安怡君

摘要：通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析發(fā)現(xiàn)，合理調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資是促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展、有效提高經(jīng)營(yíng)水平的重要條件，其投資結(jié)構(gòu)也在一定程度上影響著企業(yè)的整體發(fā)展走向。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的形勢(shì)下，企業(yè)只有通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增大經(jīng)濟(jì)效益，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)此，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、有效提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，各企業(yè)逐漸開始將調(diào)整投資結(jié)構(gòu)作為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的前提，從而為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目投資;風(fēng)險(xiǎn)分析;管理措施

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，如果盲目投資，將給企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患，甚至威脅到企業(yè)生存。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在土地經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)做好投資預(yù)算管理，并充分發(fā)揮預(yù)算精益化管理的作用，根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況，在整個(gè)工程投資預(yù)算環(huán)節(jié)做好精益化管理，確保企業(yè)工程投資項(xiàng)目預(yù)算與企業(yè)擁有的財(cái)務(wù)資金實(shí)施一體化控制管理，協(xié)調(diào)企業(yè)各個(gè)部門之間的關(guān)系，強(qiáng)化企業(yè)員工合作意識(shí)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1 企業(yè)投資管理存在的問(wèn)題

1.1 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃引領(lǐng)不足

目前，很多企業(yè)在發(fā)生投資行為前缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)制定和有效執(zhí)行。對(duì)于中小型房企，戰(zhàn)略規(guī)劃管理缺失的現(xiàn)象普遍存在。戰(zhàn)略規(guī)劃缺乏科學(xué)性或執(zhí)行不力等問(wèn)題，已逐漸成為企業(yè)發(fā)展道路上的障礙，并且導(dǎo)致企業(yè)投資行為發(fā)生前端缺乏對(duì)項(xiàng)目有力的論證和決策依據(jù)。從發(fā)展的角度來(lái)看，目前我國(guó)已從改革開發(fā)以來(lái)規(guī)模速度型粗放增長(zhǎng)向質(zhì)量效率型集約增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，這也使原先有力的需求驅(qū)動(dòng)、政策驅(qū)動(dòng)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。許多企業(yè)在原先缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃有效引領(lǐng)的投資慣性作用下，難以適應(yīng)快速變化的市場(chǎng)環(huán)境，投資管理的弊端逐漸顯現(xiàn)。

1.2 企業(yè)投資資金短缺

在企業(yè)中，投資管理與投資活動(dòng)離不開資金。資金是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，尤其是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況，將在很大程度上影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。一方面，企業(yè)需要自有資金與外部籌措資金來(lái)有效保障投資活動(dòng)的順利開展;另一方面，好的投資項(xiàng)目能夠帶來(lái)為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的投資收益與資金回籠，這是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的一個(gè)良性循環(huán)。然而，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，多數(shù)資金持有主體仍持觀望態(tài)度，導(dǎo)致企業(yè)獲得外部籌措資金的難度增大，加之投資收益低下，使用于企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大的投資自有資金逐年減少。諸如此類的資金短缺問(wèn)題嚴(yán)重影響了企業(yè)投資活動(dòng)的順利進(jìn)行。

1.3 企業(yè)的投資項(xiàng)目管理機(jī)制不健全

良好的投資管理體制能夠保障企業(yè)投資活動(dòng)的順利進(jìn)行，有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。但是當(dāng)前，我國(guó)很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，并沒有建立完善的投資管理機(jī)制，使得企業(yè)在進(jìn)行投資活動(dòng)的過(guò)程中，無(wú)法發(fā)揮機(jī)制的指導(dǎo)作用，使得企業(yè)的投資活動(dòng)缺乏必要的指導(dǎo)，從而使得企業(yè)的投資決策缺乏科學(xué)性，影響了企業(yè)投資收益的實(shí)現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施

2.1 拓寬企業(yè)融資渠道

目前，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)主要采用銀行貸款的方式獲得相應(yīng)的資金，久而久之，企業(yè)對(duì)銀行貸款產(chǎn)生了一定的依賴性。由于銀行貸款屬于國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的范疇，因此，一旦國(guó)家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款帶來(lái)消極的影響。為了避免對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對(duì)企業(yè)融資渠道的拓寬力度，以下是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)三條融資渠道的具體介紹：第一，上市融資。一旦房地產(chǎn)企業(yè)能夠成功上市，將會(huì)對(duì)其未來(lái)的快速發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，一方面有利于聚集大量的免息資金的投入，另一方面，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而極大的提高自身的品牌影響力，除此之外，為更好的提高企業(yè)的融資能力起著不可估量的作用。第二，通過(guò)利用資本市場(chǎng)發(fā)行債券，這樣一來(lái)，有利于短時(shí)間內(nèi)融資大量的資金，從而滿足房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際資金需求。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)采用債券融資的方式，會(huì)極大的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，并且，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行交稅前，也會(huì)扣除一定的債券付息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分的利用財(cái)務(wù)杠桿原理，實(shí)現(xiàn)自身融資能力的全面提高。第三，海外資本渠道。國(guó)際WTO相關(guān)協(xié)議明確指出，房地產(chǎn)企業(yè)在合資合作的過(guò)程中均有權(quán)享受與國(guó)內(nèi)企業(yè)同等的待遇，這一規(guī)定的形成有利于大量的海外同行資本涌入國(guó)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的有效融資，從而促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

2.2 完善企業(yè)資金集中管理信息系統(tǒng)，建立監(jiān)督機(jī)制

首先是房地產(chǎn)企業(yè)資金集中管理信息系統(tǒng)的完善。主要為了保障企業(yè)資金的有效傳遞。通過(guò)利用現(xiàn)代化信息技術(shù)建立資金集中管理信息系統(tǒng)，將房地產(chǎn)企業(yè)以及下屬企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況以及投資等所有數(shù)據(jù)信息集中于資金集中管理信息系統(tǒng)中，從而有助于實(shí)現(xiàn)對(duì)資金運(yùn)行情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控，同時(shí)有效避免資金浪費(fèi)以及違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

其次是建立監(jiān)督機(jī)制。為了有效保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的優(yōu)化配置以及使用效率的提升，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及下屬企業(yè)的資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的建立是監(jiān)督機(jī)制的重要手段，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，從而不斷完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)下屬企業(yè)的資金管理制度執(zhí)行情況以及針對(duì)資金管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行檢查。

2.3 做好投資活動(dòng)中的過(guò)程管理工作

企業(yè)提高投資管理水平的重要工作就是針對(duì)投資活動(dòng)中的過(guò)程管理進(jìn)行把控，包括做好投資過(guò)程中的預(yù)算、監(jiān)督、定期審計(jì)與驗(yàn)收等管理工作。首先，預(yù)算管理就是企業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)過(guò)程管理的有效工具，其管理質(zhì)量要從預(yù)算編制和執(zhí)行兩個(gè)角度進(jìn)行完善，做到編制切合實(shí)際，執(zhí)行按部就班。同時(shí)，由于投資過(guò)程是一個(gè)復(fù)雜變化的時(shí)間延續(xù)性過(guò)程，因此還要重視企業(yè)投資的監(jiān)督審計(jì)工作。通過(guò)及時(shí)分析，發(fā)現(xiàn)投資過(guò)程中存在的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整方向或者暫停，將外部和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

2.4 完善企業(yè)投資管理機(jī)制

投資管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的一個(gè)重要方面。在投資管理中，企業(yè)必須要做好投資項(xiàng)目的選擇，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況，保障投資項(xiàng)目把控的精確性，深入分析投資項(xiàng)目背后的投資風(fēng)險(xiǎn)等，完善相應(yīng)的投資管理機(jī)制。一方面，需提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)和制度執(zhí)行意識(shí)，確保投資流程合法、合規(guī)和符合制度;另一方面，針對(duì)公司投資工作推進(jìn)過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的制度設(shè)計(jì)不完善及不符合企業(yè)發(fā)展需要的管理流程，進(jìn)行優(yōu)化，并在風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)進(jìn)行權(quán)限設(shè)計(jì)，使制度更適應(yīng)于公司發(fā)展的需要。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是高風(fēng)險(xiǎn)與高收益同時(shí)存在，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求收益的最大化，總是選擇那些高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣一來(lái)，很容易在實(shí)際的投資過(guò)程中出現(xiàn)一系列的不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房企，更要有清晰的頭腦和遠(yuǎn)見的目光，熟練的掌握項(xiàng)目投資管理技巧，從拓寬企業(yè)融資渠道。同時(shí)，從加強(qiáng)協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)能力、拓寬投資信息獲取渠道、增加企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資等角度入手，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)控制和管理，不斷提高企業(yè)投資管理水平，提升企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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