曾躍祥

摘要：在當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的形勢(shì)下，物業(yè)管理行業(yè)也迅速崛起，特別是在各類(lèi)高層住宅建筑中都有設(shè)立物業(yè)管理公司，消防安全管理工作作為物業(yè)管理的重要組成內(nèi)容，在開(kāi)展工作的過(guò)程中難免存在著消防安全問(wèn)題頻發(fā)的現(xiàn)象，如消防安全工作做的不到位、居民缺乏較強(qiáng)的消防安全意識(shí)、消防整改措施不到位、不合理等，這些問(wèn)題都對(duì)居民的安全生活造成嚴(yán)重威脅。本文分析了加強(qiáng)高層住宅建筑中物業(yè)在消防安全管理工作中的重要性，針對(duì)當(dāng)前高層住宅建筑中物業(yè)在消防安全管理中存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)對(duì)策，以供相關(guān)研究人員參考。

關(guān)鍵詞：高層住宅建筑;物業(yè)消防安全管理;現(xiàn)狀;對(duì)策

1 加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理工作的重要性

在當(dāng)前城市化進(jìn)程逐漸加快的當(dāng)下，城市的高層建筑尤其是高層住宅越來(lái)越多，目前，可以撲滅高層住宅建筑火災(zāi)的消防高噴車(chē)、云梯消防車(chē)等舉高臺(tái)無(wú)法達(dá)到較高的建筑樓層，所以針對(duì)高層住宅發(fā)生的火災(zāi)無(wú)法達(dá)到有效的撲救和營(yíng)救效果。加之現(xiàn)代高層住宅建筑密集，層數(shù)多，居住人員多，家庭裝修又采用許多易燃、可燃物質(zhì)，如果發(fā)生火災(zāi)事故極易蔓延并導(dǎo)致大量的人員傷亡，所以進(jìn)駐高層住宅建筑的物業(yè)公司尤其要對(duì)消防安全工作引起充分的重視。因此需對(duì)物業(yè)公司的消防安全工作采取有效的整改和管理，通過(guò)對(duì)建筑內(nèi)部消防安全環(huán)境和消防設(shè)施的改善，提升物業(yè)公司的管理服務(wù)意識(shí)和水平，為高層住宅居民營(yíng)造良好的消防安全環(huán)境。

2 當(dāng)前高層住宅建筑中物業(yè)在消防安全管理中存在的問(wèn)題

2.1高層住宅建筑消防設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，室內(nèi)疏散通道被堵塞

消防設(shè)施的損壞在老舊高層住宅建筑中表現(xiàn)的比較明顯，超過(guò)5年的高層住宅建筑消防設(shè)施都有明顯的損壞和殘舊現(xiàn)象，10年以上的高層住宅建筑大部分消防設(shè)施受到嚴(yán)重?fù)p壞。主要表現(xiàn)在：（1）室內(nèi)消火栓水帶有破損情況：缺失水槍?zhuān)浪脫p壞情況嚴(yán)重，導(dǎo)致噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)的滅火功能無(wú)法正常發(fā)揮;（2）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)破舊，如一些探頭長(zhǎng)期存在故障;（3）防火門(mén)閉門(mén)器出現(xiàn)損壞或被拆掉，變形的防火門(mén)不能關(guān)閉，防火分隔、防煙作用不能發(fā)揮;（4）消防應(yīng)急燈、安全出口標(biāo)志損壞或電源未接，滅火器失去效用;（5）雜物、車(chē)輛堵塞疏散通道（樓梯、安全出口等），對(duì)疏散造成較大影響。

2.2消防通道、登高面被占用

《建規(guī)》中對(duì)高層建筑應(yīng)設(shè)置的消防車(chē)登高、環(huán)形消防車(chē)道等操作場(chǎng)地有明確規(guī)定。通過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)，大部分高層住宅消防車(chē)道普遍存在被臨時(shí)停車(chē)占用的情況，而這種情況在夜晚更加顯著，極易導(dǎo)致高層住宅建筑一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車(chē)輛無(wú)法及時(shí)到達(dá)著火建筑物的情況;而且消防車(chē)登高操作場(chǎng)地被占用的情況也比較常見(jiàn)，造成其通過(guò)的長(zhǎng)、寬度不夠，也因此高噴消防車(chē)、云梯消防車(chē)的正常戰(zhàn)斗和營(yíng)救工作受到較大影響。

3 造成當(dāng)前高層住宅建筑消防安全管理問(wèn)題的原因

3.1物業(yè)管理單位沒(méi)有落實(shí)責(zé)任

在高層住宅建筑物業(yè)管理的過(guò)程中，很多物業(yè)管理單位只重視經(jīng)濟(jì)效益，在保養(yǎng)和維護(hù)小區(qū)建筑消防設(shè)施時(shí)缺乏充分的責(zé)任感，只單純的把物業(yè)管理當(dāng)成“管”，如果出現(xiàn)損壞現(xiàn)象，物業(yè)單位無(wú)法因?yàn)閿?shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的維修費(fèi)用而未履行及時(shí)發(fā)動(dòng)業(yè)主對(duì)公共維修基金進(jìn)行調(diào)用的職責(zé)。許多高層住宅建筑物業(yè)管理單位不能有效落實(shí)消防安全主體責(zé)任，而且也對(duì)損壞的消防設(shè)施、丟失消火栓等問(wèn)題視而不見(jiàn)，諸如此類(lèi)的消防安全隱患存在時(shí)間較長(zhǎng)，如果發(fā)生火災(zāi)，建筑消防設(shè)施無(wú)法正常使用或消火栓無(wú)水等問(wèn)題，可能導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡情況無(wú)法估計(jì)。另外一些高層住宅建筑物業(yè)管理單位還因害怕消防器材、設(shè)施遭到惡意損壞或被盜，私自把門(mén)鎖等防盜設(shè)施加裝在配電間、水泵房、消火栓箱、消防控制室等部位，直接造成發(fā)生火災(zāi)后無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取措施，導(dǎo)致火災(zāi)初期最佳的撲救時(shí)機(jī)被延誤。

3.2缺乏明確的法律責(zé)任追究

部分高層住宅建筑內(nèi)，經(jīng)常出現(xiàn)一些樓梯封閉、消防通道被阻礙等情況，還有些居民把樓梯口當(dāng)成自家的儲(chǔ)物間進(jìn)行改建，從行政法律方面進(jìn)行分析，這種現(xiàn)象實(shí)際上是與國(guó)家規(guī)定的相關(guān)消防法律法規(guī)相違背的，嚴(yán)格來(lái)講是應(yīng)該負(fù)行政責(zé)任的。但是大多數(shù)物業(yè)公司的管理人員在制止和勸阻的過(guò)程中，頂多就是在口頭上對(duì)那些使用公共面積情況不合理的居民發(fā)出警告，導(dǎo)致一些居民不能正確認(rèn)識(shí)到自己行為的不妥，對(duì)物業(yè)公司的勸阻充耳不聞，占用公共面積修建的儲(chǔ)物間仍然繼續(xù)被使用，盡管這種行為物業(yè)公司也負(fù)有一定責(zé)任，但是也不能只處罰物業(yè)公司;而執(zhí)法部門(mén)又不能直接處罰居民或業(yè)主。從民事關(guān)系上講，我國(guó)法律規(guī)定一般行為對(duì)其他居民的權(quán)利造成侵害，或是居民自身的行為影響到其他居民的生命財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)的居民在解決時(shí)可以自行選擇訴訟的方式，但是中國(guó)一直以來(lái)都講究睦鄰友好，在解決相關(guān)問(wèn)題時(shí)選擇民事訴訟方式顯得極端。

3.3居民缺乏較高的消防安全意識(shí)

因?yàn)楦邔幼≌ㄖ狠^多，通常都包括數(shù)幢或數(shù)十幢樓，居住著較多的居民，這些居民對(duì)消防安全有參差不齊的認(rèn)識(shí)。而且在當(dāng)前人們生活質(zhì)量不斷提升的情況下，大多數(shù)居民的出行都有私家車(chē)，但許多建筑在設(shè)計(jì)初期沒(méi)有充分考慮到這些問(wèn)題，造成消防車(chē)道、小區(qū)道路被堵塞，占用情況嚴(yán)重。加上許多居民并不了解消防安全法律法規(guī)，錯(cuò)誤的把消防用水當(dāng)作免費(fèi)用水，便把消防栓里的消防用水偷偷接來(lái)用，如果用戶(hù)使用較多而且又得不到及時(shí)補(bǔ)充，一旦發(fā)生火災(zāi)不能及時(shí)發(fā)揮滅火作用，后果不堪設(shè)想。一些居民為便于生活，把建筑物的消防通道改建成自己使用的儲(chǔ)藏間、雜物間等，或者在電梯前室、疏散樓梯等區(qū)域隨意堆放廢棄雜物，如果有火災(zāi)發(fā)生則會(huì)較大程度的影響到居民的疏散逃生。

4 高層住宅建筑物業(yè)消防安全管理對(duì)策

對(duì)于上述提出的高層住宅建筑中物業(yè)在消防安全管理上存在的問(wèn)題，相關(guān)物業(yè)公司應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)消防安全管理的力度，及時(shí)采取有效的、針對(duì)性的措施，為居民的居住環(huán)境提供安全保障。

4.1對(duì)物業(yè)公司工作人員加強(qiáng)管理

因?yàn)槲飿I(yè)公司的工作人員是直接負(fù)責(zé)高層建筑內(nèi)部各項(xiàng)事務(wù)的人員，這些人的業(yè)務(wù)素質(zhì)應(yīng)該相對(duì)較高。房管部門(mén)應(yīng)該定期對(duì)物業(yè)公司的工作人員加強(qiáng)職責(zé)和技能方面的培訓(xùn)。消防部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)、轄區(qū)的派出所、街道辦等要組織各種培訓(xùn)班，不定期的培訓(xùn)物業(yè)工作人員，向工作人員現(xiàn)場(chǎng)講解消防知識(shí)技能，使其對(duì)消防安全管理工作樹(shù)立起嚴(yán)肅對(duì)待的態(tài)度，保證物業(yè)公司的相關(guān)人員都掌握一定的消防安全知識(shí)和正確使用消防設(shè)施、器材的方法，發(fā)現(xiàn)存在消防安全隱患的能力，而且還可以在突發(fā)情況下組織居民有效進(jìn)行疏散和如何撲救初期火災(zāi)。還可以聯(lián)合消防培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，為物業(yè)公司培養(yǎng)消防專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富的人才，使物業(yè)管理隊(duì)伍得到充實(shí)，并使其一些管理弱點(diǎn)得以規(guī)避。另外，要保證物業(yè)消防安全管理崗位考核通過(guò)后持證上崗，可以獨(dú)立值班、維護(hù)和保養(yǎng)消防設(shè)施等，保證其可以及時(shí)有效的處理消防安全管理工作。

4.2健全相關(guān)加強(qiáng)物業(yè)消防管理的法規(guī)

對(duì)入駐高層住宅建筑的物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)管理，應(yīng)該以相關(guān)法規(guī)建設(shè)為原則。地方政府部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)增加相關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司的處罰種類(lèi)和力度進(jìn)一步明確，從法律層面對(duì)物業(yè)公司在消防安全問(wèn)題的治理起約束和推動(dòng)作用?？赏ㄟ^(guò)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的建立，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及各委員責(zé)任和義務(wù)的進(jìn)一步明確，構(gòu)建相應(yīng)的約束和監(jiān)督機(jī)制，對(duì)小區(qū)居民加強(qiáng)管理。另外還應(yīng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的管理引起重視，通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的引導(dǎo)，積極做好各項(xiàng)考核和檢查工作，登記物業(yè)管理行業(yè)，而且針對(duì)物業(yè)行業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)這種措施做到優(yōu)勝劣汰。物業(yè)公司還可制定關(guān)于消防管理制度和規(guī)定的手冊(cè)，向廣大業(yè)主發(fā)放，及時(shí)糾正那些違反相關(guān)管理規(guī)定的行為，如果行為較嚴(yán)重，應(yīng)采取相應(yīng)的處罰措施以起到警示作用。

4.3提高居民的消防安全意識(shí)

每個(gè)高層住宅建筑居住的居民等級(jí)和素質(zhì)都各不相同，為保證物業(yè)公司有效的進(jìn)行消防安全管理工作，物業(yè)公司可采用合理的措施促使居民的消防安全意識(shí)逐步提升。物業(yè)公司可通過(guò)設(shè)立宣傳專(zhuān)欄、制作板報(bào)、播放廣播、發(fā)放傳單等形式，使居民詳細(xì)了解消防安全相關(guān)知識(shí)，積極遵守相關(guān)消防法律法規(guī)的重要性，在突發(fā)火災(zāi)時(shí)如何自救，消火栓和滅火器的正確使用方法，或者以其他居民小區(qū)真實(shí)發(fā)生的火災(zāi)事故為例進(jìn)行宣講，使居民樹(shù)立起良好的消防安全的意識(shí)，并在日常生活中培養(yǎng)起良好的消防安全習(xí)慣，保證所有居民掌握的消防安全知識(shí)都能在關(guān)鍵時(shí)刻為自己所用。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式的發(fā)展，居民高層住宅建筑物業(yè)消防安全管理已經(jīng)越來(lái)越被重視，并且在時(shí)代發(fā)展下，高層住宅建筑的高度只會(huì)是越來(lái)越高，已建小區(qū)使用年限越久，越會(huì)凸顯高層住宅建筑物業(yè)消防管理和火災(zāi)隱患問(wèn)題。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對(duì)當(dāng)前和以后火災(zāi)的嚴(yán)重性及危害性有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)消防安全責(zé)任和義務(wù)嚴(yán)格落實(shí)，促使高層住宅建筑物業(yè)抵御火災(zāi)的整體能力得到有效提升，為社區(qū)消防安全，人民幸福生活創(chuàng)造有利條件。

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