周聆

摘要：房地產(chǎn)項目投資活動具有投資大、收益高、周期長和高風(fēng)險等特點，使得房地產(chǎn)投資項目存在很多潛在風(fēng)險，投資活動具有不穩(wěn)定性和不確定性。投資房地產(chǎn)項目時，要強化風(fēng)險意識，重視房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的相關(guān)工作，加強對市場行情和需求以及國家相關(guān)政策的了解，對多種影響因素進行科學(xué)分析?；诖耍酒恼聦Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險及管控措施進行研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投資風(fēng)險;管控措施

房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來，政府的扶持，寬松的融資環(huán)境，居民住房需求的不斷增加，良好的市場表現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展提供了有利的條件。但是，在高利潤刺激下，許多企業(yè)也將房地產(chǎn)當做了投機工具，紛紛躋身到房地產(chǎn)行業(yè)中來。而在國家政策出現(xiàn)變化，居民收入發(fā)展速度相對緩慢的情況下，房地產(chǎn)投資風(fēng)險變得復(fù)雜難測。加強投資風(fēng)險管理，也成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的問題。

一、投資風(fēng)險管控之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

風(fēng)險管控是現(xiàn)代企業(yè)必須要考慮的一個問題。因為在市場經(jīng)濟中，風(fēng)險是無處不在的，要想實現(xiàn)效益最大化，企業(yè)必須要有盈利的信心，但是也要有風(fēng)險防控意識，否則所有努力都有可能被推翻。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)經(jīng)營的重要指標就是盈利，而要想實現(xiàn)利潤最大化，必須要加強風(fēng)險管控。一旦缺少了風(fēng)險管控意識，企業(yè)可能在投資方面會盲目跟風(fēng)，不切實際地擴大規(guī)模，但是一旦風(fēng)險暴露出來，很容易使企業(yè)陷入絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，必須要重視和加強投資風(fēng)險管理，將各個階段的風(fēng)險管控措施落到實處，做到位，理性投資，提高投資效益。在我國城市建設(shè)和國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)起著重要作用。從行業(yè)發(fā)展的角度來講，加強投資風(fēng)向防控，借助高質(zhì)量的產(chǎn)品和有效的管理措施提高自身的盈利能力，可以加快城市建設(shè)步伐，帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。投資是企業(yè)社會活動的一個重要方面，房地產(chǎn)投資有著積極的社會價值和意義，如房地產(chǎn)企業(yè)的投資、運營和發(fā)展，不僅涉及到金融、施工行業(yè)，還與銷售、設(shè)計行業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)企業(yè)動則上千萬元的投資項目，會促進就業(yè)，拉動經(jīng)濟發(fā)展。所以，從社會經(jīng)濟角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)如果在投資時，認真考慮國家和城市政策走向，全面考慮市場供求情況，對房價、成本、開發(fā)時間、投資規(guī)模等進行科學(xué)預(yù)算，不僅可以確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，還可以為社會經(jīng)濟建設(shè)出一份力。所以，從各個角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險管理都是一件不容忽視的大事。

二、影響地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的因素

（一）政策

在我國房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的影響因素中，政策影響是最關(guān)鍵的因素。影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策主要有土地資源、城市建設(shè)與規(guī)劃、稅收和建筑施工等方面的政策。近幾年，國家對于土地資源制定了許多相關(guān)政策，加大了對土地資源的管理和調(diào)控力度，同時我國土地價格逐步升高，這對于房地產(chǎn)行業(yè)是一個巨大的考驗。在房地產(chǎn)項目投資過程中，國家的稅收政策與投資方的投資收益有著重要關(guān)系，稅收利率較高，會一定程度降低投資方收益。前幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，對社會造成了一些負面影響，所以國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加困難，也對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了更高要求。

（二）企業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的能力也是房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的重要影響因素。不同的房地產(chǎn)企業(yè)有著不同的融資方式和企業(yè)運營方式，企業(yè)的項目施工能力、安全保障能力和成本控制能力存在較大差異，與房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量也有直接關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況以及企業(yè)信譽度等均十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的工作能力與素質(zhì)和項目投資風(fēng)險也有直接的關(guān)系，因此房地產(chǎn)工作人員要不斷提高市場敏感度，加強對國家政策和市場行情的了解，強化風(fēng)險意識，在風(fēng)險發(fā)生時能夠采取科學(xué)有效的防范措施。

（三）資金流通風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本有機構(gòu)成比重較高的企業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，正常經(jīng)營、工程投資、產(chǎn)業(yè)管理都對資金量有較大需求，同時，因房地產(chǎn)的行業(yè)特性決定了其具有建設(shè)時間長、資金回籠較慢的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)企業(yè)受制于資金流轉(zhuǎn)不暢、存儲量不足的風(fēng)險，可能面臨被兼并的局面，此外，還存在企業(yè)自身經(jīng)營問題，資金流通監(jiān)管不到位，出現(xiàn)破產(chǎn)的可能性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險管控措施

（一）關(guān)注國家政策，把握投資時機

國家宏觀調(diào)控，經(jīng)常會引起市場波動和金融門檻的變化。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的一分子，它在投資、融資方面必須要密切關(guān)注政府關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變更的政策變動，對國家發(fā)展大方向有一個準確的預(yù)測和把握，以規(guī)避許多不必要的風(fēng)險。所以，在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立風(fēng)險意識，組建政策分析小組，就政府新出臺的措施或者即將出臺的政策進行合理評估，或者與政府部門加強溝通，獲取更多的政策信息，同時關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整措施，根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向制定針對性、分散性投資計劃，以減少投資決策失誤，有效規(guī)避風(fēng)險。又如，在取得土地使用權(quán)前，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要爭取政府的支持和幫助，要對國家土地政策、地方政府的土地管理條例等進行評估，合理進行投資預(yù)算，就投資成本、風(fēng)險有一個全面的了解。然后，看土地是否具有開發(fā)價值，并在投資時做好現(xiàn)金流管理，合理進行資源分配，這樣可以提高企業(yè)資金的使用效率，減少可能存在的風(fēng)險。

（二）加強可行性研究

可行性研究是投資決策的一個關(guān)鍵依據(jù)，投資者在投資決策前，要運用技術(shù)學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等知識，結(jié)合大數(shù)據(jù)技術(shù)，在國家政策、政府法規(guī)條例等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況和運行趨勢，市場資源的分布狀況和政府的優(yōu)惠措施等內(nèi)容，對投資項目進行全面的分析、客觀論證和綜合評價，由此判斷投資項目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟、社會影響和環(huán)境影響等是否合理。在投資之前，首先是資金獲取。就房地產(chǎn)的盈利狀況和投資成本而言，應(yīng)當要以我國銀行信貸及資金利率相關(guān)政策標準為依據(jù)來判斷，估算出房地產(chǎn)投資的可行性。與此同時，要選擇最優(yōu)房地產(chǎn)投資設(shè)計方案，控制成本預(yù)算，預(yù)估實際情況變動造成的預(yù)算超支風(fēng)險。其次，要考慮的內(nèi)容就是房地產(chǎn)項目施工過程。在建設(shè)初期階段到項目竣工驗收全程中，首先要關(guān)注的是項目安全管理，其次是質(zhì)量、進度，包括施工全程中成本依據(jù)，是否實際與預(yù)算差距太大，都要嚴密把控?？尚行匝芯客ǔＪ且环N概算，因此研究階段的精準度對整個房地產(chǎn)項目風(fēng)險起到?jīng)Q定性的防范作用。

（三）做好房地產(chǎn)項目投資組合工作

我國房地產(chǎn)項目眾多，收益不同，風(fēng)險也不同，為有效管控房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險，可以對多種類型的房地產(chǎn)項目進行組合投資。投資方在進行房地產(chǎn)項目組合投資時，可以對類型相差較大的項目進行組合，當其中某個類型的項目出現(xiàn)風(fēng)險時，確保另一個項目的投資能夠有效規(guī)避風(fēng)險，進而最大程度地保證投資收益。投資方在對房地產(chǎn)投資項目進行選擇組合時，應(yīng)對項目情況進行全面調(diào)查，了解施工企業(yè)和項目相關(guān)企業(yè)的發(fā)展情況，保證投資項目的可靠性。資金充足的投資方在進行組合投資時具有較大的優(yōu)勢，能夠?qū)崿F(xiàn)對不同類型項目的投資，不僅能夠保證企業(yè)資金的流動性，也能實現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效控制。

（四）構(gòu)建企業(yè)風(fēng)險防范評價體系

凡事都有兩面性，雖然在房地產(chǎn)項目中機遇很多，但企業(yè)對其所含有的風(fēng)險應(yīng)更加重視。政府對于房地產(chǎn)政策的相關(guān)變革自然會使企業(yè)面臨的風(fēng)險大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對于風(fēng)險有一定的警惕性，并且在資金的使用以及管理方面有較為正式的流程。信息時代，信息要素傳播、處理以及反饋等功能速度更加快速，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能積極利用外部和內(nèi)部的信息，將會給房地產(chǎn)企業(yè)決策環(huán)節(jié)到來不利影響。而在知識時代，這些環(huán)節(jié)體現(xiàn)的都并不明顯，主要體現(xiàn)的便是其對于資本的不確定性。

（五）提高對保險的重視程度

在房地產(chǎn)項目投資過程中，投資方為了避免企業(yè)的經(jīng)濟損失，保證投資收益，通常采用購買保險的方式實現(xiàn)降低和規(guī)避風(fēng)險。投資方可針對不同的房地產(chǎn)投資項目購買不同類型的保險，從而有效降低投資造成的損失，不僅實現(xiàn)投資方資金的流動循環(huán)，也保證投資方各項工作能夠順利開展。對保險公司的選擇，不同的投資方針對不同類型的投資項目有著不同的挑選規(guī)則。資金較為充足的投資方可以選擇大型的保險公司進行投保，保證對項目起到有效的保險作用。資金較少的投資方也要根據(jù)項目的情況選擇保險公司，避免因保險公司的問題出現(xiàn)無法進行風(fēng)險補償?shù)那闆r。投資方對保險公司的規(guī)模、行業(yè)信譽度以及賠償金額等情況進行了解，保證購買保險的科學(xué)性和有效性，降低投資方的投資損失。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)未來投資環(huán)境也將更加規(guī)范和嚴苛，市場競爭必將更加激烈，投資風(fēng)險的加大也擺在了投資趨利者的眼前。房地產(chǎn)投資項目存在的風(fēng)險是不可忽視的影響投資進程和結(jié)果的一個重要因素，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的管理，不僅對企業(yè)本身有著重大影響，而且對資本市場以及社會穩(wěn)定也有著重大意義。

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