武紅梅

【摘 要】當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理的項(xiàng)目多以城市居民住宅小區(qū)為主。隨著城市居民對居住環(huán)境要求的提高，很多房地產(chǎn)中介公司通過研究二手房交易市場發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理水平的高低，在一定程度上直接影響著二手房的估價及售價。文章介紹物業(yè)管理的起源及作用，淺析物業(yè)管理對二手房銷售價格的影響，并指出如何才能挑選出高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，旨在為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主及二手房購買者提供借鑒或參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;二手房;影響因素;服務(wù)質(zhì)量

【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）09-0237-02

20世紀(jì)80年代初期我國內(nèi)地引入了物業(yè)管理的概念，經(jīng)過將近40年的探索和實(shí)踐，已然建立起一套完整的物業(yè)管理專業(yè)體系，社會和城市的發(fā)展也越來越離不開物業(yè)管理的助推作用。

隨著人均收入水平的不斷提高，我國距離全面建成小康社會的目標(biāo)越來越近，人民對美好生活的向往正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變，其中住房問題反應(yīng)最為明顯，人們從原來對于簡單生活空間的需求轉(zhuǎn)向?qū)κ孢m度、便捷度、人文與自然結(jié)合度及房屋增值度的追求。因此，不論在二級還是三級房地產(chǎn)交易市場，物業(yè)管理都正在引起更多人的重視。而二手房交易中的物業(yè)管理更具有直觀性和可考察性，因此，二手房交易中的物業(yè)管理對房屋的成交具有越來越顯著的影響作用。

1 物業(yè)管理的起源及作用

我國住房制度從開始的福利分房走向商品化、市場化，隨之誕生了與之匹配的物業(yè)管理行業(yè)，成立于1981年的深圳市物業(yè)管理有限公司，標(biāo)志著我國物業(yè)行業(yè)的起步[1]。物業(yè)管理指的是業(yè)主對建筑物的共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)的共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物及附屬的設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。

1.1 城鎮(zhèn)化致使人民對物業(yè)服務(wù)需求增加

物業(yè)管理連著民生、內(nèi)需、發(fā)展，與城鎮(zhèn)化有著天然的緊密聯(lián)系。2019年我國城鎮(zhèn)常住人口有84 843萬，比上年末增加1 706萬，年增長率為2.1%;中國城市化率從1990年的26.44%持續(xù)上升到2019年的60.60%。與此同時，2019年我國物業(yè)管理行業(yè)在管面積突破300億m2，比上年增長了21.2億m2，年增長率達(dá)到了7%。隨著物業(yè)管理從對“物”的管理到對“人”的服務(wù)的轉(zhuǎn)變，它進(jìn)一步促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的縱深躍進(jìn)。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，業(yè)主的消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級、消費(fèi)潛力不斷釋放、消費(fèi)熱點(diǎn)不斷聚發(fā)、消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓展。城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求，將是一個不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長期過程。因而在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場中，有沒有物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將成為越來越多業(yè)主消費(fèi)群體考量的因素之一，且隨著人民對于物業(yè)服務(wù)需求的增加，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)將成為人們在購買房屋時競相搶購的產(chǎn)品。物業(yè)管理也會愈發(fā)體現(xiàn)其居民生活離不開、安置就業(yè)離不開、社會穩(wěn)定離不開的重要角色。

1.2 收入提高致使物業(yè)服務(wù)購買力提高

我國人均GDP與居民可支配收入持續(xù)保持高增長，2019年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長6.1%，明顯高于全球經(jīng)濟(jì)增速，在經(jīng)濟(jì)總量1萬億美元以上的經(jīng)濟(jì)體中位居第一;同時，多措并舉促進(jìn)城鄉(xiāng)居民增收，落實(shí)個人所得稅專項(xiàng)附加扣除政策，居民人均收入水平首次突破3萬元。2019年全國居民人均可支配收入達(dá)到30 733元，比上年實(shí)際增長5.8%，與GDP增長基本同步，快于人均GDP增速。隨著收入不斷提高，生活必需品開銷占比逐漸下降，越來越多的人轉(zhuǎn)而追求高品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)消費(fèi)，進(jìn)入消費(fèi)升級時代的住房需求傾向提升可拆分為對住房面積和居住品質(zhì)服務(wù)的需求。住房面積是顯性因素，而之前大多數(shù)人對于居住品質(zhì)有著重要影響的物業(yè)管理卻知之甚少。買房是一時的，買房后數(shù)十年的居住才是至關(guān)重要的，毫無疑問，未來房地產(chǎn)交易市場中物業(yè)管理水平的高低將成為人們買房時必須考慮的因素之一，并且因?yàn)槎址拷灰字形飿I(yè)管理的可預(yù)見性較強(qiáng)，物業(yè)管理對于二手房交易市場的影響作用將愈來愈顯著。

2 物業(yè)管理對二手房價格的影響

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)從工業(yè)化住宅的第1個階段逐步邁向了第2個階段，即由原來的“增量開發(fā)”階段逐步轉(zhuǎn)向“存量持有”階段。在“存量持有”階段，二手房交易無疑會對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。

縱觀近年來的二手房交易市場，主要有以下因素影響二手房的交易行為：①一級因素。學(xué)區(qū)、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局、小區(qū)環(huán)境、地段、配套等。②二級因素。物業(yè)、房屋裝修、燃?xì)?、供暖、供水、供電等。③三級因素。未來發(fā)展前景、消費(fèi)者心理因素等。

從二手房購買的影響因素中我們發(fā)現(xiàn)諸多因素都與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系，倘若物業(yè)管理缺失，房屋會出現(xiàn)明顯破損，小區(qū)環(huán)境垃圾污染，噪聲污染，設(shè)施設(shè)備老化，消防通道占用，供水、供暖受影響等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房屋的折舊進(jìn)而影響房屋價格的評估[3]，以下就影響二手房交易過程中的物業(yè)管理因素進(jìn)行分析。

首先，良好的物業(yè)管理對于房屋保值增值起著關(guān)鍵作用。在工業(yè)化住宅的“存量持有”階段，物業(yè)管理無疑是未來具有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。房屋售后服務(wù)對二手房的交易尤為重要，其中交易價格的影響因子之一便是房屋的成新率，它主要根據(jù)房屋的建筑年代來計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，除了這些硬性指標(biāo)外，價格折算還得結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況。一般說來，良好的物業(yè)管理可以延長房屋的使用壽命，同比例提高房屋現(xiàn)有價值的10%～17%。

其次，良好的物業(yè)管理改善生活環(huán)境會產(chǎn)生“口碑效應(yīng)”。在日本的一項(xiàng)社會調(diào)查統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，70%以上的房屋在使用10年后依然能“鮮活如初”，原因在于其物業(yè)管理一直恪守一套科學(xué)完整的建筑物維修保養(yǎng)辦法，諸多人性化的管理對房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時維護(hù)保養(yǎng)，最終使得房子“永葆青春”。日本房屋建成之初，物管會就會同業(yè)委會一起商討修訂出一份長達(dá)50年的關(guān)于房屋維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃，這份計(jì)劃小到電梯零部件的更換，大到屋頂和外墻的修繕，都有著明確而具體的時間節(jié)點(diǎn)任務(wù)，這份計(jì)劃每個業(yè)主都參與其中，按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)配合物業(yè)公司開展維修養(yǎng)護(hù)工作并簽字驗(yàn)收。良好的服務(wù)口碑建立起良好的經(jīng)濟(jì)效益，房屋交易變更業(yè)主但不變更維護(hù)計(jì)劃，新業(yè)主可以繼續(xù)享有該人性化的權(quán)利，而物業(yè)公司則繼續(xù)履行住宅小區(qū)“守護(hù)者”的角色，良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房屋年代的折舊評估，實(shí)現(xiàn)“年齡逆生長”，還能通過“口碑效應(yīng)”拉動二手房的成交量。

最后，良好的物業(yè)管理提供個性化服務(wù)可促進(jìn)二手房的銷售。物業(yè)公司通過營造舒適的生活環(huán)境和個性化的休閑服務(wù)，滿足不同人群的需要，可豐富業(yè)主的業(yè)余生活從而建立起良好的社區(qū)文化氛圍。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，55周歲以上的老人74%將物業(yè)服務(wù)作為養(yǎng)老購房首選，35～50周歲的調(diào)查者中68%的人購房時會將物業(yè)個性化服務(wù)、老人小孩的滿意度作為橫向比較的首要考慮因素。這說明良好的物業(yè)管理在提供個性化服務(wù)的同時也變相提高了二手房的內(nèi)在價值，相比于新房選購形成了特有的吸引力。

中國物業(yè)管理協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，88%擁有高品質(zhì)物業(yè)管理的房屋資產(chǎn)價格明顯高于周邊小區(qū)房屋的價格，比如萬科、綠地等旗下的地產(chǎn)均有此價格優(yōu)勢，2008—2018年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過去的10年中隨著時間的增長，此類占比已經(jīng)由原來的不足10%上升到66.7%，與此同時數(shù)據(jù)還顯示優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可同比提升房屋租金的10%～15%。

總而言之，良好的物業(yè)管理對提高房屋的估價、延長房屋的壽命、二手房的保值和增值發(fā)揮著重要作用，它讓所有的管理過程都有據(jù)可循，顯性的管理模式能夠讓每一位購房者省去物業(yè)的憂慮，加快了二手房交易進(jìn)程，也能夠讓物業(yè)企業(yè)更好地應(yīng)對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的轉(zhuǎn)型升級。

3 結(jié)語

通過分析可以看出，在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，二手房及物業(yè)管理這兩個行業(yè)的發(fā)展將對未來經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的發(fā)展起主導(dǎo)作用，且隨著人們對于優(yōu)居環(huán)境的追求，在購買房屋的過程中，物業(yè)管理的地位將會愈加突出，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的住宅小區(qū)價格將會明顯高于低質(zhì)服務(wù)的小區(qū)，物業(yè)管理對二手房成交的加成權(quán)重也會日趨加重，二者互相促進(jìn)，互相完善。二手房交易市場逐漸克服信息不對稱帶來的障礙，物業(yè)管理也會在市場化競爭浪潮中找到突破口，實(shí)現(xiàn)管理升級，為房屋保值增值帶來多樣化的管理模式。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]石先佐.物業(yè)管理行業(yè)的拐點(diǎn)已現(xiàn)[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（9）：23-27.

[2]鄒愛華，劉剛，李繼超.城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理研究[J].中國管理信息化，2018，21（17）：135-137.

[3]楊虹，羅成.物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（21）：41-42.