吳鎮(zhèn)

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 融資? 風險? 困難 措施

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)在實施項目開發(fā)和建設過程中，需要投入大量的資金，項目開發(fā)和運營成本較高，資金回收周期較長，因此房地產(chǎn)企業(yè)對融資管理工作有著較高的要求。一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條發(fā)生斷裂，就直接會危及企業(yè)的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視融資管理工作的重要性，積極拓寬融資渠道，提高融資方式的多樣化，降低資金的使用成本。隨著我國金融市場融資機制的逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目開發(fā)和運營工作的實際需求選擇合適的融資方式。近年來信息技術得到了進一步的更新迭代，這為互聯(lián)網(wǎng)的普及和發(fā)展提供了條件，催生了互聯(lián)網(wǎng)金融等一系列新型的融資方式，它與商業(yè)銀行借貸、股權融資和信托基金等融資方式一同成為目前房地產(chǎn)企業(yè)可采用的融資方式。不同的融資方式存在著不同的系統(tǒng)性風險，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資管理工作過程中要充分了解融資方式的性質和風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理和風險管控工作存在的問題

（一）融資渠道單一，融資方式單調

房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動中往往是依靠銀行貸款獲得項目開發(fā)所需的資金，銀行渠道是其主要的融資方式。但是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策和制度的不斷完善，與房地產(chǎn)行業(yè)相關的融資金融政策呈現(xiàn)出趨緊態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行借貸成本增加，資金使用成本太高，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益率，并增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風險。同時，由于房地產(chǎn)政策的調整，銀行對以房地產(chǎn)作為貸款主體的信用貸款審批更加嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行貸款的難度增加，一旦企業(yè)資金的周轉率減低，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進而帶來嚴重的財務危機，甚至威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作中忽視了其他融資方式的重要性，沒有嚴格把控融資渠道管理力度，過分依賴某一種融資方式，沒有將風險進行轉移和分散，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務安全，更不利于我國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）缺乏完善的融資制度

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資制度不夠完善，相關部門并沒有針對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務性質和實際需求構建融資平臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求和市場資金供給存在信息不對稱問題，造成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展缺少宏觀性的制度體系，企業(yè)融資成本較高，融資工作效率較低。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在拓展融資渠道的過程中忽視了企業(yè)內部融資制度的科學性和規(guī)范性，沒有根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的要求更新融資制度，忽視了將融資制度和公司發(fā)展要求緊密結合的重要性。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視項目開發(fā)和運營過程中的實際融資需求，只重視企業(yè)層面的融資需求而忽視了項目開發(fā)的實際融資需求，并沒有根據(jù)不同房地產(chǎn)項目的業(yè)務性質選擇不同的融資方式，這不利于降低資金使用成本和提高資金利用效率。由于房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對項目融資方案實現(xiàn)精細化管理，導致房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略融資工作不能順利開展。

（三）融資風險管理機制不健全，融資模式比較呆板

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開拓市場的過程中加大了融資規(guī)模，導致資產(chǎn)負債率較高。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期較長，國家政策和市場經(jīng)濟情況存在較大的不確定性，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的政策風險和市場風險，企業(yè)資金管理風險系數(shù)增大。部分房地產(chǎn)企業(yè)過分強調融資工作力度，忽視了融資風險管理，沒有建立健全的風險管理機制，風險預警防控工作缺失。房地產(chǎn)企業(yè)沒有實現(xiàn)全流程的風險防控管理，在融資工作的事前、事中和事后環(huán)節(jié)中沒有合理構建監(jiān)督管理機制開展風險評估和管控，融資部門只顧擴大融資金額，風險管控意識較差。同時，傳統(tǒng)的融資方式下的資金使用成本較高，融資工作流程復雜抬高了時間成本，部分房地產(chǎn)企業(yè)融資模式往往采用傳統(tǒng)的方式，融資模式比較呆板，沒有根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)金融和金融市場發(fā)展的趨勢創(chuàng)新融資模式，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的高效健康發(fā)展。

三、改進房地產(chǎn)企業(yè)融資和風險管控的措施

（一）提高融資管理認識水平，拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要想改進融資和風險管控工作的質量，首先就要提高企業(yè)各部門對融資管理的認識水平，加強管理者對融資管理的意識，積極開展融資管理相關知識的培訓和教育活動，提高員工對融資管理的認可，為融資制度的執(zhí)行奠定基礎。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與融資管理緊密結合，基于企業(yè)發(fā)展需求拓寬融資渠道，提高融資管理工作的科學性和規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)要善于借鑒同行業(yè)相關企業(yè)的融資經(jīng)驗，了解企業(yè)內外部的融資活動動態(tài)，加強融資管理部門與內部其他各部門的溝通，并為融資管理部門開展外部學習和交流提供機會和條件，更新融資管理觀念，為促進融資管理工作的順利開展創(chuàng)造意識形態(tài)方面的條件。

（二）建設融資管理制度體系

從宏觀角度來看，相關部門要建立健全融資管理制度，積極建設房地產(chǎn)企業(yè)融資管理制度體系。要針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況構建完善的融資管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的規(guī)范性和合法性，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，充分發(fā)揮政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調節(jié)和引導作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目開發(fā)和運營的情況對融資進行精細化管理，以項目為主體及時總結并評估融資管理工作的效率，將融資管理工作納入項目績效考核體系之中，提高項目全體員工開展融資管理和風險防控工作的積極性。

（三）優(yōu)化風險防控機制，提高融資模式的創(chuàng)新性

房地產(chǎn)企業(yè)要提高風險防控意識，在融資管理過程中不斷總結經(jīng)驗和教訓，積極優(yōu)化風險防控機制，并根據(jù)融資項目的特點設定風險預警紅線，建立健全風險預警防控平臺，實現(xiàn)融資數(shù)據(jù)和信息的共享，降低業(yè)務部門與融資管理部門由于信息不對稱造成系統(tǒng)性風險增加的概率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極創(chuàng)新融資模式，可以通過ABS等證券化手段實現(xiàn)融資，降低企業(yè)融資風險，進而實現(xiàn)資金的有效配置，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供必要的資金保障。

參考文獻

[1]朱亞鵬.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范問題分析[J].企業(yè)科技與發(fā)展， 2019（8）：26-27.

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