關(guān)鍵詞 訴前財產(chǎn)保全 二手房買賣糾紛 擔(dān)保

作者簡介：韓俊雯，群眾出版社副編審，主要從事公安、法律類圖書編輯工作。

中圖分類號：D925? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.09.037

近年來，隨著城鎮(zhèn)中心住宅建筑用地逐漸減少，新建商品房也隨之減少。與此相適應(yīng)，二手房（即存量房）交易數(shù)量則日益增多、日趨頻繁。在此過程中亦出現(xiàn)較多的法律糾紛。其中，比較典型的糾紛類型即為二手房賣方因房價增長過快而“反悔”，即在簽訂房屋買賣協(xié)議后認為自己“賣虧”了，不愿繼續(xù)履行合同。而在實踐中，其違約代價僅為賠償買方雙倍定金（定金數(shù)一般為1萬～5萬不等）。而這一賠償相較于買方的損失——錯過交易時間，房價以數(shù)十萬甚至上百萬的幅度迅速上漲，無疑是九牛一毛。但若買方通過民事訴訟要求賣方繼續(xù)履行合同，結(jié)果則可能既阻止賣方的惡意違約，也使房屋交易順利完成。這一過程將涉及一個重要的法律程序，即買方就交易標的——爭議房屋申請訴前財產(chǎn)保全。一旦該申請獲得法院支持，賣方在訴訟結(jié)束前將無法再處置該房屋，即無法將房屋再賣給第三人。賣方權(quán)衡利弊，往往選擇與買方庭外和解，繼續(xù)履行合同。

筆者朋友作為買方就遭遇過簽約后賣方看房價繼續(xù)上漲而決定單方面終止買賣協(xié)議的“惡意違約”，后通過訴訟途徑有力維護了自身權(quán)益。筆者對此產(chǎn)生了濃厚興趣，決定以二手房買賣糾紛案件為例，對我國民事訴訟中的訴前財產(chǎn)保全制度進行初步探究。

一、訴前財產(chǎn)保全的含義及其在二手房買賣糾紛案件中適用的意義

根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百零一條的規(guī)定，訴前財產(chǎn)保全，是指被保全財產(chǎn)所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權(quán)的人民法院根據(jù)利害關(guān)系人的申請，在訴訟開始前或者申請仲裁前，對當事人爭議的財產(chǎn)或與該案有關(guān)的財產(chǎn)采取強制性保護措施的法律制度。

在二手房買賣糾紛案件中適用訴前財產(chǎn)保全有著重要的意義。其一，這類案件事實比較清楚，責(zé)任相對明確。尤其通過中介公司進行的交易，雙方權(quán)利義務(wù)明確，相關(guān)證據(jù)材料齊全，人民法院往往可據(jù)此決定是否采取訴前財產(chǎn)保全。其二，這類案件訴訟標的額高，動輒幾百萬甚至上千萬，對當事人雙方權(quán)利義務(wù)影響巨大，有進行訴前財產(chǎn)保全的必要。其三，這類案件保全目標明確，即爭議房屋，且前期中介公司就其產(chǎn)權(quán)進行過查證，法院做出裁定后即可直接到房屋所在地采取查封等保全措施，手續(xù)相對簡便。

二、二手房買賣糾紛案件中訴前財產(chǎn)保全的運用

（一）申請訴前財產(chǎn)保全的時間

從理論上講，一旦發(fā)生二手房買賣糾紛，買方即可以向人民法院申請訴前財產(chǎn)保全。但根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百零一條的規(guī)定，申請人在人民法院采取保全措施后30日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應(yīng)當解除保全。

（二）人民法院對訴前財產(chǎn)保全的審查

我國現(xiàn)行民事訴訟法，并沒有對當事人在申請訴前財產(chǎn)保全時所要提交的申請文件內(nèi)容做出具體規(guī)定，以致在法律實踐中，法院在受理當事人申請后，不知如何去裁定。法律沒有對在什么情況下予以裁定、在什么情況下駁回當事人的申請做出明確詳細的規(guī)定，所以在一般情況下，法官都會根據(jù)自己的經(jīng)驗判定是否有必要進行財產(chǎn)保全。通常情況下，只要當事人申請財產(chǎn)保全并提供了擔(dān)保，法院多會裁定許可。但實踐中，由于房屋買賣糾紛標的巨大，所以部分申請人也即買方很難提供必要的擔(dān)保，而導(dǎo)致裁定被駁回。

（三）訴前財產(chǎn)保全的范圍與數(shù)額

我國《民事訴訟法》第一百零二條規(guī)定，“保全限于請求的范圍，或與本案有關(guān)的財物?！倍址抠I賣糾紛中，訴前保全請求的范圍，限于買賣協(xié)議中約定的二手房交易金額。這里面存在一些問題，比如買賣雙方為了少交稅款，在合同中約定的交易金額低于房屋的實際價值，即簽訂所謂的“陰陽合同”。此時人民法院也只能以合同約定的交易價格確定訴前保全的范圍，并據(jù)此要求申請人提供相應(yīng)的擔(dān)保。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第一百零二條規(guī)定的規(guī)定，“人民法院對抵押物、留置物可以采取財產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)”。因此，被抵押給銀行的房屋，亦可被采取訴前財產(chǎn)保全措施。

（四）訴前財產(chǎn)保全的擔(dān)保

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零一條的規(guī)定，當事人在申請訴前財產(chǎn)保全時必須提供擔(dān)保，如果不提供擔(dān)保，人民法院將駁回申請人的訴前財產(chǎn)保全申請。由此可以看出，擔(dān)保是當事人申請訴前財產(chǎn)保全的必備條件之一。立法之所以如此強調(diào)擔(dān)保的重要性，主要基于以下幾個方面考慮：其一，保護被申請人的利益，使被申請人能夠?qū)τ捎谏暾埲说腻e誤申請所造成的損失及時得到賠償，比如房屋被查封后不可進行交易而造成的損失。其二，防止訴前財產(chǎn)保全被濫用。如果法律要求申請人在申請訴前財產(chǎn)保全時，必須提供擔(dān)保，那就增加了申請人的風(fēng)險，會促使其考慮濫用權(quán)力帶來的風(fēng)險成本，減少權(quán)利的濫用。司法實踐中，只要是申請財產(chǎn)保全，就必須提供擔(dān)保，甚至于只要申請人提供擔(dān)保法院就裁定予以財產(chǎn)保全，而不論申請人是否享有權(quán)利和情況是否緊急以及理由是否充分 [1]。其三，避免國家賠償。在訴前利害關(guān)系人是否真正享有法律規(guī)定的權(quán)利，法院無從確定，其將來是否會提起訴訟，也處于不確定的狀態(tài)，一旦保全錯誤，申請人逃避責(zé)任，人民法院可以以其提供擔(dān)保的財產(chǎn)來賠償被申請人的損失 [2]。

在實踐中，人民法院一般要求訴前財產(chǎn)保全申請人提供與保全財產(chǎn)等額的現(xiàn)金擔(dān)保。對于提供其他財產(chǎn)擔(dān)保的，除非擔(dān)保財產(chǎn)經(jīng)過權(quán)威機構(gòu)的價格評估，否則人民法院一般會要求申請人提供的擔(dān)保財產(chǎn)略高于保全金額。可以作為擔(dān)保的其他財產(chǎn)主要是房產(chǎn)、可以變賣的其他大宗財產(chǎn)及汽車。不過汽車具有貶值的特性，且存在一定的滅失風(fēng)險，因而一些法院不愿意接受汽車作為擔(dān)保屋。并且在二手房交易糾紛中，除非頂級豪車，否則其價值難以與房屋價格相當。[3]

這里需要特別指出的是，申請人提供擔(dān)保的財產(chǎn)并非必須是其名下的財產(chǎn)。其只要獲得了財產(chǎn)所有權(quán)人的授權(quán)，即可將該財產(chǎn)作為擔(dān)保物提交法院。

（五）訴前財產(chǎn)保全的救濟

《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定，“當事人對保全裁定不服的，可以申請復(fù)議一次。復(fù)議期間不停止裁定的執(zhí)行?！边@顯然是針對被申請人而設(shè)置的救濟程序，但對復(fù)議的程序沒有具體的規(guī)定。司法實踐中，對保全裁定進行復(fù)議的主體仍是做出原裁定的人民法院，有時甚至出現(xiàn)復(fù)議法官與做出原裁定的法官是同一人的情況，所以復(fù)議結(jié)果極可能是“維持原裁定”，使“復(fù)議程序”形同虛設(shè)。

三、對完善二手房買賣糾紛案件中訴前財產(chǎn)保全制度的思考

（一）訴前財產(chǎn)保全的審查，應(yīng)當有相應(yīng)的規(guī)定予以規(guī)范

人民法院可以依據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》《中華人民共和國法官法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律以及司法解釋，制定本院的民事訴前財產(chǎn)保全審查辦理制度，規(guī)定訴前財產(chǎn)保全的受案范圍、申請條件、當事人應(yīng)遞交的材料、審查的程序和期限、監(jiān)督檢查、責(zé)任追究等方面的事項，規(guī)范人民法院的訴前財產(chǎn)保全工作。[4]

同時，可以借鑒外國先進的立法經(jīng)驗。如美國強調(diào)申請禁制令時的對席辯論程序，德國的《民事訴訟法典》要求債權(quán)人在申請假扣押時應(yīng)提出證據(jù)來釋明理由。

以上這些規(guī)定不僅能幫助法官正確地進行訴前財產(chǎn)保全的裁定，而且在一定程度上限制了法官的自由裁量權(quán)，防止濫用情形的發(fā)生。

（二）對擔(dān)保規(guī)定的完善

取消“當事人提供相當于請求保全數(shù)額”的規(guī)定，應(yīng)賦予法官一定的自由裁量權(quán)。把提供相當于請求保全數(shù)額的財產(chǎn)擔(dān)保作為實施財產(chǎn)保全的要件，與世界上多數(shù)國家的通行做法相左。例如，《德意志聯(lián)邦共和國民事訴訟法》并沒有明確規(guī)定申請人提供擔(dān)保是法院實施訴訟保全的要件[5]。日本《民事保全法》規(guī)定，發(fā)出保全命令，可以使擔(dān)保也可以不使擔(dān)保[6]，法官的自由裁量權(quán)較大，可以視具體情況自主決定。美國的相關(guān)立法中，擔(dān)保的金額也為法官自由裁量的范圍，“認為適當即可”。二手房買賣糾紛標的巨大，買方常常為了買房需要向銀行申請抵押貸款，因此交易完成前難以提供對價的擔(dān)保物，這樣會使得賣方有恃無恐地惡意違約。而一旦取消“當事人提供相當于請求保全數(shù)額”的規(guī)定，將大大降低買方申請訴前財產(chǎn)保全的門檻，增加其通過訴訟途徑解決糾紛的便利性，繼而消除其“打官司”的畏難情緒，將此類糾紛的解決納入法律軌道。同時，也能提高惡意違約者的違約成本，客觀上起到減少糾紛、維護交易秩序的作用。此外，大部分中國人有息訴的傳統(tǒng)，不愿意涉入官司糾紛，一旦得知法院有可能對其房屋采取訴前保全措施，很可能擔(dān)心影響房屋將來的出售轉(zhuǎn)而選擇與買方和解，繼續(xù)履行合同、完成交易。

（三）增加當事人上訴程序

允許當事人對法院所做的財產(chǎn)保全裁定向上級人民法院提起上訴，這樣當事人的救濟方式除了“申請復(fù)議”之外，又增加了一種，為申請人的利益保護提供了更加充分的程序保障。 [7]

財產(chǎn)保全是一把雙刃劍，如果保全運用合法恰當，能較好地實現(xiàn)其立法目的，但如果財產(chǎn)保全裁定錯誤，則會損害被申請人的合法權(quán)益，使其產(chǎn)生抵觸情緒，難以達到法律效果與社會效果的統(tǒng)一。[8]二手房買賣糾紛案件中，一旦賣方違約，買方要想其繼續(xù)履行合同，最終按照買賣協(xié)議中雙方約定的金額完成交易，往往必須經(jīng)過漫長的過程，并且還要面臨敗訴而錯過購買其他房屋的有利時機的風(fēng)險。用好訴前財產(chǎn)保全的法律手段，在現(xiàn)有的法律制度下，是其權(quán)益能夠得到較好保護的方法之一。如果在訴前財產(chǎn)保全的審查、擔(dān)保、當事人上訴程序等方面對訴訟保全制度進行一定的改進，將更能發(fā)揮訴訟保全制度的積極作用，保護當事人合法權(quán)益，促進民事糾紛的解決，維護市場交易秩序，促進和諧社會構(gòu)建。

參考文獻：

[1] 梁文書.民事訴訟法實例問題研究[M].北京：人民教育出版社，2000：243.

[2] 楊榮新.民事訴訟法學(xué)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1997：216.

[3] 王麗莎.安陽市文峰區(qū)法院 三項舉措推進訴前財產(chǎn)保全工作對民事訴前財產(chǎn)保全制度的完善[J].公民與法：審判版，2018（5）.

[4] 潘晶晶.完善我國民事訴前財產(chǎn)保全制度的思考[D].重慶大學(xué)，2016.

[5] 蔡維力，吳曉靜.論現(xiàn)行財產(chǎn)保全制度的三大缺陷及其避害[J].甘肅社會科學(xué)，2012（2）.

[6] 劉暢.對民事訴前財產(chǎn)保全制度的完善[J].法制博覽，2016（33）.

[7] 張亮.民事訴前財產(chǎn)保全制度若干問題研究[D].西南政法大學(xué)，2009.

[8] 陳廣華.財產(chǎn)保全中被申請人利益的保護——以申請財產(chǎn)保全錯誤為契機[J].求索，2005.