馬妍

摘要：一個國家房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國計民生。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個國家和地區(qū)財富積累的聚寶盆地。房地產(chǎn)的實用性和長期穩(wěn)定性使其成為公眾的財富，是一個國家發(fā)展的重要標志。房地產(chǎn)經(jīng)濟在促進中國城市化、經(jīng)濟增長、民生改善等同時，也存在一些突出問題。本文通過對我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究，指出了房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問題，并提出了一些改革的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟;市場現(xiàn)狀;監(jiān)管

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速。國內(nèi)房價一直在上漲，房價每年都超過了前所未有的高峰。一些城市的房價已經(jīng)遠遠超過了合理水平。這對消費和投資產(chǎn)生了擠出效應，全要素生產(chǎn)率下降，收入差距拉大，普通勞動者負擔不起住房費用，而一些人卻買房囤居，甚至借機炒房投機。高房價不但拉大了富人和窮人之間的差距并且對居民消費產(chǎn)生擠出效應， 給國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來了巨大風險，但是不動產(chǎn)行業(yè)的市場需求依然旺盛，2009年，為了應對國際金融危機，國家采用了一系列的不動產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，用來提振市場自信，活躍市場，解決低收入家庭的住房困難問題，發(fā)揮了促進住房消費和投資的重要作用。隨著市場的變化，部分城市的房子銷售劇增，房子價格也在上漲。全國的房地產(chǎn)信貸也迅速增加。盡管房地產(chǎn)業(yè)對中國宏觀經(jīng)濟的貢獻功不可沒，但房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的問題和風險同樣重要，因為房價的快速上漲已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟平穩(wěn)運行的重大問題。

根據(jù)圖1國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額顯示，2015-2019年，中國房地產(chǎn)開發(fā)總投資持續(xù)增長， 2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資95978.85億元，比上年增長0.99%，2016年開發(fā)總投資為102580.61億元，同比增長6.88%，2017年開發(fā)總投資為109798.53億元，同比增長7.04%，2018年開發(fā)總投資為120164.75億元，同比增長9.53%，2019年達到了132194.26億元，2019年房地產(chǎn)開發(fā)總投資同比增長10.01%。

根據(jù)圖2國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年-2019年全國商品房銷售區(qū)域面積以及銷售額情況顯示，2015年至2019年，商品房銷售面積和銷量逐年同步增長，2015年商品房銷售面積為128494.97萬平方米，銷售額為87280.84億元，2016年商品房銷售面積為157348.53萬平方米，銷售額為117627.05億元，同比分別增長22.46%和34.77%，2017年商品房銷售面積為169407.82萬平方米，銷售額為133701.31億元，同比分別增長7.66%和13.67%，2018年商品房銷售面積為171464.60萬平方米，銷售額為149614.4億元，比上年分別增長1.21%和11.90%，2019年全國商品房的銷售面積為171557.87萬平方米，銷售額為159725.12億元。同比分別增長0.05%和6.76%，全國商品房銷售再創(chuàng)新高。

二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場房產(chǎn)空置的問題

房地產(chǎn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展加劇了空置房屋的問題。造成這種情況的原因可以由四種不同的因素綜合起來確定。一是外部因素，由于商品房周邊環(huán)境惡劣， 人口規(guī)模不足以購買這么多的商品房，或者當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟水平不能夠達到購買標準。第二，房地產(chǎn)的內(nèi)在因素，有的開發(fā)商的房屋質(zhì)量低， 工程質(zhì)量不高，或者周圍有同樣的房子，但是它的質(zhì)量、價格比較合理，讓質(zhì)量低的房子不能銷售出去。第三個是開發(fā)者的“饑餓營銷”手段，一方面大興土木，另一方面又房屋售罄，為的就是提高房價。第四，由于房地產(chǎn)的地理位置固定，它已經(jīng)成為人們的一種投資和投機工具。許多富人大量購買房屋，通過提價來獲取利潤。這些都是房地產(chǎn)空置的原因。從長期看，住宅空置不但消耗了大量資源，對經(jīng)濟也產(chǎn)生了很大的影響。

（二）商品房價格上漲過快

近年來，我國建設用地供應區(qū)域面積逐年下降，與旺盛的住房需求形成鮮明的對比，是房價上漲的主要因素。當前房地產(chǎn)交易價格上漲的非常高，以至于大眾不再能夠購買必要的住房。房屋交易價格上漲的主要原因是交易成本過高，交易費用過高也是一種不良的土地價格形成機制導致的土地購買費用的增加。購買的土地的費用是構(gòu)成房地產(chǎn)價格成本的主要因素。土地資源的稀缺性更導致土地價格上漲。土地是不能夠再次產(chǎn)生的資源，對于民眾日益增加的土地需求，土地供應將受到限制，價格將上漲，供應也將大幅提高難度。相反，供應難將導致土地需求者的激烈競爭，價格將進一步上漲。

國內(nèi)城市化的進展加快了對住房價格的影響。城鎮(zhèn)化是人類生產(chǎn)生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的大的進程，是農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化和城市發(fā)展完善的過程。隨著中國經(jīng)濟的快速增長，中國城市化加速，人口向城市集中，城市人口對房地產(chǎn)的需求不斷增加，引起了房價的上漲。

（三）房地產(chǎn)市場監(jiān)管秩序混亂

房地產(chǎn)的開發(fā)、貿(mào)易、中介和服務管理等領域的非法侵權(quán)行為各不相同， 因為個別公司和中介公司會引導市場預期向錯誤的方向發(fā)展，導致市場緊張和短期房價不合理上漲，使得大眾對住房市場和價格的誤判，而做出錯誤的決定，而這些公司和房產(chǎn)中介就可以從中謀取巨額利潤。

三、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展對策建議

（一）加強對房地產(chǎn)業(yè)的管理，保障房屋質(zhì)量

我們必須努力改進住房法律和法規(guī)，加強住房質(zhì)量控制和住房質(zhì)量保證，從我國房屋高空置率來看，有些人是有幾套房的，而有些人卻是沒有房子的，因此，如果想要遏制這種現(xiàn)象，只有提高購買兩套以上住宅的首付比率和貸款利率，嚴格限制住宅交易，才能減少住宅空置。政府應集中精力進行制度建設，并與市場需求相協(xié)調(diào)，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為和投機行為。在遏制和控制二套房的購買時，還要鼓勵和幫助購買首套房的購房者，要知道，剛需的需求一直存在，鑒于資金及購房的后續(xù)使用成本，國家給予相關(guān)支持，從而使房價變得合理，這樣一來，就能大大地減少空置率了，也能夠使真正有需求的群眾有房子。

（二）降低通過市場渠道供應住房的需求

大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房和廉租住房，大幅降低商品房的需求。如果政府承擔滿足城市低收入家庭基本需求的經(jīng)濟適用住宅和租賃住宅的責任，就能大幅減少公眾對住房的需求，抑制房價上漲。

中國應在大中城市大力推廣經(jīng)濟適用房和租賃房，促進住房租賃市場的發(fā)展。目前，住宅租賃市場還不發(fā)達，因此，應積極發(fā)展住宅租賃市場。通過提高租賃住宅供給量、降低租賃住宅稅金、降低競爭和租賃成本等方法降低租賃住宅的租金，鼓勵中低收入者利用租賃住宅解決居住問題。

（三）政府要加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的監(jiān)管

圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批、開發(fā)、交易和中介等環(huán)節(jié)加強執(zhí)法檢查力度，重點查處那些擾亂市場秩序、虛假宣傳、惡意炒作、誤導消費者的行為，切實保障消費者的合法權(quán)益。

四、總結(jié)

我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體情況影響是不能忽視的是，在目前，很多的城市出現(xiàn)了住宅價格大幅上漲的現(xiàn)象，只有充分分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和不足，采取具有針對性的政策和管理方式，才能介入房地產(chǎn)市場，進一步實現(xiàn)房價的穩(wěn)定，構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展的目標模式，這對整個中國經(jīng)濟具有非常重要的現(xiàn)實意義。

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