。下文中將從房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中遇到的制度、人員、成本管控等方面存在的問題進(jìn)行分析。

1.財務(wù)管理制度不健全

財務(wù)管理制度是企業(yè)實施經(jīng)營管理活動，對財務(wù)管理體系建立、維護(hù);對會計核算與監(jiān)督的制度保障。第一，受傳統(tǒng)的財務(wù)管理制度的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理過程中，管理理念和模式普遍存在滯后性，不具備健全的管理制度。在一些發(fā)達(dá)的國家，已經(jīng)具備了一整套的財務(wù)管理制度，從管理標(biāo)準(zhǔn)的完善到相關(guān)法律法規(guī)的制定實施，能夠為財務(wù)管理提供有效的保障作用。目前，我國的相關(guān)體系尚未建立，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視財務(wù)管理，導(dǎo)致管理機制不能規(guī)范地構(gòu)建，影響了財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的落實。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在完善財務(wù)管理制度的過程中，存在盲目性。沒有根據(jù)企業(yè)的實際情況制定財務(wù)管理制度，盲目地效仿較為成功的企業(yè)財務(wù)管理制度，導(dǎo)致在實際工作中與企業(yè)自身情況不匹配，影響了財務(wù)管理的效果，降低了工作效率。

2.財務(wù)管理人員專業(yè)性欠缺

財務(wù)人員的專業(yè)性欠缺從而導(dǎo)致綜合素質(zhì)較低會影響企業(yè)在財務(wù)管理過程中的工作質(zhì)量和效果等因素，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員需要負(fù)責(zé)日常管理工作，工作內(nèi)容存在復(fù)雜性，所以對財務(wù)管理人員的專業(yè)性和綜合素質(zhì)提出更高的要求。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的思想守舊。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員多數(shù)還是把發(fā)工資、記賬單、粘貼單據(jù)作為財務(wù)管理的主要內(nèi)容，忽略了管理的重要性，這主要是因為財務(wù)人員思想守舊，不具備創(chuàng)新性，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。其次，財務(wù)管理人員對風(fēng)險的意識不足。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，前期投資大，資金周轉(zhuǎn)率低，環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員一旦在某環(huán)節(jié)處理過程中存在紕漏，就會給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。由于房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)快，財務(wù)管理人員處在高周轉(zhuǎn)、高工作量的狀態(tài)中，導(dǎo)致財務(wù)管理人員缺乏培訓(xùn)，對最新的政策不適應(yīng)不夠了解，導(dǎo)致給企業(yè)增加財務(wù)管理的風(fēng)險發(fā)生。

3.財務(wù)管理成本管控不足

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)周期長、前期資金投入大，受市場宏觀調(diào)控影響房企利潤空間壓縮，導(dǎo)致在整個過程中不可預(yù)測的風(fēng)險諸多，成本管控有著重要的作用。第一，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期布局時缺少成本管控規(guī)劃設(shè)計，缺少對整個項目的各個環(huán)節(jié)中成本管理控制和統(tǒng)籌安排，可能導(dǎo)致某一環(huán)節(jié)中成本費用超支，與實際項目投資收益相差甚大，存在企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險。第二，前期設(shè)計成本目標(biāo)方案時考慮不到位。會影響工程建設(shè)的工期導(dǎo)致成本管理與工程后期合同、糾紛等因素之間聯(lián)系，造成項目逾期致項目成本增加，影響房地產(chǎn)企業(yè)項目的最終收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改善建議

對房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中存在的問題和不足進(jìn)行系統(tǒng)性總結(jié)之后，本文基于財務(wù)管理理論的重要觀點，在問題導(dǎo)向的視角下提出如下的內(nèi)部控制完善建議，為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理優(yōu)化提供可行方案。

1.健全財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全各項財務(wù)管理制度，促進(jìn)管理制度的改革，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理模式，建立健全符合企業(yè)在不同階段發(fā)展過程中的符合本企業(yè)特點的財務(wù)管理制度。制定財務(wù)管理制度，明確財務(wù)各崗位職責(zé)，讓財務(wù)處理事項有法可依，嚴(yán)格按管理制度和審批流程操作執(zhí)行。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)可以根據(jù)自身特點借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的核算體系，探索出一套適合企業(yè)自身發(fā)展的核算體系。有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險，使企業(yè)在動蕩的大環(huán)境下立于不敗之地。

2.提高財務(wù)管理人員專業(yè)性

隨著房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中逐漸發(fā)展，財務(wù)管理的效率影響房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展趨勢。打造一個專業(yè)強、綜合素質(zhì)高的財務(wù)管理團(tuán)隊是非常必要的。首先要提升財務(wù)人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，加強財務(wù)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和社會道德的學(xué)習(xí)，形成健全的評估獎懲體系。充分調(diào)動財務(wù)人員在工作中的積極性，房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識到財務(wù)人員是財務(wù)管理的核心。強化財務(wù)管理工作者在信息化和專業(yè)方面的素質(zhì)培訓(xùn)，不斷進(jìn)行專業(yè)領(lǐng)域知識的更新，順應(yīng)時代變化，讓財務(wù)管理的工作更加得精細(xì)化，減少在人工方面的投入，不斷提高知識儲備和工作效率。

3.強化財務(wù)管理成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的投資開發(fā)成本巨大，在財務(wù)管理中加強成本管控是一項重要的工作。首先成本管控需要重視目標(biāo)成本的設(shè)立。它是以項目設(shè)計為導(dǎo)向的，需要選擇資質(zhì)高專業(yè)性強的施工隊伍和材料供應(yīng)商，確保項目施工質(zhì)量，避免成本浪費;還需要加強監(jiān)督檢查，有利于縮減工期控制費用。其次，需要企業(yè)健全項目考核機制，按照企業(yè)運營的具體狀況對項目的每一個環(huán)節(jié)都有一個科學(xué)合理的成本管控，避免財務(wù)壓力，在重大資金支出時，資金出現(xiàn)運轉(zhuǎn)失效的情況，導(dǎo)致企業(yè)運營出現(xiàn)問題，從而實現(xiàn)利益最大化。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的關(guān)鍵和重點，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。從目前的情況看，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在管理體系方面不夠規(guī)范的問題，阻礙了財務(wù)管理工作的進(jìn)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)需強化財務(wù)管理，提高企業(yè)市場競爭力，所以必須要重視財務(wù)管理風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)深入貫徹財務(wù)管理制度的改革，建立健全財務(wù)管理制度流程，加強財務(wù)人員專業(yè)性培養(yǎng)，做好成本管控，推動企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

孫阿敏，供職于天津融町房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。