杜磊

摘要：“十四五”期間，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將以促進(jìn)房價合理回歸、保護(hù)合理需求為主。考慮到房地產(chǎn)消費，包括部分剛性需求、改善性需求和投機(jī)性消費，目前購房者都在限購政策下持觀望態(tài)度。而基準(zhǔn)利率的調(diào)整并未從根本上改變實際貨幣貶值的現(xiàn)狀，實體經(jīng)濟(jì)貸款壓力尚未緩解;因此，在實體經(jīng)濟(jì)缺乏有效資金吸收領(lǐng)域的情況下，只有通過常態(tài)的、較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，逐漸降低房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的屬性，才能從根本上解決房地產(chǎn)價格上漲壓力過大的問題。因此，在部分城市房價上漲壓力得到釋放、二線及其以下城市房價過猛上漲預(yù)期降低、實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的投資熱點以前，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)。而為了保持政策的慣性，防止經(jīng)濟(jì)過度波動，“十四五”期間國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將不會有大的放松性調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展、房價的合理回歸將是我國房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

關(guān)鍵詞：吉林省 房地產(chǎn)業(yè) “十四五” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 住房自有率

中圖分類號：F299.23 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ?文章編號：1009-5349（2020）16-0068-02

雖然在“住房不炒”的定位下，房地產(chǎn)業(yè)在各地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的影響已相對弱化，但基于房地產(chǎn)業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)帶動能力、傳統(tǒng)觀念及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，“十四五”期間房地產(chǎn)業(yè)仍將在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到舉足輕重的作用。因此，有必要對“十四五”時期我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向分析和預(yù)測，從而為相關(guān)政策制定提供學(xué)理依據(jù)。

一、房地產(chǎn)價格繼續(xù)穩(wěn)步上升，區(qū)域間差異趨于合理

根據(jù)分析可知，吉林省房地產(chǎn)業(yè)受到國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，區(qū)域外投機(jī)資金對地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊也比較小;因此，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的整體價格將繼續(xù)保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。這種穩(wěn)步上升的態(tài)勢將隨著吉林省外向型經(jīng)濟(jì)格局的形成、吉林省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的逐步實現(xiàn)，以及東北老工業(yè)基地改革的深入而逐漸改變，即進(jìn)入快速上升的時期。吉林省房地產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升，是有兩部分力量疊加形成的。一方面，吉林省中心城市房地產(chǎn)價格上升有所減緩。對于吉林省各市州來說，中心城市即長（長春）吉（吉林）兩市多少還是會受到國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，吉林省地方調(diào)控細(xì)則事實上針對的主要也是長吉兩市。為了保持政策的穩(wěn)定性，更好地解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，國家宏觀調(diào)控政策在“十四五”期間很難有大的放松。長吉兩市受此影響，未來幾年新增商品房價格和二手房價格都會隨著宏觀調(diào)控目標(biāo)的變動有所變化，但總的趨勢仍然是抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，即長吉兩市未來幾年房地產(chǎn)價格的上漲程度將受到抑制。另一方面，對于吉林省其他市州而言，由于沒有受到外部投機(jī)資金的沖擊，因此，房地產(chǎn)價格總體上漲趨勢不會有改變。雖然部分市州也存在一定程度的商品房過度供給的問題，但在我國圍繞提升勞動者收入占國民收入比重的收入分配制度改革戰(zhàn)略作用下，吉林省居民收入將穩(wěn)步快速提升，從而進(jìn)一步消化掉已有的存量商品房。此外，隨著吉林省戶籍制度的放開、省內(nèi)人口的自由流動、新型城鎮(zhèn)化帶動下，農(nóng)民工就地市民化，吉林省各市州人均收入水平之間的差異將縮小，尤其除長吉兩市外其他市州人均收入將快速上升，從而形成新的住房需求，并導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲要快于長吉兩市。但由于吉林省其他市州房地產(chǎn)市場需求仍以本地需求為主，即主要來自本地的改善性住房需求及市民化形成的新住房需求;因此，其房地產(chǎn)價格的上升空間有限。總體看，吉林省各市州房地產(chǎn)價格之間的差異將有所縮小，且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異基礎(chǔ)上形成較為合理的差異區(qū)間。

二、房地產(chǎn)政策體系日益完善穩(wěn)定，政府與房企關(guān)系將重構(gòu)

雖然本輪針對房地產(chǎn)業(yè)的系列調(diào)控措施尚未結(jié)束，但是經(jīng)過這些年調(diào)控政策的頻繁出臺，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性將進(jìn)一步增強，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系框架將基本形成。我國住房制度的市場化改革時間并不長，在本輪國際金融危機(jī)爆發(fā)前，雖然房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)過過熱或過冷的問題，并在相應(yīng)的抑制政策和刺激政策的影響下，導(dǎo)致大的周期性波動，但是美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，以及本輪國內(nèi)房地產(chǎn)市場的非理性上漲，將使國家和各地區(qū)把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為一項長期的重要工作。事實證明，房地產(chǎn)業(yè)不僅對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有巨大的帶動作用，而且住房是一個涉及民生的重要產(chǎn)業(yè);其健康發(fā)展與否，關(guān)系到地區(qū)經(jīng)濟(jì)能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，甚至關(guān)乎社會的穩(wěn)定。對于吉林省而言，預(yù)計經(jīng)過本輪系列調(diào)控政策之后，對于房地產(chǎn)價格上限區(qū)間的認(rèn)識要更深刻于對房地產(chǎn)價格下限區(qū)間的認(rèn)識。也就是說，未來吉林省房地產(chǎn)政策的調(diào)控上限區(qū)間將日益清晰，調(diào)控政策將在“限高”方面更具效力。隨著房產(chǎn)稅等相關(guān)改革措施的全面實施，吉林省房地產(chǎn)調(diào)控政策體系框架將基本形成并趨于穩(wěn)定，并引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系面臨重構(gòu)問題。在傳統(tǒng)土地財政的影響下，一些地方政府出于自身財政收入最大化的考慮，不顧土地價格對房地產(chǎn)價格的推高作用，通過控制土地市場而獲取利益。甚至有些地方政府為維護(hù)這種利益格局，不惜犧牲消費者的權(quán)益，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，與媒體、金融機(jī)構(gòu)一起營造虛假繁榮的房地產(chǎn)市場。經(jīng)過本輪系列調(diào)控政策之后，政府的定位將有很大改變。首先，政府將日益脫離土地財政的依賴，而轉(zhuǎn)為抑制房地產(chǎn)價格的過快、過度上漲，成為房地產(chǎn)市場的管理者而非利益分割者。其次，經(jīng)過本輪系列調(diào)控，房地產(chǎn)消費者也有所成熟，其對房屋的質(zhì)量以及相關(guān)配套設(shè)置提出了更高的要求，對于購房合同的要求事項更加“斤斤計較”。這時，地方政府將成為消費者利益的維護(hù)者，以消費者的立場，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，甚至通過建立回溯追究機(jī)制，嚴(yán)格約束政府相關(guān)部門的管理權(quán)能。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的分化導(dǎo)致政府成為房地產(chǎn)市場壟斷的監(jiān)督者。經(jīng)過本輪系列調(diào)控政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)分化明顯，更多有經(jīng)濟(jì)實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)商將保留下來，并占據(jù)著房地產(chǎn)市場的絕大部分份額。房地產(chǎn)市場的寡頭壟斷格局將進(jìn)一步強化。如前文所述，在寡頭壟斷市場中，寡頭之間會形成同盟，共同分割市場的壟斷收益。由于政府職能的轉(zhuǎn)型，政府不再是房地產(chǎn)市場的利益分割者，而是轉(zhuǎn)變?yōu)閴艛啾O(jiān)督者，監(jiān)督房地產(chǎn)市場的壟斷行為，制定房地產(chǎn)市場價格的上限區(qū)間，并監(jiān)督其執(zhí)行情況。通過對房地產(chǎn)市場壟斷行為的監(jiān)督，政府將在未來房地產(chǎn)市場的健康合理發(fā)展上發(fā)揮著巨大作用。總之，政府不再是房地產(chǎn)市場的利益分割者，其與房地產(chǎn)企業(yè)之間也不再是“同盟”的關(guān)系，而是演變?yōu)槭袌龅墓芾碚?、消費者利益的維護(hù)者和壟斷的監(jiān)督者，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系將得到進(jìn)一步明確與規(guī)范。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化形成新的良性互動關(guān)系

新形勢下，吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將與城鎮(zhèn)化形成獨具特色的新的良性互動關(guān)系。首先，結(jié)合長吉一體化建設(shè)，長吉兩市房地產(chǎn)業(yè)將向集約化、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。受到地理環(huán)境的影響，吉林省的平原地區(qū)更易形成城市群或城市帶，因此，長吉兩市的一體化發(fā)展是必然的趨勢。但受制于已有行政區(qū)劃的影響，以及地理環(huán)境的限制，長吉一體化并不存在大范圍擴(kuò)張的可能。因此，如何節(jié)約、高效利用土地便成為實施長吉一體化的重要內(nèi)容之一。其中對房地產(chǎn)業(yè)的要求便是以集約型、質(zhì)量型為發(fā)展方向。一方面，集約高效地利用土地是長吉一體化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的客觀要求。隨著長吉一體化的推進(jìn)，其資源集聚能力將進(jìn)一步得到強化，更多的人力資源將涌入長吉地區(qū)，這要求房地產(chǎn)業(yè)必須集約高效地利用土地，同時對不同層次的住房合理布局，以避免未來可能引起的“城市病”。另一方面，隨著長吉一體化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)人民生活水平得到顯著提升，人們的住房消費需求也將更加多樣。為適應(yīng)這一變化，房地產(chǎn)業(yè)必須向質(zhì)量型方向發(fā)展。其次，基于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，房地產(chǎn)業(yè)需要創(chuàng)新發(fā)展。吉林省是我國重要的農(nóng)業(yè)省份，因此，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展是吉林省經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)之一。然而，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化模式與房地產(chǎn)建設(shè)模式并不適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，尤其對于吉林省這樣的農(nóng)業(yè)大省來說更是如此;因此，需要針對農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，加強房地產(chǎn)業(yè)的模式創(chuàng)新。其主要的內(nèi)容包括：一是加強對優(yōu)質(zhì)土地的保護(hù)，以利于實現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè);二是結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展，依托農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化企業(yè)和農(nóng)民就地市民化，建設(shè)城、村結(jié)合的住房體系;三是針對吉林省土地經(jīng)營碎片化的現(xiàn)狀，建設(shè)點、面結(jié)合的、能夠更好地適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的住房體系?？傊质》康禺a(chǎn)業(yè)將在與城鎮(zhèn)化形成新的良性互動關(guān)系中健康發(fā)展。

四、后調(diào)控時代吉林省房地產(chǎn)業(yè)將迎來快速發(fā)展階段

近些年來，吉林省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對吉林省的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率也逐步提高。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來看，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的重要帶動作用仍將持續(xù)很長一段時間。未來一段時間，吉林省的城鎮(zhèn)化將進(jìn)入一個快速發(fā)展的階段。目前，長春市、吉林市正攜手于長吉圖開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，城市的大規(guī)模擴(kuò)容趨勢明顯;其他市州的城市化建設(shè)也在穩(wěn)步推進(jìn)之中。大城市有著不容忽視的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，其所具有的積聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)在國內(nèi)外很多知名城市的成長過程中，都發(fā)揮過重要作用。吉林省各市州尤其是長吉兩市，目前無論在城市規(guī)模上還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，與大型城市的標(biāo)準(zhǔn)還相距甚遠(yuǎn)，雖有一定的積聚與輻射效應(yīng)，但作用不明顯。同時，吉林省城鎮(zhèn)化建設(shè)意義重大。由于吉林省屬于農(nóng)業(yè)大省，大量人口囿于土地之上，而發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)就意味著大量的農(nóng)業(yè)勞動人口將從土地中解放出來。因此，大力推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時配套以農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)的發(fā)展，是吉林省城鎮(zhèn)發(fā)展的必然選擇。此外，從吉林省各年的統(tǒng)計公報及長春市統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)可以看出，吉林省城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長緩慢，即使是省會城市長春，常駐人口增長速度也不高?？梢姡质∧壳安粌H農(nóng)村勞動力尚未得到有效釋放，而且中心城市仍未進(jìn)入高速發(fā)展期。因此，按照城市發(fā)展規(guī)律可以預(yù)見，吉林省城市化將邁入一個高速發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的作用將更加凸顯，處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段的吉林省房地產(chǎn)業(yè)將在后調(diào)控時代進(jìn)入一個快速發(fā)展的新階段。

五、保障性住房建設(shè)資金壓力將長期存在

吉林省屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，盡管振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略、長吉圖開發(fā)開放戰(zhàn)略的實施，有利于吉林省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而保證地方財政收入的穩(wěn)步提升。但是，作為東北老工業(yè)基地，吉林省也存在很多民生欠賬，其財政資金需求也非常大。在保障性住房方面，吉林省創(chuàng)新的共有產(chǎn)權(quán)模式一定程度上解決了融資困境。但這一模式并不適用于公租房等未來主流保障性住房模式。因此，如何突破保障性住房建設(shè)的融資瓶頸，仍然是吉林省面臨的重大問題。此外，地方政府?dāng)[脫土地財政已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個趨勢，這對于目前經(jīng)濟(jì)水平并不高的吉林省來說，影響還比較小，盡快尋找未來吉林省財政的主要依托，成為亟待解決的問題。由于吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)，因此學(xué)術(shù)界提出的以房產(chǎn)稅收入替代土地財政的設(shè)想，對于吉林省來說可行性并不高。因此未來長時期內(nèi)，吉林省必須致力于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，通過發(fā)展經(jīng)濟(jì)，帶動稅收的增加;而在這一過程中，保障性住房建設(shè)將一直面臨資金困境，直到吉林省地方財政進(jìn)入良性循環(huán)后才有望徹底解決。

責(zé)任編輯：楊國棟