張少真

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（361000）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

1.1 土地、機(jī)械、建設(shè)費(fèi)用

土地、機(jī)械、建設(shè)費(fèi)用共同構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直接成本。據(jù)研究統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本中，土地、機(jī)械、建設(shè)成本占總成本的80%以上，其中占比最大的成本為土地成本。 土地面積、容積率計(jì)算結(jié)果精準(zhǔn)性，關(guān)乎到項(xiàng)目土地成本的確定，進(jìn)而影響到企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算合理性。 所以，項(xiàng)目決策階段企業(yè)需依據(jù)對(duì)土地成本的科學(xué)預(yù)算，開(kāi)展項(xiàng)目可行性評(píng)估。

1.2 管理、籌資成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，為保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，需在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)展項(xiàng)目管理。 同時(shí)，因房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回籠周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，使部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過(guò)貸款籌資的形式來(lái)維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)，而銀行貸款利息較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的籌集成本較大。

1.3 配套設(shè)施、其他成本

除上述成本構(gòu)成外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中還涉及到配套設(shè)施與其他成本。 配套設(shè)施成本包括公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)等，其他成本則囊括水費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)等。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未對(duì)此類成本費(fèi)用建立完善的管理體系與標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施與其他成本管理存在隨意性。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算中的主要問(wèn)題

2.1 成本核算對(duì)象不明確

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)象為社會(huì)大眾群體，為加快資金回籠，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)借助分期、分片開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 同時(shí)，為滿足不同客戶群體的多元化需求，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括別墅、標(biāo)準(zhǔn)住宅房、商品房等多種類型。開(kāi)發(fā)形式的多樣化，使成本核算工作難度加大，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中針對(duì)成本核算對(duì)象的界定尚未明確，導(dǎo)致企業(yè)在開(kāi)展成本核算時(shí)，無(wú)法做到對(duì)核算對(duì)象的正確、統(tǒng)一選取，影響了成本核算的效果。

2.2 成本費(fèi)用歸集不到位

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出：成本費(fèi)用的歸集，若成本核算對(duì)象明確界定，則可以將開(kāi)發(fā)成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象。 如在企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生某項(xiàng)成本，那么此項(xiàng)成本可以納入開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用， 屬于產(chǎn)品成本。若核算對(duì)象無(wú)法明確界定，其成本歸集則需先作為過(guò)渡性成本項(xiàng)目，如某項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)開(kāi)展多重產(chǎn)品生產(chǎn)中形成的， 應(yīng)將此項(xiàng)費(fèi)用判定為公共費(fèi)用，需要依托于相關(guān)規(guī)則的歸集來(lái)進(jìn)行成本劃入。 在實(shí)際成本歸集過(guò)程中，因其歸集過(guò)程的煩瑣性、復(fù)雜性，企業(yè)歸集開(kāi)展不到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)項(xiàng)目融資費(fèi)用、配套費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等間接成本尚未制訂科學(xué)對(duì)策進(jìn)行成本核算。

2.3 成本虛增問(wèn)題未解決

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及內(nèi)容相對(duì)較多，所以成本核算開(kāi)展會(huì)囊括諸多的費(fèi)用種類、類型，如土地費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、利息費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等。分析現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，因開(kāi)發(fā)成本增大、繳納稅金壓力等影響因素的存在，部分房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅金繳納壓力，選擇對(duì)土建、市政等成本費(fèi)用虛增，以此達(dá)到降低利潤(rùn)指標(biāo)的目的。 也正因成本虛增問(wèn)題的存在，導(dǎo)致相關(guān)成本費(fèi)用失真，其成本消耗情況無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)，進(jìn)而影響到成本核算精準(zhǔn)性。

3 解決問(wèn)題的具體對(duì)策

3.1 統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜、煩瑣，成本核算難度較大， 房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)一步提升成本核算效果，需重視對(duì)核算人員能力與素質(zhì)的提升，正確樹(shù)立成本核算意識(shí)，正確認(rèn)知成本核算的重要性與必要性，在財(cái)務(wù)管理中凸顯出成本核算的主要地位。 具體成本核算中，核算口徑統(tǒng)一是成本核算開(kāi)展的基礎(chǔ)前提，企業(yè)可結(jié)合以下幾點(diǎn)來(lái)進(jìn)一步規(guī)范成本核算口徑。

1）依據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)定與要求的分析，對(duì)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一界定， 確保成本核算規(guī)范化、統(tǒng)一化開(kāi)展。 如實(shí)際成本核算期間，財(cái)務(wù)部門(mén)可結(jié)合對(duì)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀與要求的分析，科學(xué)設(shè)立成本核算臺(tái)賬，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本利用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與模式進(jìn)行記錄與核算，進(jìn)一步提升成本核算科學(xué)性。

2）做到利用統(tǒng)一成本核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行同個(gè)項(xiàng)目成本核算，避免成本核算因口徑的不統(tǒng)一導(dǎo)致核算結(jié)果不準(zhǔn)確。

3）若房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，成本核算難度就會(huì)加大，核算的開(kāi)展無(wú)法確保在同一口徑下有效完成。 對(duì)此，核算人員需結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行成本費(fèi)用的合理分配與歸集，通過(guò)對(duì)成本核算明細(xì)的科學(xué)制訂，保障其成本核算效果達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。

3.2 明確成本核算對(duì)象

成本核算對(duì)象的明確有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升成本核算的準(zhǔn)確性，所以房地產(chǎn)企業(yè)需重視對(duì)成本核算對(duì)象的明確， 為成本核算高質(zhì)量開(kāi)展打下基礎(chǔ)。 鑒于此，在實(shí)際成本核算中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將項(xiàng)目單項(xiàng)當(dāng)作核算對(duì)象。 若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、規(guī)模大等特點(diǎn)，可以依據(jù)項(xiàng)目某一特性因素的分析進(jìn)行項(xiàng)目的劃分，此時(shí)成本核算可以對(duì)每個(gè)劃分部分逐一核算，在降低成本核算難度的同時(shí)，確保各個(gè)劃分部分的成本核算可以精準(zhǔn)、全面地體現(xiàn)出相應(yīng)的成本信息，為后續(xù)竣工結(jié)算提供數(shù)據(jù)支撐。

3.3 構(gòu)建成本控制體系

成本控制體系的構(gòu)建與落實(shí)是項(xiàng)目成本管理的主要依據(jù)， 通過(guò)對(duì)成本管理體系的構(gòu)建和完善，可解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間存在的成本虛增問(wèn)題，為企業(yè)成本核算打下良好基礎(chǔ)。 通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)成本調(diào)查發(fā)現(xiàn)，工程造價(jià)成本、利息成本及土地費(fèi)用是出現(xiàn)成本虛增問(wèn)題的主要方面。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以以此為基礎(chǔ)構(gòu)建三級(jí)成本控制體系。

1）造價(jià)成本控制。 依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)分析，構(gòu)建完善成本核算體系、預(yù)決算控制體系，依據(jù)對(duì)成本核算計(jì)劃的落實(shí)，為項(xiàng)目造價(jià)成本控制提供保障。

2）土地費(fèi)用控制。土地費(fèi)用具備包括批租費(fèi)用、拆遷費(fèi)用及安置費(fèi)用等。 鑒于此，在成本控制時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目拆遷安置環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用精準(zhǔn)核算， 避免在拆遷安置費(fèi)用核算過(guò)程中出現(xiàn)業(yè)主隨機(jī)分戶的現(xiàn)象。

3）利息費(fèi)用控制。 目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資對(duì)象為銀行，因多種因素的存在，項(xiàng)目資金回籠速度較慢。 為避免房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用成本的不斷增加，財(cái)務(wù)人員需立足于專業(yè)角度，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具體情況與特征， 以此為依據(jù)制訂科學(xué)還款計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)利息成本的有效控制。

3.4 實(shí)施監(jiān)督制度

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)可借助內(nèi)部審計(jì)、外部監(jiān)督形式強(qiáng)化控制。 如通過(guò)外部監(jiān)督強(qiáng)化造價(jià)管控，企業(yè)可委托三方會(huì)計(jì)事務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本造價(jià)監(jiān)督管控，以事前、事中、事后監(jiān)督方式參與到企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，在要求企業(yè)成本核算人員提供相關(guān)工程造價(jià)信息的同時(shí)，三方監(jiān)督人員需親身參與到項(xiàng)目造價(jià)管控中，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)成本的全面監(jiān)督。 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)時(shí)需結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，組建單獨(dú)審計(jì)部門(mén)，要求審計(jì)部門(mén)明確自身職責(zé)，積極參與到造價(jià)控制中，加大對(duì)工程造價(jià)的管控力度，降低成本虛增問(wèn)題出現(xiàn)的概率。 此外，房地產(chǎn)企業(yè)需重視對(duì)審計(jì)制度的完善，綜合分析現(xiàn)階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、企業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀，建立健全靈活性、適用性的審計(jì)制度，為審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督提供依據(jù)與保障。

4 結(jié)語(yǔ)

成本核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制成本、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，盡管現(xiàn)階段成本核算存在一些問(wèn)題，但是所取得的成效仍較為顯著。 鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需明晰現(xiàn)階段成本核算中存在的問(wèn)題，通過(guò)明確成本核算對(duì)象，確定科學(xué)且統(tǒng)一的核算口徑，落實(shí)審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，結(jié)合完善的成本管理體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益提供保障。