馬婷 陳天

摘 要：住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國已推出五年有余，但落地情況不盡如人意，還存在參保人數(shù)少、保險公司不積極、“以房養(yǎng)老”騙局多發(fā)等問題。本文認為該產(chǎn)品發(fā)展受限的主要原因是傳統(tǒng)觀念的負面影響、業(yè)務(wù)開展成本高、保險公司自身能力不足、產(chǎn)品宣傳不夠深入，并據(jù)此提出促進我國住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險;以房養(yǎng)老;老齡化

中圖分類號：F299.23;F842.67 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-3866（2020）12-0114-03

2001年，隨著65歲以上老年人比例超過7%，我國正式步入老齡化社會。2019年末，該比例已超過12.6%，全社會面臨巨大的養(yǎng)老壓力。目前，很多老年人都擁有房產(chǎn)，但積蓄有限、退休金不多，屬于“房子富人，現(xiàn)金窮人”，住房反向抵押養(yǎng)老保險可以通過金融手段幫助這部分老年人解決養(yǎng)老難題，提高老年生活質(zhì)量[1]。

一、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展概述

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險的概念

住房反向抵押養(yǎng)老保險，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司對參與者的預(yù)期壽命進行評估，用房屋的評估價值減去預(yù)期折舊，將剩余價值分攤到參與者的預(yù)期壽命中，即是參與者每期可獲得的養(yǎng)老金數(shù)額，之后按月向參與者支付養(yǎng)老金，一直延續(xù)到參與者去世。在參與者去世后，參與者的子女享有優(yōu)先贖回房產(chǎn)的權(quán)利。在該項業(yè)務(wù)中，保險公司和房產(chǎn)經(jīng)紀公司負責(zé)對貸款前期的各項因素進行評估及預(yù)測，之后由保險公司根據(jù)評估結(jié)果以及貸款利率確定每期應(yīng)當(dāng)支付的養(yǎng)老金并定期支付。實務(wù)中，該保險也常被稱為“以房養(yǎng)老”保險[2]。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國的發(fā)展

住房反向抵押業(yè)務(wù)興起于荷蘭，成熟于美國，至今在美國已有長達五十多年的發(fā)展歷史，在解決養(yǎng)老問題方面取得了一定成效。早在2003年，就有學(xué)者將住房反向抵押這一概念引入中國，之后我國陸續(xù)推出過不同模式的住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品，如南京的留園養(yǎng)老公寓、北京的養(yǎng)老房屋銀行、上海的住房自助養(yǎng)老計劃等，但均以失敗告終。2013年8月，國務(wù)院發(fā)文鼓勵面向老年人開展住房反向抵押保險試點。2015年3月，幸福人壽保險公司推出我國首款住房反向抵押養(yǎng)老保險——“幸福房來寶”。

（三）“幸福房來寶”的運作流程

第一步：參與者咨詢。

相關(guān)保險機構(gòu)有義務(wù)向咨詢者解釋住房反向抵押保險辦理流程、利弊以及風(fēng)險，并為咨詢者進行初步估算，讓咨詢者了解若參與該業(yè)務(wù)每期大概可獲得多少養(yǎng)老金。

第二步：確認參與及審核。

符合參與條件的老年人向保險公司提交住房反向抵押保險申請，并提供保險公司要求的材料如房產(chǎn)證原件、本人身份證原件、公證機構(gòu)開具的公證書原件等。保險公司進行真實性審核。

第三步：評估及定價。

通過審核的參與者，需要將房產(chǎn)抵押給保險公司。在中介備選庫中，由參與者選取一家具有一級資質(zhì)的房產(chǎn)評估公司和知名律師事務(wù)所進行房屋價值評估和法律盡調(diào)。參與者的預(yù)期壽命由保險公司進行評估。保險公司根據(jù)評估及預(yù)測結(jié)果確定每期應(yīng)當(dāng)支付給參與者的養(yǎng)老金數(shù)額，并與參與者簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險合同。在保險期間，房屋的物業(yè)費、煤氣費、電費等費用可以由保險公司代繳，代繳費用可從養(yǎng)老金中扣除。參與者按50%的比例承擔(dān)房屋抵押、評估、公證、律師等費用，并且每年向保險公司繳納1 000元的保單管理費。

如果參與者中途希望退出該業(yè)務(wù)，則需向保險公司繳納退保手續(xù)費。保單年度從第一年到第五年的退保手續(xù)費比例依次遞減，分別是：10%、8%、5%、3%、1%，第六年及以后的退保手續(xù)費不再收取。

實務(wù)中，保險公司可以按夫妻雙方各自對抵押房屋持有的份額，計算出各自的養(yǎng)老保險金額，在保險期間分別對夫妻雙方發(fā)放養(yǎng)老金，若夫妻一方去世，則停發(fā)該方的養(yǎng)老金。另一方的養(yǎng)老金不受影響，將持續(xù)發(fā)放直至死亡，同時可繼續(xù)居住在抵押房屋中。

第四步：定期給付與后續(xù)處理。

參與者去世前，可以一直居住在自己的房屋中。在此期間，保險公司無權(quán)停發(fā)養(yǎng)老金，更無權(quán)剝奪參與者的居住權(quán)。參與者去世后，房屋處置所得用于支付保險相關(guān)費用和利息，若有剩余可支付給參與者的繼承人，或按保險合同簽訂時與參與者約定的方式處置。若累積計息的保費及相關(guān)費用超過房屋剩余價值，保險公司自行承擔(dān)相應(yīng)損失。參與者的子女享有優(yōu)先贖回房屋的權(quán)利，只需支付累積計息的保費及相關(guān)費用即可[3]。

二、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險存在的問題

（一）參保人數(shù)少

截止到2019年9月，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險期末有效保單共計129件，共129戶家庭191位老人參保。參保老人平均年齡71歲，參保家庭平均每戶每月領(lǐng)取養(yǎng)老金7 000余元，最高一戶家庭每月領(lǐng)取養(yǎng)老金超過3萬元[4]。

從每戶家庭平均每月領(lǐng)取養(yǎng)老金7 000余元這一數(shù)字可以看出，目前的參保家庭主要是一線城市居民，一線城市房產(chǎn)價值較高，同時一線城市居民對于創(chuàng)新型金融產(chǎn)品的接受度較高。

（二）保險公司不積極

2014年6月，原保監(jiān)會發(fā)文要求開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，合眾人壽、泰康人壽、平安人壽、幸福人壽四家保險公司獲得試點資格。但直到2015年3月，只有幸福人壽一家保險公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。2018年8月，住房反向抵押養(yǎng)老保險面向全國推廣，但至今僅有兩家保險公司可以辦理該業(yè)務(wù)。

（三）“以房養(yǎng)老”騙局多發(fā)

近年已發(fā)生多起借“以房養(yǎng)老”騙取老年人房產(chǎn)的事件。例如北京中安民生“以房養(yǎng)老”項目，產(chǎn)品實質(zhì)是有第三方借款人參加的短期理財計劃，老人將房產(chǎn)抵押后，款項直接進入理財公司，由理財公司代替老人還本付息并發(fā)月薪。上百名老人被該項目“以房養(yǎng)老”的宣傳引誘入局，面臨失去房產(chǎn)的絕境[5]。

三、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展受限的原因

（一）傳統(tǒng)觀念的負面影響

父母將房產(chǎn)留給子女，子女對父母進行贍養(yǎng)，是中國的傳統(tǒng)觀念。住房反向抵押養(yǎng)老保險的參保家庭可能會被周圍親友誤解，或者認為子女不孝順、不贍養(yǎng)老人，老人被迫抵押房子養(yǎng)老;或者認為老人太自私，只顧自己多拿養(yǎng)老金，不為子女著想，不給子女留遺產(chǎn)。“養(yǎng)兒防老”“遺產(chǎn)動機”等傳統(tǒng)觀念的影響以及由此導(dǎo)致的負面輿論壓力，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)在我國的開展難度大、覆蓋范圍窄。

（二）保險公司開展業(yè)務(wù)的成本較高

保險公司在業(yè)務(wù)開展前期，需要培訓(xùn)專業(yè)咨詢?nèi)藛T為老年人提供咨詢建議并進行業(yè)務(wù)推廣，比如介紹該保險產(chǎn)品是否適合咨詢者的家庭情況;辦理業(yè)務(wù)的流程有哪些步驟;根據(jù)具體情況向咨詢者分析參保有何利弊得失，可能產(chǎn)生哪些風(fēng)險;估算咨詢者一旦參保每月大概能得到多少養(yǎng)老金，等等，由此產(chǎn)生咨詢成本。在業(yè)務(wù)開展過程中，需要對老年人的房產(chǎn)進行評估對老年人的預(yù)期壽命進行預(yù)測，由此產(chǎn)生評估成本。如果參與者的壽命超過預(yù)期余命，保險公司將超額給付養(yǎng)老金，導(dǎo)致成本進一步增加。整個保險期間，保險公司需不間斷地向參與者支付養(yǎng)老金，直至參與者去世后，保險公司才可以處置抵押房屋，通過處置房產(chǎn)收回前期成本。

（三）保險公司自身能力不足

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國2000年以來平均預(yù)期壽命一直在增長，比如男性平均預(yù)期壽命2000年為69.63歲，2015年已增至79.34歲;女性平均預(yù)期壽命則從2000年的73.33歲增至2015年79.43歲。如果參保人退休后即投保，按目前我國男性退休年齡60歲以及平均預(yù)期壽命80歲計算，保險公司需要在長達20年的時間里持續(xù)按月支付養(yǎng)老金，參保人去世后保險公司才能通過處置房產(chǎn)收回成本。在這20年間，保險公司不僅面臨巨大的長壽風(fēng)險，還有市場利率波動風(fēng)險，房價波動風(fēng)險（包括房屋折舊、房價下跌風(fēng)險），現(xiàn)金流風(fēng)險（先按月支付養(yǎng)老金，20年后才能處置房產(chǎn)回收相關(guān)費用），保險公司必須具備足夠強的風(fēng)險控制能力才能較好地規(guī)避或減少上述風(fēng)險。

參保人每月收到的養(yǎng)老金與抵押房屋的價值、市場利率水平以及參保人的壽命密切相關(guān)。房價波動、利率波動、老年人壽命難以預(yù)測等原因均會造成定價不準確或難以定價，這對保險公司的合理定價能力提出了很高的要求。目前多數(shù)保險公司從事該業(yè)務(wù)存在能力不足的問題。

（四）正規(guī)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的宣傳不夠深入

正規(guī)的住房反向抵押養(yǎng)老保險從資格認證、產(chǎn)品審查到業(yè)務(wù)運作，監(jiān)管力度都非常嚴格;辦理業(yè)務(wù)的全流程，從評估、法律盡調(diào)、公證、簽約直到最后的抵押登記，參保人及其繼承人按要求都必須到場，以確保參保人權(quán)益不受損害;參保人始終持有房產(chǎn)證，可以確保在自己的房子安度晚年，并按月領(lǐng)取養(yǎng)老金直至去世。這些業(yè)務(wù)特征是打著“養(yǎng)老”幌子的非正規(guī)理財產(chǎn)品無法提供的。但由于官方“以房養(yǎng)老”保險的宣傳不夠深入、宣傳力度不夠強大，很多老年人沒有能力分辨真假，很容易被卷入各種偷換概念的“以房養(yǎng)老”陷阱。例如前述北京中安民生“以房養(yǎng)老”騙局中，中安民生公司每天提供免費“養(yǎng)老餐”，每月組織免費旅游，安排所謂“金牌講師”宣傳產(chǎn)品優(yōu)勢，缺乏判斷力的老人很容易就被這樣大力度的虛假宣傳洗腦，最終上當(dāng)受騙，遭受巨額財產(chǎn)損失。

四、促進住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展的對策建議

（一）定位目標(biāo)客戶

住房反向抵押養(yǎng)老保險是一款小眾養(yǎng)老金融產(chǎn)品，并不適用于所有老年人。該保險產(chǎn)品的目標(biāo)客戶是積蓄不多、退休金較低、沒有子女或子女無贍養(yǎng)能力、對自有住房擁有產(chǎn)權(quán)的這部分老年人。由于“養(yǎng)兒防老”“遺產(chǎn)動機”等傳統(tǒng)觀念對老年人思想的影響不可能很快消除，保險公司可將上述目標(biāo)客戶中的失獨家庭、無子女家庭、一線城市家庭作為重點服務(wù)對象。

（二）加大宣傳力度

“以房養(yǎng)老”騙局涉案老人眾多，從側(cè)面說明“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品是有真實市場需求的，但正規(guī)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的宣傳不到位、不深入，容易導(dǎo)致虛假“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的乘虛而入，產(chǎn)生劣幣驅(qū)逐良幣效應(yīng)。

保險公司可在目標(biāo)客戶較多的住宅小區(qū)和社區(qū)定期組織推廣活動、分發(fā)宣傳手冊;通過權(quán)威新聞媒體宣傳官方“以房養(yǎng)老”保險、揭露“以房養(yǎng)老”騙術(shù)，讓目標(biāo)客戶了解和熟悉什么才是真正的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品、該產(chǎn)品是否適用于自己的家庭情況、應(yīng)該通過何種渠道參與等信息。當(dāng)越來越多的老年人親身感受到該業(yè)務(wù)既能提高自身老年生活質(zhì)量，又能減輕子女養(yǎng)老負擔(dān)后，就會形成示范效應(yīng)和正向反饋，吸引越來越多的老年人參與其中。

在這一過程中，政府及監(jiān)管部門應(yīng)配合保險公司加大對正規(guī)“以房養(yǎng)老”保險的官方推廣和宣傳，幫助老年人提高鑒別能力，了解什么是真正適合他們的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，認清真假“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的不同實質(zhì)，防止弱勢老人受騙上當(dāng)。

（三）完善配套政策

住房反向抵押養(yǎng)老保險成本高、風(fēng)險大，保險公司作為按照市場規(guī)律運作的金融機構(gòu)，基于成本—收益動機提供保險服務(wù)，缺乏辦理該業(yè)務(wù)的積極性和主動性。政府和監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該通過補貼、稅收減免、發(fā)放財政貼息貸款等優(yōu)惠政策;細化和完善辦理住房反向抵押養(yǎng)老保險過程中抵押、繼承、交易稅費、公證等方面的配套政策，幫助保險公司降低成本、減少政策風(fēng)險和法律風(fēng)險。

（四）加強保險公司專業(yè)團隊建設(shè)

住房反向抵押養(yǎng)老保險作為創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，保險公司需要加強自身能力的建設(shè)，大力引進和培養(yǎng)專業(yè)人才，在市場營銷、精算、定價、風(fēng)險控制等方面建設(shè)專業(yè)團隊。目前可先將一線城市目標(biāo)家庭作為重點服務(wù)對象，隨著專業(yè)隊伍的建設(shè)、風(fēng)控及定價能力的提高、業(yè)務(wù)經(jīng)驗的積累，再將該業(yè)務(wù)推廣覆蓋到全國其他城市。

（五）通過再保險的方式分散風(fēng)險

為保護保險公司的權(quán)益，保險公司可將參與者預(yù)期壽命作為保險標(biāo)的進行投保，當(dāng)參與者壽命超過預(yù)期壽命時，對于多支付的養(yǎng)老金可由其他保險公司分擔(dān)一部分，剩余部分由初始保險公司兜底。保險公司還可為抵押房屋購買財產(chǎn)保險，參與者去世后，若房屋毀損較大，可由其他保險公司進行修復(fù)或賠償，從而增加房屋處置收益，減少自身損失。

參考文獻：

[1]史魯芬.住房反向抵押試點[J].中國金融，2016（24）：73-74.

[2]柏晶.關(guān)于我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017（8）：286-288.

[3]侯玲.制度保障下住房反向抵押貸款運作機制研究[J].經(jīng)濟論壇，2016（2）：53-57.

[4]吳雨儉.試點超五年“以房養(yǎng)老”規(guī)模有限[EB/OL]. http：//finance.caixin.com/2019-10-21/101473732.html，2019-10-21.

[5]張子竹，黃媛媛.“以房養(yǎng)老”落入陷阱 百余老人債臺高筑[J].財新周刊，2019（13）：38.