左利明

摘要：為全面貫徹落實(shí)黨的十九大提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位精神?，F(xiàn)從多個(gè)角度闡述了清遠(yuǎn)市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中存在的問題和阻力，并提出加快培育和發(fā)展清遠(yuǎn)市住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場(chǎng);住房供應(yīng);體系

中圖分類號(hào)：F299.233.1? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2020）09-0066-03

一、清遠(yuǎn)市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作開展的基本情況

（一）制定工作實(shí)施方案

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（粵府辦〔2017〕7號(hào)），2019年4月，清遠(yuǎn)市人民政府制定并印發(fā)了《清遠(yuǎn)市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作實(shí)施方案》，正式啟動(dòng)了清遠(yuǎn)市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的工作進(jìn)程。實(shí)施方案明確了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作的指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，細(xì)化任務(wù)分工，確定各部門在此項(xiàng)工作中所負(fù)的具體職責(zé)和要求，并且建立有力的組織保障體制和多部分工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制、檢查督促機(jī)制。方案為清遠(yuǎn)市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作明確方向，描繪路線，確定總體規(guī)劃，為扎扎實(shí)實(shí)推動(dòng)這項(xiàng)重要的民生工程順利開展并取得最后的勝利奠定了堅(jiān)實(shí)的制度保障。

（二）初步培育了住房租賃企業(yè)

早在2016年清遠(yuǎn)市就成立了清遠(yuǎn)市建鑫住房租賃有限公司（簡(jiǎn)稱“清遠(yuǎn)建鑫公司”）。清遠(yuǎn)建鑫公司是由廣東建鑫投融資住房租賃有限公司與清遠(yuǎn)市德晟投資集團(tuán)有限公司合資組建的清遠(yuǎn)市國(guó)有專業(yè)化住房租賃企業(yè)。公司注冊(cè)地為清遠(yuǎn)市新城區(qū)，注冊(cè)資本金1.2億元。其中，廣東建鑫公司出資6120萬元，占股51%，清遠(yuǎn)德晟公司出資5880萬元，占股49%。

目前，清遠(yuǎn)建鑫公司的主要建設(shè)項(xiàng)目為楓樺花園人才公寓項(xiàng)目，已按照政府要求制定了標(biāo)準(zhǔn)化交付入住流程，正逐步開展住戶交付入住工作，目前已有26戶、53人入住人才公寓，平均租金標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米每月，今年已實(shí)現(xiàn)住房租賃收入299萬元。楓樺花園人才公寓項(xiàng)目目前仍處于正常推進(jìn)狀態(tài)，計(jì)劃2020年建成人才公寓100套，以滿足更多外來人才居住需求。

（三）搭建了住房租賃信息平臺(tái)

2018年，市住建局與建設(shè)銀行清遠(yuǎn)市分行共同開發(fā)清遠(yuǎn)市住房租賃管理系統(tǒng)，上線了清遠(yuǎn)市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)為清遠(yuǎn)市民及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房源服務(wù)、機(jī)構(gòu)查詢、合同網(wǎng)簽備案管理、政府服務(wù)等住房租賃服務(wù)，為入駐的行業(yè)企業(yè)提供房源核驗(yàn)、住房租賃企業(yè)登記、租賃衍生金融配套服務(wù)。

市住建局依托“住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”及“清遠(yuǎn)市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)”加強(qiáng)清遠(yuǎn)市房屋租賃管理，落實(shí)房屋租賃合同網(wǎng)簽和登記備案工作，完善清遠(yuǎn)市房屋租賃服務(wù)，優(yōu)化房屋租賃市場(chǎng)環(huán)境。市住建局還及時(shí)更新并公開清遠(yuǎn)市通過房產(chǎn)中介備案的機(jī)構(gòu)信息數(shù)據(jù)，公示《廣東省住房租賃合同示范文本》《清遠(yuǎn)市房屋租賃合同（示范文本）》及政府部門相關(guān)政策文件和通知，保障當(dāng)事人合法權(quán)益。

二、清遠(yuǎn)市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作存在的問題和阻力

（一）租賃市場(chǎng)投資主體單一，民間資本入市積極性不高

目前，清遠(yuǎn)市（含各縣區(qū)，下同）只有一家企業(yè)投資進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，而且屬國(guó)有企業(yè)。民營(yíng)企業(yè)入市或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型入市或開展專業(yè)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)的意愿不強(qiáng)。根據(jù)調(diào)查咨詢相關(guān)部門及企業(yè)，主要原因包括：其一是進(jìn)軍租賃市場(chǎng)投入較大，回收期較長(zhǎng)，存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn);其二是市場(chǎng)需求量在低位徘徊，居住消費(fèi)習(xí)慣較為傳統(tǒng);其三是稅負(fù)水平目前還較高，企業(yè)租賃平均稅負(fù)比例在其收入的10%左右，對(duì)其贏利能力造成了一定的影響。據(jù)了解，清遠(yuǎn)建鑫公司仍未實(shí)現(xiàn)贏利，處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

（二）市場(chǎng)需求量有限

租賃市場(chǎng)總體上平衡，但相對(duì)于一二線城市，市場(chǎng)需求量不大。政府保障性租賃住房供不應(yīng)求，如公租房、公產(chǎn)房，占市場(chǎng)主體的市場(chǎng)租賃住房、中高端租賃住房供需總體趨于平穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，清遠(yuǎn)市2015城鎮(zhèn)人口188.2萬人，占比49.1%;城鎮(zhèn)人口192.3萬人，占比50.0%;2017城鎮(zhèn)人口195.7萬人，占比50.7%;2018城鎮(zhèn)人口201.45萬人，占比52.0%。近三年來城鎮(zhèn)人口平均增速不到1%，城市化進(jìn)程緩慢。2019年全市暫住人口24萬人，其中外來務(wù)工人員14.6萬人，租賃市場(chǎng)需求量有限。

（三）租賃住房備案率低

雖然清遠(yuǎn)市于2018年10月出臺(tái)了《清遠(yuǎn)市房屋租賃合同備案規(guī)則》，但實(shí)際租賃備案率幾乎為零，出租人、承租人的登記備案意愿很低，中介也未開展這方面的業(yè)務(wù)引導(dǎo)，目前市以下各縣區(qū)還沒有因地制宜地制定具體的實(shí)施細(xì)則。

（四）政府部門目前尚未實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃市場(chǎng)的有效監(jiān)管

清遠(yuǎn)市出租住房總體呈現(xiàn)低小散、數(shù)量龐大、隱患叢生等特點(diǎn)。面對(duì)龐大的群體，如何對(duì)居住房屋出租實(shí)施規(guī)范管理，有效減少和防止出租住房?jī)?nèi)違法犯罪行為、消防爆炸安全事故、擾亂社會(huì)治安行為，維護(hù)社會(huì)安全與和諧穩(wěn)定是清遠(yuǎn)市社會(huì)治理一大痛點(diǎn)、難點(diǎn)。由于租賃備案率低、部門信息共享有限，相關(guān)部門目前仍未能真正意義上實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃市場(chǎng)的有效監(jiān)管。

（五）租賃平臺(tái)作用發(fā)揮有限

雖然清遠(yuǎn)市住建局與建設(shè)銀行清遠(yuǎn)市分行共同開發(fā)的清遠(yuǎn)市住房租賃管理系統(tǒng)已上線運(yùn)行，但大量租賃交易實(shí)際仍運(yùn)作于線下，游離于民間。根據(jù)向出租戶、承租戶調(diào)查，大部分群眾不知道也不了解這個(gè)平臺(tái)的存在，尤其是在縣區(qū)一級(jí)租賃平臺(tái)幾乎沒起到作用。中介以及租賃雙方仍然還是依靠傳統(tǒng)手段去找房源、找租客，因此現(xiàn)代化信息技術(shù)運(yùn)用對(duì)租賃房屋的成交、備案、監(jiān)測(cè)、管理帶來的巨大便捷作用還不能得以充分發(fā)揮。

（六）部門聯(lián)動(dòng)和共享機(jī)制滯后

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還是處于起步階段，除少數(shù)一二線城市，大部分城市租賃市場(chǎng)完善程度很低，規(guī)?；?jīng)營(yíng)基本沒有形成，專業(yè)化住房租賃服務(wù)幾乎處于空白狀態(tài)，租賃住房低、小、散和舊、亂、差的格局普遍存在。因此，在租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展初期，不僅需要做好宣傳、監(jiān)管，還需要有完善的配套政策加以規(guī)范，還需要有明晰的獎(jiǎng)懲機(jī)制加以引導(dǎo)，各個(gè)部門多管齊下，相互協(xié)調(diào)，共同培育一個(gè)規(guī)范、健康、富有生機(jī)活力的租賃市場(chǎng)環(huán)境。[1]

目前，清遠(yuǎn)市已出臺(tái)了一些關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策和制度，如市政府及時(shí)印發(fā)了《清遠(yuǎn)市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作實(shí)施方案》，但具體相關(guān)職責(zé)部門相應(yīng)的具體配套政策措施相對(duì)滯后，遲遲未能出臺(tái)，多部門協(xié)調(diào)共享機(jī)制也未真正建立，聯(lián)動(dòng)效果未顯現(xiàn)，因此離中央“加快”培育和發(fā)展的要求還是有很大差距。

（七）尚未形成專業(yè)化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化的租賃服務(wù)市場(chǎng)

限于傳統(tǒng)習(xí)慣性思維方式，清遠(yuǎn)市住房租賃市場(chǎng)的房屋基本還是以房東直接出租或由中介機(jī)構(gòu)居間出租為主，存在出租房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)參差不齊、無專業(yè)化管理和服務(wù)、居住功能低下、租賃需求和供應(yīng)脫節(jié)、無法充分挖掘和引導(dǎo)住房消費(fèi)潛在需求、不利于租賃住房升級(jí)改造和保值增值等諸多弊病。

三、加快發(fā)展清遠(yuǎn)市住房租賃市場(chǎng)的建議

（一）加快制定各項(xiàng)配套制度和加大既有政策執(zhí)行力度

培育市場(chǎng)，制度先行。清遠(yuǎn)市要圍繞《清遠(yuǎn)市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作實(shí)施方案》，抓緊時(shí)間制定各項(xiàng)具體實(shí)施措施和執(zhí)行時(shí)間表，并認(rèn)真加以貫徹落實(shí)和穩(wěn)妥推進(jìn)，使政策扎扎實(shí)實(shí)落地落實(shí)。

研究拍賣土地建設(shè)租賃住房管理辦法，通過競(jìng)配建比例的方式，在拍賣土地中合理配建租賃住房?？刹捎瞄_發(fā)商自持方式出租，也可采用無償方式移交給土地提供者，經(jīng)營(yíng)權(quán)可交由國(guó)有租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

盡快研究制定清遠(yuǎn)市住房租賃管理規(guī)定，規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)住房租賃合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，推進(jìn)社會(huì)綜合治理，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

借鑒佛山等地經(jīng)驗(yàn)，研究制定“商改租”政策。允許部分已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)、商業(yè)辦公混合、多余存量的工廠、倉(cāng)庫(kù)、公寓式酒店等類型非住宅存量用房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不改變的基礎(chǔ)上，改造成住宅功能，盤活存量，加大住房供給。根據(jù)多地實(shí)踐表明，商改租住房只能用于出租，不宜銷售。

加大《清遠(yuǎn)市房屋租賃合同備案規(guī)則》政策執(zhí)行力度。“以屋管人”，房屋租賃備案是綜合治理的抓手，圍繞備案制度，重點(diǎn)推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)信息化建設(shè)、巡查監(jiān)管、制度建設(shè)三項(xiàng)工作。

（二）引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步發(fā)揮國(guó)企帶頭作用

對(duì)有條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，鼓勵(lì)他們注冊(cè)住房租賃企業(yè)，開展專業(yè)化住房租賃服務(wù)。也可以引進(jìn)廣州、深圳等地經(jīng)驗(yàn)豐富的民營(yíng)租賃企業(yè)來清遠(yuǎn)進(jìn)行租賃市場(chǎng)考察，并支持他們?cè)O(shè)立分支機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)這些企業(yè)提供有地方特色、行業(yè)特色的金融貸款產(chǎn)品支持。同時(shí)，繼續(xù)扶持和關(guān)注國(guó)企（如清遠(yuǎn)建鑫公司）住房租賃業(yè)務(wù)的推進(jìn)工作，注意及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和汲取教訓(xùn)，在控制成本的基礎(chǔ)上，提高服務(wù)水平和專業(yè)能力，改善經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)一步發(fā)揮國(guó)有住房租賃企業(yè)的示范引領(lǐng)作用。[2]

為鼓勵(lì)設(shè)立租賃服務(wù)企業(yè)，培育和扶持租賃企業(yè)發(fā)展，在國(guó)家稅收政策難以隨意調(diào)整的情況下，制定地方對(duì)租賃企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼政策，以緩沖稅負(fù)對(duì)企業(yè)贏利產(chǎn)生的影響。

在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，協(xié)助住房租賃企業(yè)成立住房租賃方面的行業(yè)協(xié)會(huì)，制定租賃工作規(guī)則、行業(yè)自律公約、行業(yè)自律承諾書等規(guī)章制度，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)的行業(yè)自律作用，規(guī)范住房租賃企業(yè)的服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，促進(jìn)租賃行業(yè)交流和健康快速發(fā)展。

（三）充分利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃用房

根據(jù)調(diào)研，廣州市住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的一個(gè)特點(diǎn)就是：開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)，選取留用地、節(jié)余存量宅基地建設(shè)租賃住房。這對(duì)廣州租賃住房的有效供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租賃住房租金水平，抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到了很大的作用。清遠(yuǎn)市在臨近鄉(xiāng)村的人口密集區(qū)（如清遠(yuǎn)大學(xué)城區(qū)）可參照這一作法，鼓勵(lì)利用村集體用地開發(fā)租賃用房。此外，廣州市在“城中村”的改造中也頗有建樹，明確租賃企業(yè)承租城中村房屋，以及將低效閑置商業(yè)用房、辦公用房改建集中出租等，按一般居民標(biāo)準(zhǔn)繳納水電費(fèi)用，減少租賃企業(yè)運(yùn)作成本。

（四）繼續(xù)完善租賃平臺(tái)建設(shè)，突出“服務(wù)+監(jiān)管”理念和特色

租賃平臺(tái)是租賃管理的關(guān)鍵，其系統(tǒng)模塊功能的健全與否、點(diǎn)擊瀏覽使用量的多少、信息處理能力的高低、資源共享程度的大小都直接決定了部門對(duì)租賃市場(chǎng)管理的效率和服務(wù)水平，因此，平臺(tái)建設(shè)的重要性非同一般。根據(jù)成都市住建局的經(jīng)驗(yàn)，平臺(tái)的最高管理權(quán)限應(yīng)在政府房屋管理部門，這樣有利于保障租賃住房方面的信息安全和集中統(tǒng)一管理。平臺(tái)建設(shè)方面要突出“服務(wù)+監(jiān)管”的理念和特色，致力打造一個(gè)集租賃房信息發(fā)布、房源信息多方式檢索、網(wǎng)上審核、網(wǎng)簽交易、多部門信息監(jiān)管、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、租賃備案登記、信用評(píng)價(jià)、租賃信息證明網(wǎng)上打印等多功能全方位管理和服務(wù)于一體的信息平臺(tái)，做到住房租賃服務(wù)和監(jiān)管“一網(wǎng)搞掂”。同時(shí)，政府部門應(yīng)加大對(duì)平臺(tái)的推廣力度，充分利用網(wǎng)站鏈接、系統(tǒng)嵌入或植入、多平臺(tái)整合歸一等技術(shù)手段，有條件還可以開發(fā)手機(jī)APP平臺(tái)，以方便市民應(yīng)用。[3]

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)利用房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，對(duì)收集到的房屋租賃信息實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)在房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)上建立房屋租賃市場(chǎng)主體信用記錄，準(zhǔn)確記錄市場(chǎng)主體的誠(chéng)信信息，完善出租人、承租人、房屋租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用管理制度。

房屋、規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督、稅務(wù)、發(fā)展改革、社會(huì)保障、消防、城市綜合執(zhí)法等行政管理部門和公安機(jī)關(guān)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，通過信息共享平臺(tái)，采集、錄入、更新租賃房屋備案、消防、治安、工商登記、稅務(wù)、規(guī)劃、安全和處罰方面的信息，實(shí)現(xiàn)資源共享、信息互通。

（五）引導(dǎo)鼓勵(lì)私人租賃住房交由專業(yè)租賃企業(yè)“托管”

分散的私人自持出租房屋一直是清遠(yuǎn)市租賃住房市場(chǎng)的主力軍，如何讓有條件進(jìn)行集中改造、功能升級(jí)、裝修靚化的私人租賃住房自愿交由租賃公司“托管”，這是加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)、難點(diǎn)也是關(guān)鍵點(diǎn)。

（六）宣傳、引導(dǎo)個(gè)人理性、正確、科學(xué)的居住消費(fèi)觀念

近年來，全國(guó)上下購(gòu)房群體呈現(xiàn)出明顯的“低齡化”“超前化”“啃老化”趨勢(shì)。不夠理性的住房消費(fèi)觀給市場(chǎng)和個(gè)人都帶來了金融風(fēng)險(xiǎn)，不適度、不科學(xué)、不理性的住房消費(fèi)觀不僅透支了個(gè)人、家庭其他方面的必要開支甚至透支了個(gè)人、家庭的幸福。

隨著社會(huì)的發(fā)展、人口流動(dòng)加速，居住消費(fèi)觀念也必將趨向理性、合理、科學(xué)。作為政府部門，必須發(fā)大力氣宣傳和引導(dǎo)理性、合理、科學(xué)的居住消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)健康文明、節(jié)約資源的居住消費(fèi)觀念，向人民群眾傳播“居者有其屋”“居者優(yōu)其屋”“租售同權(quán)”“租購(gòu)并舉”的政策導(dǎo)向。通過宣傳和倡導(dǎo)，為快速培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。

（七）充分依靠區(qū)域新優(yōu)勢(shì)，謀劃培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

近年來，隨著廣清一體化進(jìn)程的推進(jìn)，“入珠融灣”步伐的加快，以及粵港澳大灣區(qū)國(guó)家級(jí)規(guī)劃綱要的實(shí)施，清遠(yuǎn)的區(qū)域新優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，周邊大城市對(duì)清遠(yuǎn)的輻射、帶動(dòng)和溢出效應(yīng)將日益增強(qiáng)，這也將帶來住房租賃市場(chǎng)潛在的巨大增量需求。因此必須緊緊抓住這一契機(jī)，充分依靠區(qū)域新優(yōu)勢(shì)，大力做好加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，穩(wěn)妥快速推進(jìn)各項(xiàng)相關(guān)工作，進(jìn)而進(jìn)一步完善清遠(yuǎn)住房供應(yīng)新體系。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯：龐 林]