現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，人們要使用房屋、廠房、機(jī)器、汽車等不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，出于成本的考量，亦或是為了以后的變動(dòng)作打算，都傾向于花錢購買該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)。對(duì)于承租人的好處使用該租賃物并獲得收益，又能夠避免一些不要的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于出租人的好處就是該租賃物即使自己不適用，也不會(huì)被荒廢，還為自己創(chuàng)造了收益。對(duì)于市場的好處在于促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)中的物盡其用，租賃物發(fā)揮了它的作用，創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)價(jià)值。租賃合同分為動(dòng)產(chǎn)租賃合同與不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃合同特別是房屋租賃合同作出若干的特別規(guī)定，在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，關(guān)于房屋租賃合同的糾紛也日漸增多，所以今天筆者談一談房屋租賃合同。

一、法律傾向于保護(hù)承租人

這種合同的法律關(guān)系主體有承租人和出租人，而法律對(duì)二者的保護(hù)是有傾向性的。我認(rèn)為法律更傾向于保護(hù)承租人。理由如下：房屋租賃合同分為住房租賃合同和經(jīng)營用房租賃合同，在住房租賃法律關(guān)系中，承租人漂泊在外，沒有固定居所，與坐擁房產(chǎn)、不用忍受露宿街頭之苦的出租人相比，承租人顯得更弱小，應(yīng)當(dāng)成為被保護(hù)的對(duì)象。經(jīng)營用房租賃法律關(guān)系中，經(jīng)營人（有可能是法人）受制于經(jīng)營成本的因素，經(jīng)營用房的變動(dòng)會(huì)使他們不堪重負(fù)，所以他們?nèi)狈εc出租人討價(jià)還價(jià)的資格，在租賃法律關(guān)系中處于弱勢地位?？偟膩碚f，房屋租賃市場大多數(shù)是賣方市場，承租人不具有議價(jià)能力，處于合同劣勢地位。因此房屋租賃合同特別規(guī)定要保護(hù)承租人，這體現(xiàn)為買賣不破租賃制度與優(yōu)先購買權(quán)制度。

二、買賣不破租賃制度的正當(dāng)性

根據(jù)《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！惫P者認(rèn)為，買賣不破租賃制度不光是保障了承租人利益，還促進(jìn)了房屋的物盡其用。一間無人居住或使用的房屋在房東手里并不能產(chǎn)生任何的經(jīng)濟(jì)效益，而房屋被承租人租賃后，無論是基于自身居住使用還是經(jīng)營用途，都有利于創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但是買賣不破租賃制度打破了“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”，這個(gè)制度是否具有正當(dāng)性呢？筆者認(rèn)為是有的。合同法的初衷之一是要保護(hù)交易安全和穩(wěn)定，設(shè)想一下，假設(shè)出租人單方面想結(jié)束租賃關(guān)系，其只需將出租屋出售就直接地不受任何限制地發(fā)生解除租賃關(guān)系的效果，那么承租人作為合同相對(duì)人的合法權(quán)益就完全得不到保障，租賃合同的穩(wěn)定性更是得不到保障。

三、優(yōu)先購買權(quán)的正當(dāng)性

承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定權(quán)利，由法律為承租人創(chuàng)設(shè)?！逗贤ā返诙偃畻l：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利?！痹谖覈囟ǖ纳鐣?huì)現(xiàn)狀下，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是保護(hù)弱勢群體承租人的制度。雖然表面上看起來是損害了物權(quán)人行使對(duì)房屋的排他性的處分權(quán)，但是不會(huì)影響物權(quán)人所獲得的最終利益，因?yàn)槌凶馊耸且酝葪l件行使優(yōu)先購買權(quán)。有的觀點(diǎn)認(rèn)為該制度已經(jīng)不適用與當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，會(huì)影響交易安全，但是筆者有不同的觀點(diǎn)。當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，承租人與出租人的關(guān)系并不是想象當(dāng)中的平等，承租人的弱勢是非常明顯的。大多數(shù)承租人并非是擁有房屋以后仍租賃房屋，現(xiàn)實(shí)情況就是他們是沒有擁有任何一套屬于自己的房屋，他們對(duì)于房屋的渴求是很大的，在租賃關(guān)系中也是非常脆弱的，法律仍然應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行保護(hù)。

四、對(duì)違法轉(zhuǎn)租的理解

那么承租人難道可以仗著其法律賦予的光環(huán)，在租賃法律關(guān)系當(dāng)中為所欲為，而不受限制嗎？并不是的，法律的初衷是為了維護(hù)交易穩(wěn)定和公平，承租人在法律關(guān)系中也是合同當(dāng)事人，對(duì)承租人的行為也要進(jìn)行一定的限制。比如對(duì)承租人轉(zhuǎn)租的限制，不經(jīng)過出租人同意的情況下，承租人將房屋轉(zhuǎn)租的話，出租人可以解除合同。本質(zhì)上，不經(jīng)同意轉(zhuǎn)租是一種違約行為，所以出租人擁有了解除合同的權(quán)利。但是我會(huì)思考一個(gè)問題，房屋租賃合同究竟是讓渡了出租人的什么權(quán)能呢？如果是讓渡了使用和收益權(quán)能（即承租人獲得了這些權(quán)利），那么收益權(quán)能是有所限定的，只能由承租人通過自身的使用來獲得收益，而不能夠由承租人出租房屋而獲得收益嗎？是的，筆者認(rèn)為承租人獲得收益權(quán)能是有一定的條件的，承租人作為合同一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)在租賃合同所規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行使用并獲得收益，租賃合同雖然沒有明文限制規(guī)定如何獲得收益，但是按租賃合同的性質(zhì)來看，也應(yīng)當(dāng)是由承租人自身使用而獲得收益，這樣的權(quán)能讓渡才具有正當(dāng)性。那么承租人違法轉(zhuǎn)租行為是否屬于侵權(quán)行為呢？我認(rèn)為是不屬于的。首先，出租人已經(jīng)不再占有房屋，其還擁有所有權(quán)能中的處分權(quán)，違法轉(zhuǎn)租行為并不會(huì)直接侵害出租人的處分權(quán)。其次，在主觀上承租人是不具有侵害所有權(quán)的惡意的，不符合侵權(quán)行為構(gòu)成的主觀要件。所以說，違法轉(zhuǎn)租行為僅僅是違約行為，并不構(gòu)成侵權(quán)行為。

五、總結(jié)

房屋租賃合同的很多法律條款都傾向于保護(hù)承租人，畢竟承租人作為沒有擁有不動(dòng)產(chǎn)的主體，在合同中呈現(xiàn)弱勢的狀態(tài)。如果法律不對(duì)弱勢群體進(jìn)行保護(hù)，那么在大量的租賃關(guān)系當(dāng)中，這種弱勢將會(huì)被無限放大，因而產(chǎn)生人們訂立租賃合同的阻力。不過法律是長期在實(shí)務(wù)實(shí)踐中不斷發(fā)展的結(jié)果，它的考慮是很全面的，所以法律并不會(huì)完全向承租人傾斜。它通過禁止違法轉(zhuǎn)租來限制承租人，承租人不得損害出租人的利益?？偟膩碚f，房屋租賃合同的兩個(gè)主體承租人和出租人都具有鮮明的特征，他們之間的合同屬于繼續(xù)性合同，并不能一次性完成，所以二者在履行合同過程中總是會(huì)相愛相殺。不過好在法律已經(jīng)嗅到了他們之間的火藥味，對(duì)房屋租賃合同進(jìn)行了特別的法律規(guī)定，最終才能讓租賃市場保持健康的狀態(tài)，房屋也能夠物盡其用。

作者簡介：陳晨（1996—），女，漢族，四川省自貢人，學(xué)生，碩士在讀，單位：成都理工大學(xué)，研究方向：民商法。