截至8月底，上證綜指年內(nèi)漲幅約10%。這個(gè)漲幅在全世界絕對(duì)算大的。同期道瓊斯指數(shù)基本持平，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)漲了8%，英國(guó)富時(shí)100、法國(guó)CAC40指數(shù)、德國(guó)DAX指數(shù)、日經(jīng)225指數(shù)等則都是下跌的。飆升的只有一個(gè)納斯達(dá)克，漲了大約30%。

很多朋友在最近兩年的股市上漲過程中也已經(jīng)成功從2015年的套牢狀態(tài)中解脫出來，不少人更是在今年4月以來的反彈中狠狠賺了一筆?？上部少R。

但當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無疑比2015年還要差，而且在可預(yù)見的未來，較低的經(jīng)濟(jì)增速將是常態(tài)，這令不少朋友覺得手中的股票有些燙手。

相比而言，房?jī)r(jià)最近2年整體比較平穩(wěn)，部分一線城市的部分區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)甚至有所下跌。有朋友詢問，現(xiàn)在是不是一個(gè)新的賣股票買房子的機(jī)會(huì)。

先說結(jié)論。筆者認(rèn)為，一般的居民住宅樓作為財(cái)產(chǎn)保值的手段還可以，但幾年內(nèi)掙大錢的概率比較低。如果不是著急結(jié)婚或者娶兒媳婦，在地產(chǎn)投資上最好謹(jǐn)慎一點(diǎn)。至少在未來3、5年要十分慎重。

房?jī)r(jià)的上漲說到底取決于資金的持續(xù)投入，只有不斷有新資金入場(chǎng)，同時(shí)不能出現(xiàn)大規(guī)模拋售，才能確保價(jià)格上漲。而新資金主要是兩個(gè)來源：一個(gè)是個(gè)人收入；一個(gè)是銀行貸款。

其中個(gè)人收入是根本，它決定了購(gòu)房者能夠負(fù)擔(dān)的首付規(guī)模以及月供的最大額度，銀行貸款規(guī)模很大程度上取決于銀行對(duì)購(gòu)房者收入水平的評(píng)估。對(duì)于絕大部分購(gòu)房者來說，收入來源主要是工資。這其中既包括自己的工資，也包括可動(dòng)用的親屬的工資。但在可預(yù)見的未來，我們很難對(duì)收入水平的提高給予樂觀預(yù)期。

改革開放以來，無論是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)還是個(gè)人收入水平的提高，主要的支撐力量有兩個(gè)。一是急劇擴(kuò)張的對(duì)外貿(mào)易；二是持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶動(dòng)的超大規(guī)模投資。但這兩大支柱未來一段時(shí)間都會(huì)面臨較大問題。

首先，外貿(mào)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。再考慮到逆全球化勢(shì)力的干擾，未來我們很難對(duì)出口市場(chǎng)寄予太高期待。這也就意味著我國(guó)服務(wù)于全球市場(chǎng)的諸多產(chǎn)業(yè)鏈將面臨產(chǎn)能過剩的嚴(yán)峻考驗(yàn)。能否維持生存的問題已經(jīng)很嚴(yán)峻，更不要提漲工資了。

其次，城鎮(zhèn)化速度將大大放緩。2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了60.6%，社科院預(yù)測(cè)到2035年將達(dá)到70%。也就是說在未來的16年里有望再提高10個(gè)百分點(diǎn)左右。而在2004至2019年的16年里，我國(guó)城鎮(zhèn)化率提高了19個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化速度下降一半，可以想象將對(duì)與大興土木密切相關(guān)的行業(yè)產(chǎn)生多大沖擊。

總體來看，未來一段時(shí)間，外貿(mào)和投資這兩個(gè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎都很難全力運(yùn)轉(zhuǎn)，大量企業(yè)面對(duì)的是如何活下去的考驗(yàn)，給員工漲工資挺難。

再說銀行貸款。在打破剛兌的過程中，一方面銀行的信貸投放能力會(huì)因壞賬的激增受到抑制，另一方面破產(chǎn)企業(yè)的增多也會(huì)相應(yīng)降低相關(guān)地區(qū)居民的收入水平，增大住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)銀行的策略可能是提高首付要求，但這樣會(huì)進(jìn)一步降低民眾的貸款能力。

面對(duì)百年未有之大變局，我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策環(huán)境下，炒房掙錢的難度比過去大了很多。