現代市場經濟中，人們要使用房屋、廠房、機器、汽車等不動產或者動產時，出于成本的考量，亦或是為了以后的變動作打算，都傾向于花錢購買該不動產或動產的使用權。對于承租人的好處使用該租賃物并獲得收益，又能夠避免一些不要的風險。對于出租人的好處就是該租賃物即使自己不適用，也不會被荒廢，還為自己創(chuàng)造了收益。對于市場的好處在于促進了市場經濟中的物盡其用，租賃物發(fā)揮了它的作用，創(chuàng)造了經濟價值。租賃合同分為動產租賃合同與不動產租賃合同，法律對不動產租賃合同特別是房屋租賃合同作出若干的特別規(guī)定，在現實生活當中，關于房屋租賃合同的糾紛也日漸增多，所以今天筆者談一談房屋租賃合同。

一、法律傾向于保護承租人

這種合同的法律關系主體有承租人和出租人，而法律對二者的保護是有傾向性的。我認為法律更傾向于保護承租人。理由如下：房屋租賃合同分為住房租賃合同和經營用房租賃合同，在住房租賃法律關系中，承租人漂泊在外，沒有固定居所，與坐擁房產、不用忍受露宿街頭之苦的出租人相比，承租人顯得更弱小，應當成為被保護的對象。經營用房租賃法律關系中，經營人（有可能是法人）受制于經營成本的因素，經營用房的變動會使他們不堪重負，所以他們缺乏與出租人討價還價的資格，在租賃法律關系中處于弱勢地位?？偟膩碚f，房屋租賃市場大多數是賣方市場，承租人不具有議價能力，處于合同劣勢地位。因此房屋租賃合同特別規(guī)定要保護承租人，這體現為買賣不破租賃制度與優(yōu)先購買權制度。

二、買賣不破租賃制度的正當性

根據《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！惫P者認為，買賣不破租賃制度不光是保障了承租人利益，還促進了房屋的物盡其用。一間無人居住或使用的房屋在房東手里并不能產生任何的經濟效益，而房屋被承租人租賃后，無論是基于自身居住使用還是經營用途，都有利于創(chuàng)造經濟價值。但是買賣不破租賃制度打破了“物權優(yōu)于債權”，這個制度是否具有正當性呢？筆者認為是有的。合同法的初衷之一是要保護交易安全和穩(wěn)定，設想一下，假設出租人單方面想結束租賃關系，其只需將出租屋出售就直接地不受任何限制地發(fā)生解除租賃關系的效果，那么承租人作為合同相對人的合法權益就完全得不到保障，租賃合同的穩(wěn)定性更是得不到保障。

三、優(yōu)先購買權的正當性

承租人的優(yōu)先購買權作為一種法定權利，由法律為承租人創(chuàng)設?！逗贤ā返诙偃畻l：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權利?！痹谖覈囟ǖ纳鐣F狀下，承租人優(yōu)先購買權制度是保護弱勢群體承租人的制度。雖然表面上看起來是損害了物權人行使對房屋的排他性的處分權，但是不會影響物權人所獲得的最終利益，因為承租人是以同等條件行使優(yōu)先購買權。有的觀點認為該制度已經不適用與當前的市場經濟環(huán)境，會影響交易安全，但是筆者有不同的觀點。當前的市場經濟環(huán)境中，承租人與出租人的關系并不是想象當中的平等，承租人的弱勢是非常明顯的。大多數承租人并非是擁有房屋以后仍租賃房屋，現實情況就是他們是沒有擁有任何一套屬于自己的房屋，他們對于房屋的渴求是很大的，在租賃關系中也是非常脆弱的，法律仍然應當對其進行保護。

四、對違法轉租的理解

那么承租人難道可以仗著其法律賦予的光環(huán)，在租賃法律關系當中為所欲為，而不受限制嗎？并不是的，法律的初衷是為了維護交易穩(wěn)定和公平，承租人在法律關系中也是合同當事人，對承租人的行為也要進行一定的限制。比如對承租人轉租的限制，不經過出租人同意的情況下，承租人將房屋轉租的話，出租人可以解除合同。本質上，不經同意轉租是一種違約行為，所以出租人擁有了解除合同的權利。但是我會思考一個問題，房屋租賃合同究竟是讓渡了出租人的什么權能呢？如果是讓渡了使用和收益權能（即承租人獲得了這些權利），那么收益權能是有所限定的，只能由承租人通過自身的使用來獲得收益，而不能夠由承租人出租房屋而獲得收益嗎？是的，筆者認為承租人獲得收益權能是有一定的條件的，承租人作為合同一方當事人，應當在租賃合同所規(guī)定的范圍內進行使用并獲得收益，租賃合同雖然沒有明文限制規(guī)定如何獲得收益，但是按租賃合同的性質來看，也應當是由承租人自身使用而獲得收益，這樣的權能讓渡才具有正當性。那么承租人違法轉租行為是否屬于侵權行為呢？我認為是不屬于的。首先，出租人已經不再占有房屋，其還擁有所有權能中的處分權，違法轉租行為并不會直接侵害出租人的處分權。其次，在主觀上承租人是不具有侵害所有權的惡意的，不符合侵權行為構成的主觀要件。所以說，違法轉租行為僅僅是違約行為，并不構成侵權行為。

五、總結

房屋租賃合同的很多法律條款都傾向于保護承租人，畢竟承租人作為沒有擁有不動產的主體，在合同中呈現弱勢的狀態(tài)。如果法律不對弱勢群體進行保護，那么在大量的租賃關系當中，這種弱勢將會被無限放大，因而產生人們訂立租賃合同的阻力。不過法律是長期在實務實踐中不斷發(fā)展的結果，它的考慮是很全面的，所以法律并不會完全向承租人傾斜。它通過禁止違法轉租來限制承租人，承租人不得損害出租人的利益?？偟膩碚f，房屋租賃合同的兩個主體承租人和出租人都具有鮮明的特征，他們之間的合同屬于繼續(xù)性合同，并不能一次性完成，所以二者在履行合同過程中總是會相愛相殺。不過好在法律已經嗅到了他們之間的火藥味，對房屋租賃合同進行了特別的法律規(guī)定，最終才能讓租賃市場保持健康的狀態(tài)，房屋也能夠物盡其用。

作者簡介：陳晨（1996—），女，漢族，四川省自貢人，學生，碩士在讀，單位：成都理工大學，研究方向：民商法。