孫春霞

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資 對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)作為非常典型的資金密集型行業(yè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，非常關(guān)鍵的因素就是解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。因此，在政策變化預(yù)期前景不樂(lè)觀的前提下及外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)實(shí)背景下，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)完善自己的融資方式來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的啟動(dòng)資金需求規(guī)模相對(duì)較大，資本密集的行業(yè)屬性決定了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要依賴(lài)于外源性融資，在內(nèi)源性融資方面利用相對(duì)較少。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接受到政府相關(guān)政策規(guī)定的影響，特別是目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等進(jìn)行調(diào)控的，比如通過(guò)對(duì)利率調(diào)整或者是限定房地產(chǎn)行業(yè)貸款發(fā)債主體等形式，直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資方式調(diào)整。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)杠桿決定了較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，為了確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，往往會(huì)采取提高財(cái)務(wù)杠桿的方式，這也就進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

（一）內(nèi)部資金

（1）自有資金。自有資金是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建立時(shí)由股東等投資人投入企業(yè)的資金，后續(xù)通過(guò)提取盈余公積等方式擴(kuò)大自由資金來(lái)源。自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初始資金，由房地產(chǎn)企業(yè)自有支配，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)加強(qiáng)自有資金的管理，減少企業(yè)資金鏈斷裂與資金周轉(zhuǎn)困難的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）預(yù)收賬款。預(yù)收賬款是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，根據(jù)自身的商業(yè)信用預(yù)先向購(gòu)房者收取的部分定金。這種融資方式是一種內(nèi)部融資方式，利于房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金，緩解房地產(chǎn)外部融資約束，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)柔性。

（二）外部資金

（1）銀行信貸。銀行貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用從銀行獲得的短期和長(zhǎng)期借款。短期借款的借款時(shí)間為一年，多用于彌補(bǔ)企業(yè)短期資金的不足，長(zhǎng)期可寬是指一年以上的借款，用于滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)于長(zhǎng)期建設(shè)的資金需求。在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，銀行信貸作為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的重要籌資形式，房地產(chǎn)公司在銀行借貸方面存在極大的依賴(lài)性。中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得銀行借貸重點(diǎn)包含下幾種方式：非固定性資金借貸;工程開(kāi)發(fā)借貸;房地產(chǎn)抵押借貸。

（2）債券融資。債券融資是指項(xiàng)目參與者依據(jù)相關(guān)法規(guī)要求的流程推出的、協(xié)商依約為債券擁有人給付利息與償付本金的一類(lèi)融資活動(dòng)。債券融資本質(zhì)上是債務(wù)籌資，對(duì)企業(yè)的管控權(quán)無(wú)法形成削弱作用。發(fā)行債券需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一定的資質(zhì)。發(fā)行債券一方面融資成本較低，短期內(nèi)通過(guò)大規(guī)模發(fā)行債券可以籌集到足夠的項(xiàng)目資金，另一方面，債券融資也能起到財(cái)務(wù)杠桿的作用，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行合理避稅。

（3）股權(quán)融資。人們常說(shuō)的股權(quán)融資，即是指公司的股東主動(dòng)提供一些公司所有權(quán)，利用公司增資的形式吸引不同的股東的籌資形式。就房地產(chǎn)公司第一次對(duì)外發(fā)行得到高額資金之外，上市之后再籌資也一樣是若干獲利水準(zhǔn)高、信用優(yōu)良的公司上市之后的可用性渠道。此種融資形式僅僅適用于上市企業(yè)。

（4）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托融資是指投資機(jī)構(gòu)或投資者個(gè)人將其自有資金購(gòu)買(mǎi)信托計(jì)劃，信托機(jī)構(gòu)將投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托投資操作簡(jiǎn)單，利率靈活，成本較低，但信托產(chǎn)品的期限較短，無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的的大規(guī)模資金需求。

（5）海外融資。房地產(chǎn)企業(yè)海外融資包括海外上市和海外發(fā)行債券。利用海外融資可以合理規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策變動(dòng)及嚴(yán)格監(jiān)管對(duì)企業(yè)融資的限制，但海外融資易受?chē)?guó)際匯率及國(guó)外投資環(huán)境的影響。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的思考

（一）完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展可以更好地促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系的健全與完善是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。我國(guó)現(xiàn)階段宏觀政策、房地產(chǎn)政策、信貸政策等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與融資行為都有著較大的影響。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展的同時(shí)，需要完善相關(guān)的法律規(guī)章制度等促進(jìn)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康發(fā)展。國(guó)家通過(guò)完善法律法規(guī)，強(qiáng)化金融市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)公平;規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，防范融資風(fēng)險(xiǎn)。為了為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，政府也可以通過(guò)價(jià)格、利率等經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的調(diào)控，引導(dǎo)完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，優(yōu)化資源配置效率。

（二）積極合理地運(yùn)用房地產(chǎn)銀行融資

現(xiàn)階段，銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金借款門(mén)檻越來(lái)越高，不少銀行主要針對(duì)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)、地方性龍頭企業(yè)或白名單客戶(hù)，特別是在《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》等政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資難度將持續(xù)加大，融資環(huán)境持續(xù)趨緊。這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)該積極發(fā)展并購(gòu)貸業(yè)務(wù)，以及積極與地方性城商銀行挖掘合作空間，或者是將房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目等進(jìn)行銀行融資，以規(guī)避銀行理財(cái)嵌套和杠桿約束，實(shí)現(xiàn)資金端與項(xiàng)目端的高效、合規(guī)對(duì)接。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，通過(guò)多種不同的融資組合方式，實(shí)現(xiàn)負(fù)債與權(quán)益融資的合理比例，均衡長(zhǎng)短期負(fù)債，實(shí)現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)組合，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展階段及對(duì)資金融通的實(shí)際需求，因時(shí)而動(dòng)選擇合適的融資方式，符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，提升品牌價(jià)值，精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)增強(qiáng)融資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)時(shí)也應(yīng)結(jié)合外部發(fā)展環(huán)境的特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)不同發(fā)展階段的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的差異，分析自身的優(yōu)勢(shì)與對(duì)融資成本的接受程度和風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇合理的融資方式及其組合。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)管理，加強(qiáng)制度建設(shè)，提升融資管理水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。在融資管理方面，企業(yè)可通過(guò)制定自身特點(diǎn)的融資規(guī)劃體系，制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的中短期融資規(guī)劃，以便為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定良好的財(cái)務(wù)能力。融資結(jié)構(gòu)是公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)應(yīng)與公司發(fā)展戰(zhàn)略相契合，在制定融資計(jì)劃與投資決策時(shí)，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的融資需求，制定科學(xué)合理的融資規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)

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