李曉梅

摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要構(gòu)建高效的成本管理制度，使房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展過程中的的核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠得到進(jìn)一步提升，使其可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展期間，要做好成本核算和成本控制，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本開發(fā)開發(fā)控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的合理控制，最終達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本核算;成本控制

一、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素

根據(jù)目前房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可把其所涉及的成本類型歸結(jié)為八大類。

1.土地取得成本。這是房地產(chǎn)為獲取土地需要投入的成本。2.前期工程工程費(fèi)。這一部分的支出主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前期為了獲得許可的政府許可費(fèi)，以及項(xiàng)目招投標(biāo)代理費(fèi)、工程前期的勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)、可行性研究、場(chǎng)地通平、審計(jì)、臨時(shí)設(shè)施搭建等費(fèi)用成本。3.建筑施工成本。這一部分主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑的工程施工、安裝、管網(wǎng)、景觀以及精裝修所需費(fèi)用。4.公共配套設(shè)施費(fèi)。所謂公共配套設(shè)置就是在項(xiàng)目中，獨(dú)立且非營(yíng)利性的設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主。比如配套的兒童樂園、自行車棚、車位、游泳池等。5.項(xiàng)目管理費(fèi)用。指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體運(yùn)行期間，在管理方面上的費(fèi)用支出。6.營(yíng)銷費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目為獲取盈利，需要進(jìn)行樓盤銷售，這就需要進(jìn)行營(yíng)銷，包括售樓處的建設(shè)、廣告宣傳、樣板間建設(shè)、銷售代理費(fèi)等。7.借款費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，企業(yè)需要進(jìn)行借款融資。借款費(fèi)用就是指借款產(chǎn)生的利息支出、相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。[1]8.稅金。具體包括各項(xiàng)流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、房地產(chǎn)成本的核算方法

（一）分塊式成本核算法

房地產(chǎn)企業(yè)在具體運(yùn)行期間，要對(duì)工程項(xiàng)目成本進(jìn)行適當(dāng)劃分，并且要做好相應(yīng)的成本歸集。通常來說，歸集房地產(chǎn)企業(yè)成本時(shí)，如果工程項(xiàng)目的成本較大，在具體問題分析過程中，可以采用分塊的方式對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行適當(dāng)區(qū)分。

（二）基于作業(yè)成本法的核算方法

在核算時(shí)，首先明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要作業(yè)都包括哪些，之后分析各項(xiàng)作業(yè)的成本動(dòng)因，也就是對(duì)這項(xiàng)成本造成影響最大的因素。比如施工人員的人力成本，主要的成本動(dòng)因就是人員的工作時(shí)長(zhǎng)等。基于作業(yè)成本法的成本核算工作就是以成本動(dòng)因作為主要核算對(duì)象，通過這種方式也能幫助企業(yè)了解哪些內(nèi)容主要，對(duì)于那些不必要的內(nèi)容盡量削減支出，還能達(dá)到成本控制的目的。

（三）間接費(fèi)用的核算方法

核算房地產(chǎn)企業(yè)中的間接費(fèi)用是一項(xiàng)相對(duì)比較煩瑣的工作，但是，企業(yè)必須做好相應(yīng)的核算工作，并且要對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確記錄，確保各項(xiàng)核算的各項(xiàng)內(nèi)容準(zhǔn)確無誤。[2]企業(yè)可以針對(duì)形成的貸款利息，以及用于廣告支付費(fèi)用都計(jì)入資本性支出項(xiàng)目中，從而完成相應(yīng)的項(xiàng)目核算作業(yè)。

（四）做好竣工作業(yè)的核算

從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的具體發(fā)展情況來看，工程結(jié)算作業(yè)都是在工程竣工后開始，而從實(shí)際情況來看，工程結(jié)算作業(yè)的開展會(huì)受到一些客觀因素的影響，難以完成。此時(shí)，房地產(chǎn)可以對(duì)“預(yù)提費(fèi)用”進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)還未完工的項(xiàng)目成本進(jìn)行計(jì)算，將其作為依據(jù)，做好相應(yīng)核算工作。

三、成本核算主要方法

成本核算是指將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)按照一定的對(duì)象進(jìn)行分配和歸集，以計(jì)算總成本和單位成本。成本核算通常以會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)，以貨幣為計(jì)算單位。成本核算是成本管理的重要組成部分，對(duì)于企業(yè)的成本預(yù)測(cè)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策等存在直接影響。進(jìn)行成本核算需要采取相應(yīng)的核算方法，以下給大家列出了5項(xiàng)常見的成本核算方法：

（一）施工階段的成本控制

1.采購(gòu)階段的成本控制。根據(jù)工程施工方案對(duì)工程建設(shè)中應(yīng)用的材料和設(shè)備進(jìn)行采購(gòu)，嚴(yán)格控制采購(gòu)的成本支出，首先確定企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)框架，在實(shí)際采購(gòu)過程中采取戰(zhàn)略性的方式完成相應(yīng)的采購(gòu)工作。針對(duì)開發(fā)大規(guī)模的項(xiàng)目來說，項(xiàng)目建設(shè)過程中會(huì)應(yīng)用到大量的材料和設(shè)備。[3]因此，在實(shí)際采購(gòu)期間，需要監(jiān)督采購(gòu)部門的采購(gòu)支出情況，確保費(fèi)用支出的合理，在選擇合作方時(shí)，除考慮售價(jià)外，建議選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的合作方，通過發(fā)票能夠抵扣一部分稅款，降低企業(yè)成本支出。2.施工期間的成本控制。在具體施工期間，若訂立合同時(shí)對(duì)預(yù)估變更進(jìn)行了預(yù)測(cè)，在合同發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該變更是否在預(yù)估范圍內(nèi)進(jìn)行確定;若沒有進(jìn)行預(yù)測(cè)，則要對(duì)項(xiàng)目工程的整體成本的影響進(jìn)行考慮，確定其是否為可控。相應(yīng)的變更完成后，要及時(shí)組織相應(yīng)的人員，完成相應(yīng)的驗(yàn)收，對(duì)實(shí)施的最終結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。

（二）構(gòu)建完善的成本控制體系

財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中提供審計(jì)和管理服務(wù)，以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行全面控制。在管理房地產(chǎn)成本時(shí)，需要建立一個(gè)全面的成本管理系統(tǒng)，并且有關(guān)各方的要求必須嚴(yán)格。在房地產(chǎn)公司內(nèi)建立適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償和懲罰機(jī)制。在工作中犯錯(cuò)誤的人應(yīng)受到一定的懲罰以警告相同的錯(cuò)誤將不再發(fā)生。相應(yīng)的在工作中取得成功的員工應(yīng)該受到相對(duì)的贊賞，樹立榜樣，使公司中的其他員工可以在日常工作中積極學(xué)習(xí)。[4]

（三）加強(qiáng)專業(yè)發(fā)票管理

房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益之間有著直接關(guān)聯(lián)，企業(yè)在納稅過程中，應(yīng)做好經(jīng)濟(jì)活動(dòng)核算分析工作，明確增值稅納稅數(shù)額。通常情況下，增值稅實(shí)施劃分為兩點(diǎn)：一個(gè)是進(jìn)項(xiàng)，另一個(gè)是出項(xiàng)。企業(yè)需要結(jié)合稅務(wù)改革要求，調(diào)整企業(yè)進(jìn)項(xiàng)和出項(xiàng)比例，保證企業(yè)稅務(wù)抵扣工作順利進(jìn)行。注重發(fā)票管理工作，核查發(fā)票內(nèi)容，保證發(fā)票信息和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)信息的統(tǒng)一性。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，應(yīng)科學(xué)建立企業(yè)內(nèi)部管理體系，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。嚴(yán)格按照國(guó)家要求進(jìn)行發(fā)票管理，防止虛開或者代開發(fā)票現(xiàn)象出現(xiàn)。結(jié)合實(shí)際情況，優(yōu)化稅務(wù)管理流程，強(qiáng)化稅務(wù)環(huán)節(jié)管理，避免受人為等因素影響而發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（四）強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

首先，完善企業(yè)稅收預(yù)警管理體系。房地產(chǎn)公司應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，管理人員需要樹立正確的稅務(wù)管理理念，結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)找出潛在風(fēng)險(xiǎn)因素并防范處理。其次，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和評(píng)估管理。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的開展，需要在專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員配合下實(shí)現(xiàn)。專職部門應(yīng)該對(duì)企業(yè)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行考察和分析，保證其滿足新稅制改革要求。房地產(chǎn)公司應(yīng)該加大管理力度，重點(diǎn)對(duì)稅務(wù)政策實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)管，找出潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)防范和處理。管理人員需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，追蹤和監(jiān)管稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素進(jìn)行分析，采取合理對(duì)策進(jìn)行處理。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司應(yīng)注重稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在實(shí)施稅務(wù)改革政策后，企業(yè)需要采取各種方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來的影響，合理把控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要綜合發(fā)展?fàn)顩r，分析企業(yè)業(yè)務(wù)情況，對(duì)潛在或者容易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)管評(píng)估，掌握其發(fā)生概率，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控和管理。[5]

（五）采取責(zé)任制

在許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，缺乏完整的成本核算開發(fā)監(jiān)控機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算過程中產(chǎn)生了過多的建設(shè)成本。進(jìn)行成本核算時(shí)，需要建立一套完整的控制機(jī)制，并且應(yīng)根據(jù)公司的具體情況設(shè)計(jì)審計(jì)和會(huì)計(jì)責(zé)任制。如果在成本核算過程中發(fā)生過失錯(cuò)誤，就可以有針對(duì)性地找到相關(guān)負(fù)責(zé)人，可以有效避免在出現(xiàn)問題后找不到相關(guān)負(fù)責(zé)人的現(xiàn)象，也可以用來調(diào)動(dòng)成本核算人員的積極性，提高核算工作效率。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過程中，經(jīng)營(yíng)成本會(huì)受到物價(jià)、政策、稅法、經(jīng)濟(jì)等各種因素影響，在成本核算過程中，難免會(huì)遇到各種復(fù)雜問題，如果沒有做好相關(guān)成本核算控制措施進(jìn)行防范和處理，必將會(huì)給企業(yè)今后發(fā)展帶來直接影響。所以，房地產(chǎn)公司要結(jié)合實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，做好成本核算和應(yīng)急防范措施，完善相關(guān)管理體系，對(duì)成本內(nèi)容綜合考察，及時(shí)找出潛在問題，并采取合理對(duì)策進(jìn)行防范處理，減少成本浪費(fèi)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康運(yùn)營(yíng)。

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