張燕 林興勇

摘 要：從2001年以來，我國法律是否納入居住權(quán)這個問題就引來了激烈的討論。從去年民法典草案二審稿開始，就一直在討論，一直到5月28日，《民法典》的出臺終于讓讓這個制度塵埃落定了。但是，仔細的分析這個制度會發(fā)現(xiàn)存在很多的問題，例如居住權(quán)類型、權(quán)利義務(wù)的規(guī)定已經(jīng)在具有中國特色的宅基地上的適用是有空白的，因此，提出了幾點完善建議。

關(guān)鍵詞：民法典;居住權(quán);問題;完善建議

一、 居住權(quán)起源以及立法沿革

（一）域外起源和規(guī)定

居住權(quán)產(chǎn)生于古羅馬時期，居住權(quán)指的是對他人住所享有占有、使用的權(quán)利。古羅馬時期的居住權(quán)實際上是一種人役權(quán)，涉及到用益權(quán)和使用權(quán)。古羅馬所規(guī)定的制度對現(xiàn)代的法律產(chǎn)生了重要的影響。域外關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定還有法國和德國。德國的這一制度主要體現(xiàn)德國法當(dāng)中，德國的法律有六十條規(guī)定了用益物權(quán)，規(guī)定了不可以轉(zhuǎn)讓、不可以繼承。《德國民法典》中規(guī)定了物上用益權(quán)、權(quán)利用益權(quán)、財產(chǎn)用益權(quán)三種用益權(quán)類型，其中的物上用益權(quán)包括了對于他人房屋予以使用、收益的權(quán)利?！兜聡穹ǖ洹分羞€規(guī)定了人的限制役權(quán)，指的是為特定人設(shè)定的物權(quán)性質(zhì)的不動產(chǎn)使用權(quán)?！昂偷匾蹤?quán)相比，限制的人役權(quán)強調(diào)該權(quán)利為某個人利益，即為某一特定的人設(shè)定的役權(quán)，而不是為了土地的利益;和用益權(quán)相比，限制的人役權(quán)具有只能在不動產(chǎn)上設(shè)立，而且只能為某一特定的人設(shè)定的特點?！边@一權(quán)利的主要形態(tài)為居住權(quán)，即居住他人房屋的權(quán)利。而在法國法典中，居住權(quán)僅僅規(guī)定為使用權(quán)，就沒有德國民法典那么的詳細。

從這三個國家來看，雖然權(quán)利的規(guī)定有所差異，但是都有他的共同的特點，就是都是為了他人的居住而設(shè)立的。

（二） 我國的立法進程

居住權(quán)在我國2001年就提出了建議，同時在婚姻法的司法解釋中也給出有關(guān)“居住權(quán)”的規(guī)定。2002年物權(quán)法草案也規(guī)定了居住權(quán)，但是在最后的五審稿當(dāng)中，刪了這個規(guī)定。物權(quán)法在修訂的過程中也是多次提到了這個權(quán)利，但是都沒有通過。今年在編撰民法典的時候，這個問題在此引起了激烈的討論，最終2020年5月28日，民法典的出臺使得這一制度塵埃落定。

二、 居住權(quán)制度存在的問題

（一） 居住權(quán)類型單一

從我國民法典的規(guī)定來看，居住權(quán)是無償設(shè)立的，除非雙方有約定，并且居住權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓，不可以繼承，這就決定了它是社會性居住權(quán)，因為不可以流通，具有一定的封閉性。這也是在民法典草案之前有學(xué)者對于居住權(quán)設(shè)立的反對的理由之一。因為居住權(quán)設(shè)立，就大大降低了房屋的流通性，不利于商品交易。很少有人愿意買只有所有權(quán)，但是使用權(quán)有限制的房子，因此設(shè)立了居住權(quán)之后，很有可能導(dǎo)致房屋的市場價值下跌。還有就是，設(shè)立的居住權(quán)具有一定的社會保障性，但是物權(quán)法的根本是為了發(fā)揮物的最大價值與效用，而不是像社會保障法一樣，更多的強調(diào)社會保障性，那么上述的居住權(quán)的弊端就跟物權(quán)法的原則相違背了。所以我認為，居住權(quán)不應(yīng)該僅僅具有社會性，應(yīng)該加上一定的投資性，這樣才跟物權(quán)法的設(shè)立宗旨相符合。

（二） 居住權(quán)相關(guān)權(quán)利義務(wù)存在缺陷

我國在民法典中并沒有明確的規(guī)定居住人的權(quán)利義務(wù)，只是簡單的規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓，不得繼承。但是正是這一制度的設(shè)計，就會導(dǎo)致權(quán)利人不會在意房屋的改良與維護，相關(guān)的權(quán)利沒有明確的規(guī)定，比如說收益權(quán)，民法典就沒有專門的規(guī)定，對于住所的增值部分，已經(jīng)明確不可以由居住權(quán)人享有，但是對于住所的樹木的自然孳息所產(chǎn)生的收益是否歸居住權(quán)人享有呢，法律在此存在一定的空白。對于居住權(quán)人是否對住所享有租賃權(quán)，法律給出了規(guī)定，除了合同另有規(guī)定除外，否則不可出租。看起來這一條雖然給予租賃權(quán)一定的調(diào)整范圍，但是我覺得是有所欠缺。試想一下，如果一個主人為保姆設(shè)立一個居住權(quán)，但是當(dāng)時合同中并沒有約定租賃的條件，那么如果主人去世之后，保姆因為生活困難，又因為住所面積較大，想提高住所的利用率，此時，該住所想要出租就會違背法律的規(guī)定，所以，我認為對于租賃權(quán)可以完全放開。物權(quán)法的宗旨就是要提高物的利用效率，如此設(shè)置，是否違背了該原則值得思考。另外，在新的法律中，并沒有規(guī)定，居住權(quán)人需要履行哪些義務(wù)，例如保管修繕等，我認為這一塊有一定的缺失。權(quán)利跟義務(wù)具有一致性，有什么樣的權(quán)利，就相應(yīng)的有什么樣的義務(wù)，只規(guī)定享有占有、使用的權(quán)利，不規(guī)定所享有的義務(wù)，顯然這是對房屋所有權(quán)是不公平的。

（三）對宅基地中居住權(quán)的適用問題存在空白

由于居住權(quán)是一個舶來品，作為民法典的一個新規(guī)定，在具有中國特色的宅基地上適用，必然會面臨各種問題。但是民法典對此并沒有做出明確的規(guī)定，勢必會導(dǎo)致以下問題的出現(xiàn)。第一，在農(nóng)民的房屋上設(shè)立居住權(quán)，是否會對集體所有權(quán)產(chǎn)生一定的影響，這是有待討論的，有人認為會進一步掏空集體所有權(quán);而另外一些人認為沒有影響，即使有影響也是無固定期限的宅基地使用權(quán)對集體所有權(quán)大的影響，而不是居住權(quán)，要分清楚使用權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系。第二，如果宅基地使用權(quán)沒有登記，居住權(quán)的設(shè)立會不會有一些問題。第三，如果宅基地因為使用權(quán)人持續(xù)的享有缺失的條件，此時如果集體要求收回，那么居住權(quán)可以對抗嗎，這時候民法典規(guī)定兩種居住消滅的情形是否存在一定的問題。宅基地上設(shè)立居住權(quán)，那么居住權(quán)人是否必須是一個集體成員。宅基地在征收的時候，居住權(quán)人的補償問題，是一個需要思考問題。如果不補償，是否對居住權(quán)人的權(quán)利造成損害，但是如果像其他的用益物權(quán)給與對價補償，那么就會導(dǎo)致權(quán)利的濫用，這樣大家都會在宅基地上設(shè)立居住權(quán)，在國家征收的時候，就能夠得到相應(yīng)的補償，居住權(quán)是用來保障社會某些特定群體利益的，而不應(yīng)該作為牟利的工具，為了防止這一權(quán)利北濫用，我認為相應(yīng)的法律應(yīng)該給出規(guī)定。

三、 有關(guān)完善居住權(quán)的立法建議

（一） 擴大居住權(quán)的類型

居住權(quán)分為投資性居住權(quán)跟社會性居住權(quán)，從我國新出來的民法典物權(quán)編來看，法律明確規(guī)定了不可以轉(zhuǎn)讓、繼承，沒有約定都不能出租，由此可以看出，這個居住權(quán)屬于社會性居住權(quán)。為了保證社會利益。但是，投資性的居住權(quán)更加符合社會發(fā)展的要求，不僅僅可以使用，還可以收益，一舉兩得，所以，建議我國民法典擴大居住權(quán)的類型，這樣可以將物發(fā)揮最大的效益，也符合物權(quán)設(shè)立的宗旨。

（二） 完善居住權(quán)的相關(guān)的權(quán)利義務(wù)

居住權(quán)是權(quán)利人對他人住宅進行占有、使用，首先就主體來看，草案僅將其限定于居住權(quán)本人，但考慮到生活實際需要，可以將主體范圍放寬至與居住權(quán)人有密切關(guān)系的家庭成員、護理人員、保姆等。其次可以規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)對住宅的相關(guān)附屬設(shè)施在不對房屋造成不利影響、不改變原有結(jié)構(gòu)功能的情況下，予以必要地利用，也是為了避免所設(shè)定居住權(quán)過于僵化而不適于實踐需要。

有關(guān)居住權(quán)人的義務(wù)則可以包括居住權(quán)人應(yīng)該負擔(dān)在居住期間對住宅日常維護、設(shè)備設(shè)施修繕等負擔(dān)問題，但有關(guān)房屋的大型改建維護的花費依然應(yīng)當(dāng)由房屋的所有權(quán)人承擔(dān)。

（三） 增加對宅基地居住權(quán)的規(guī)定

《民法典》中規(guī)定，居住權(quán)必須要進行登記，如果對于未進行登記的宅基地，但是又要設(shè)立居住權(quán)，我認為對此可以放寬要求。對于設(shè)立居住權(quán)的宅基地，如果宅基地使用權(quán)人持續(xù)的缺失享有權(quán)利的條件，那么居住權(quán)的對抗問題如何解決。此時，民法典規(guī)定的居住權(quán)限屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅的情形就不再能夠囊括上述的情況，當(dāng)然，如果合同中有相關(guān)的約定，那么就能歸結(jié)到期限屆滿中，如果沒有規(guī)定就不行了。我認為如果沒有規(guī)定，居住權(quán)不能夠?qū)辜w產(chǎn)權(quán)，民法典在規(guī)定居住權(quán)消滅的情形應(yīng)該再增加一條關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)被收回的這種情形，居住權(quán)應(yīng)該隨即消滅。如果就居住權(quán)人非本集體成員，我認為也可以其設(shè)立居住權(quán)，但是需要得到集體成員的同意就可以，集體可以要求有償并且分享收益，居住權(quán)人是集體成員，那么就不需要經(jīng)過同意，也不用再分享收益。對于同一個房屋，我認為抵押跟設(shè)立居住權(quán)兩者是不沖突的。對于宅基地使用權(quán)征收是否需要能夠得到對價補償?shù)膯栴}，我認為應(yīng)該規(guī)定遵循合同的規(guī)定，如果沒有規(guī)定的情況下，我覺得應(yīng)該自然終止，因為居住權(quán)是無償設(shè)立的，如果直接的責(zé)任補償利益，就會導(dǎo)致權(quán)利失衡。

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（作者單位：安徽財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，安徽 蚌埠 233000）