黃雪蓮

【摘要】近年來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度不斷革新以及房地產(chǎn)等建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價成為了一個隨之發(fā)展起來的領(lǐng)域。它是眾多土地評價中的一種類型，由于城鎮(zhèn)人口以及商業(yè)的聚集，城鎮(zhèn)的土地使用價值以及商業(yè)價值是遠高于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也頗高。通過城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價，可以直觀反映一個地區(qū)的經(jīng)濟效益，有助于發(fā)覺其經(jīng)濟發(fā)展中的障礙，合理利用有限的土地資源，使城鎮(zhèn)土地得到更好的規(guī)劃與配置，發(fā)揮其最大的用途，改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況。因此本文將對城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟評價進行分析與研究。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)土地? 經(jīng)濟評價分析? 經(jīng)濟評價研究

引言：我國長期以來一直實行的土地政策都是無償、無期限、不流通的制度，這就導(dǎo)致我們對城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的分析與研究處于初級階段，同時也沒有體現(xiàn)出國家對土地的所有權(quán)。往往是土地使用者擁有土地收益和土地支配權(quán)，這從一定程度來講侵犯了我國的土地公有制制度同時也造成了我國有限且寶貴的土地資源的配置浪費與國有資產(chǎn)的流失。城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價將有效改善這種局面，那么對城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的分析與研究更是推進其發(fā)展的重要內(nèi)容。

一、城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的現(xiàn)狀及其重要性

（一）城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的開展?fàn)顩r

城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價在國內(nèi)開展的較晚，西方專業(yè)學(xué)者對其有一定研究，確實創(chuàng)造了很多研究方法可供參考。我國城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價是伴隨著城鎮(zhèn)土地使用制度改革而發(fā)展起來的。起初的劃分比較隨意，后來制度不斷完善，同時也是土地使用需要，借鑒一些西方學(xué)者的科學(xué)方法，其理論基礎(chǔ)和評價方法都得取得了較大完善，產(chǎn)生了具有中國特色的城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價方法與相應(yīng)體系。雖然已形成體系，但是在諸多方面還不夠成熟，包括理論上還有評價方法上等等……現(xiàn)如今，我國城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的主要依據(jù)就是馬克思的地租理論，這一理論主要建立在資本主義的基礎(chǔ)上，這與我國社會主義市場經(jīng)濟存在一定的差異。因此結(jié)合我國當(dāng)前情況，制定出符合我國社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價才是首要解決的問題。我國還開展了城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的評級標(biāo)準(zhǔn)，以統(tǒng)一的定級估價來對土地進行評價，這樣不利于發(fā)現(xiàn)其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的缺點，也不利于土地的合理安排。隨著土地使用制度改革的不斷深入，城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價至關(guān)重要。關(guān)乎國家利益，必然要放到重要的地位。所以說研究現(xiàn)狀，看清事實，根據(jù)不同地區(qū)的實際情況，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，提出切實解決問題的城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的理論依據(jù)和方法，有著重大的意義。

（二）開展城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的重要意義

近年來我國城鎮(zhèn)上地使用制度不斷優(yōu)化，將無償、無限期使用土地的制度改為有償、有限期使用土地的制度，各種稅務(wù)也因此有所增加，此時城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價發(fā)揮了重要作用。通過開展城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價，堅持了我國社會主義土地公有制制度，保障國有土地資產(chǎn)不流失，合理增加了稅收，發(fā)掘土地的最大經(jīng)濟價值，更好地推動了經(jīng)濟發(fā)展。所以，若想保留國有土地資產(chǎn)必須進行土地使用制度改革，那么科學(xué)的土地調(diào)查、評估也就是開展科學(xué)的城鎮(zhèn)土地評價至關(guān)重要。它進一步推動制度改革，并且加強土地科學(xué)合理利用，維護國家與人民的權(quán)益。

二、結(jié)合城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價現(xiàn)狀研究的建議

針對我國城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價現(xiàn)狀，我國地理面積并不是小數(shù)目，地形、地貌、使用情況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況各不相同，倘若都以統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來定級估價的話，結(jié)果很難發(fā)揮其重要的指導(dǎo)作用，不利于對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的調(diào)節(jié)。因此，結(jié)合各個城鎮(zhèn)經(jīng)濟情況以及影響因素，分別確定評價結(jié)果才能準(zhǔn)確反映問題。

（一）等級確定與土地評估有機結(jié)合

城鎮(zhèn)土地的等級評定和土地評估并不是由一個部門完成的，那么結(jié)合時，難免有脫節(jié)的地方。所以若想解決這一問題，必須從根本上進行整改，將二者有機結(jié)合起來，各部門不應(yīng)為了定級而定級，為了估價而估價。發(fā)覺定級與評估兩者之間的結(jié)合點，同時引入經(jīng)濟學(xué)與地理學(xué)的相關(guān)知識，以科學(xué)的算法才能得出科學(xué)的結(jié)論。二者結(jié)合離不開多種數(shù)據(jù)的支持，首先要研究城市土地經(jīng)濟屬性以及城市土地空間屬性、基準(zhǔn)地價評定與城市發(fā)展最佳地域結(jié)構(gòu)結(jié)合在一起，更好的為經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展服務(wù)。土地評估既要定性又要定量，地理信息系統(tǒng)的引入要全面、多樣，參考多種既有模型，根據(jù)不同用地類型的特點，制訂不同的評價體系，使得城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價的研究成果與實際相符合。

（二）地理信息技術(shù)與級差收益測算有機地結(jié)合

依靠科學(xué)的手段，往往既節(jié)省人力又節(jié)省物力，不斷更新測量技術(shù)，在當(dāng)?shù)厥袌鼋灰椎默F(xiàn)實基礎(chǔ)上來計算出土地級差收益，以便準(zhǔn)確地反映在城鎮(zhèn)不同區(qū)位上土地收益的實際狀況。技術(shù)方面，引入GIS技術(shù)，土地級差評價往往與土地質(zhì)量等級、價格之間存在著十分復(fù)雜的關(guān)系，借助地理信息系統(tǒng)等科學(xué)手段進行評估，保證了評價的客觀性、準(zhǔn)確性，以可靠的科學(xué)數(shù)據(jù)來表明事實，同時節(jié)約了大量的人力物力投入，從根本上提高了工作效率。

三、結(jié)束語

城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟評價有效保護了土地財產(chǎn)，對于解決土地利用問題，合理配置、規(guī)劃，從而提高城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟效益有著重大意義。在更多科學(xué)技術(shù)的協(xié)作下，相信一定會以更客觀準(zhǔn)確的形式來進行評價。

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