肖璐瑩?黃高潔?劉雅琦?孟文雅

摘要： 新一線城市普遍存在著房地產(chǎn)供不應(yīng)求的情況，因此房價持續(xù)攀高，大多數(shù)人為在新一線城市買房而背負(fù)了較多的負(fù)債，居民收入增長跟不上房價增長，杠桿率顯著提高，帶來的資金流動性風(fēng)險、金融市場風(fēng)險需要及時防范，因此，以合肥市為例，研究新一線城市房地產(chǎn)杠桿風(fēng)險并得出政策建議能有效降低不良貸款率、有效控制風(fēng)險、規(guī)范房地產(chǎn)市場。

關(guān)鍵詞： 新一線城市，房地產(chǎn)，杠桿風(fēng)險，合肥市

中國分類號：F832? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1.研究背景

1.1.市場背景

近年來，我國擴(kuò)大內(nèi)需政策開始落實，實行了一系列的房價改革政策以及限購令、貸款政策，雖然這些政策與措施在一定程度上對房價的調(diào)控有一定的影響，但是以合肥市為代表的新一線城市房地產(chǎn)行業(yè)依舊在迅猛發(fā)展，房價小幅度上漲，雖然人口密集度已經(jīng)較高，但是新一線城市仍然有大量的人口凈流入，房產(chǎn)還有一定的空間，雖然中國總體不缺房，但是一線城市由于土地供需的錯配存在長期缺房的情形，而房地產(chǎn)價格是決定杠桿率的重要因素，一旦杠桿率提高，資金的流動風(fēng)險、金融市場風(fēng)險隨之而來，充分地研究杠桿風(fēng)險有利于我們更好地調(diào)控房價。

合肥市不斷進(jìn)行建設(shè)開發(fā)、科技創(chuàng)新，于2020年位列一線城市，其商品房價格在2003年前處于冬眠期，在每年緩慢增長的情況下合肥房價仍低于全國均價，直到2004年也才與全國房價持平。而從2004年起，中國一線城市房價明顯上漲，作為安徽省省會的合肥也受到影響，房價居高不下。但是，隨著2005年首次調(diào)控房價的新舊“國八條”于3月和5月先后出臺，加上9月銀監(jiān)會212號文件收緊房地產(chǎn)信托。[1]許多項目積極降低庫存銷售價格，但事實上，價格總體仍在上漲。2007年的合肥樓市迎來了“最不平靜的一年”，房價漲至3530元/㎡，一年之間漲幅約10.34%。其中有一部分原因是炒房團(tuán)對房子的炒作，也有一部分原因在于經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展，而在此之前，合肥的房價一直穩(wěn)定在3200元/㎡左右達(dá)2年之久。

1.2.政策背景

2008年國務(wù)院頒布了“國十三條”，“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！盵2]促進(jìn)了滯留商品房的出售，增長了一般家庭的購房欲望，刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展。

由于房價暴漲，2010年國務(wù)院發(fā)布“國十條”，要求嚴(yán)格限制各種目的的投機(jī)性購房和炒房。該政策沒有大面積地抑制房價，反而由于很多熱門城市的購房者沒有社保和納稅證明，無法購房，導(dǎo)致需求外溢，最終合肥房價在2010年直接從4000多跳至6000多，是合肥房價上漲勢頭最猛的時間，年內(nèi)漲幅近38%。但是，緊跟著合肥城區(qū)在2011年3月31日執(zhí)行限購令。限購執(zhí)行期間，銷量有所回落，但隨著時間的推遲，限購的影響逐漸減弱，最終銷量和價格都有回升。

緊接著，限購政策在2013年“國五條”中明確提出了限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查，并進(jìn)一步限制了省會城市的購房。此次的調(diào)控目標(biāo)得以實現(xiàn)，但合肥房價的上漲還沒有得到控制。特別是2013年最后兩個月，合肥樓市環(huán)比漲幅位于全國前列，達(dá)到1%左右。

從2014年下半年開始，限購令的逐漸解除，較落后的新一線城市有了去庫存的需求，2015又出臺了“降準(zhǔn)降息去庫存”的政策。商貸首套房比例將至25%，二套房將至40%，公積金最低首付比將至20%，公積金二套房首付比例由60%降至30%。[3]

由于降低契稅、首套房首付比例下調(diào)和營業(yè)稅等一系列政策出臺，房地產(chǎn)需求密集釋放。然而，合肥晉級為新一線城市，存在著房地產(chǎn)市場庫存少、土地供不應(yīng)求等問題，房地產(chǎn)價格迅速上漲。于是合肥市人民政府于2016年10月2日發(fā)布《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》拋出限購令并提出具體實施意見和方案，調(diào)整了首付款的比例。2019年8月25日，央行發(fā)布公告，自10月8日起，以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)作為新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率。該政策由于利率提高而限制了多套住房的居民的購買欲望。

2.現(xiàn)狀分析

2.1.新一線城市近幾年房價漲幅均位列前排

另外，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月到2020年5月，全國前20個城市房價漲幅排名情況如下：

其中新一線城市的房價漲幅排在合肥之前的分別有佛山、西安、東莞、蘇州，而佛山、合肥在2020年才成為新晉新一線城市，西安、東莞、蘇州也于近些年發(fā)展速度較快，合肥以67%的漲幅排在第12位，漲幅極大，其他新一線城市由于房價本就基數(shù)較大，漲幅相對較小。政府出臺相應(yīng)的策略，限制房價的上漲，堅持“房住不炒”，使得合肥市的房地產(chǎn)業(yè)朝著健康、良性的方向發(fā)展。然而，據(jù)金剛石的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年12月合肥市的成交均價約17397元/㎡，2020年1-5月合肥市的成交均價已經(jīng)高達(dá)18635元/㎡。5個月漲幅為7.12%。在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，合肥房價還是在默默地上漲。其房價漲幅主要伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長，其宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居住環(huán)境、交通便利程度不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)投資潛力較高造成的。

2.2.新一線城市內(nèi)各區(qū)房價差異巨大

合肥購房政策對房價變化有一定影響，2015年到2016年合肥市各區(qū)房價總體持大幅增長狀態(tài)，且各區(qū)域房價的年平均增長率不均衡，蜀山區(qū)，濱湖新區(qū)房價增長快、瑤海區(qū)變化慢。房價較高區(qū)主要位于廬陽區(qū)一環(huán)、蜀山區(qū)天鵝湖、包河區(qū)濱湖版塊。[4]目前合肥房價均價為16533元/m2，受區(qū)域因素的影響比較明顯，濱湖新區(qū)、新高區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、政務(wù)區(qū)因為相對成熟，房價相對較高。大部分地區(qū)環(huán)比增加，房價依然有上升趨勢，雖然合肥在全國的城市地位逐步上升，合肥市目前市民收入水平也逐步提高，但是房價上漲的幅度與居民收入增長還是有一定的脫節(jié)。而脫節(jié)容易造成其通過提高杠桿來推動房價上漲，透支未來的現(xiàn)金流。

2.3.新一線城市房地產(chǎn)行業(yè)供不應(yīng)求

勞動力總是從其他城市源源不斷地流入新一線城市，新一線城市的房價需求大供地少，存在著存量房交易市場比重增加，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)增長，新房豪宅化等趨勢，一旦房貸利率在某一時間段下降時，在需求或投機(jī)的驅(qū)動下，居民更有動機(jī)增加自身的負(fù)債購房，透支未來的現(xiàn)金流，而房價對消費(fèi)具有擠出效應(yīng)和財富效應(yīng)，會抑制居民消費(fèi)，除此之外，房企高杠桿經(jīng)營下帶來了負(fù)債率的失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。[5]中小房企存在較大的債務(wù)風(fēng)險，破產(chǎn)數(shù)量快速上升，一旦泡沫破滅，會造成不良貸款率巨增、信用體系遭到破壞、資產(chǎn)價格體系崩潰，甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。

3.理論分析

2008 年金融危機(jī)后，我國經(jīng)濟(jì)各部門的杠桿率出現(xiàn)了快速上升的情況，截至 2015 年底，我國債務(wù)總額為 168.48萬億元，全社會債務(wù)率為 249%，較 2014 年增加近14個百分點(diǎn)。其中，居民部門債務(wù)率約為 40%，非金融企業(yè)部門債務(wù)率156%，政府部門債務(wù)率約為 57%。就居民部門杠桿率而言，其在 2004-2008 年維持在 18%左右，2009年飚升至 23%后一直持續(xù)上升，到 2015 年底已達(dá)到 40% 左右。[6]截至2018年末，我國居民杠桿率已達(dá)53.2%。而新一線城市杠桿率更是大幅度提升與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配。隨著加杠桿政策的不斷實施，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片大好的局面，但是隨著房地產(chǎn)價格的過快增長，必然會擠壓實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險等各種風(fēng)險的出現(xiàn)。具體可以表現(xiàn)為：居民部門加杠桿降低了消費(fèi)者收支不平衡的比例，激發(fā)了消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場投資的熱情，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格過快增長，偏離了其實際帶來的經(jīng)濟(jì)增長價值，從而造成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。居民部門加杠桿的措施，使得原本買不起房的個人也有了購房的資格，而這些個人購房的依據(jù)在于房價看漲預(yù)期，一旦房價出現(xiàn)下行趨勢，極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的大量崩盤，引發(fā)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的風(fēng)險。在房地產(chǎn)杠桿的宏觀政策背景下，房產(chǎn)已成為主要的投資對象，經(jīng)過人們的不斷哄炒，其實際價值遠(yuǎn)低于合理價值，存在著巨大的通貨膨脹風(fēng)險，房地產(chǎn)市場吸收信貸資金的同時，實體經(jīng)濟(jì)遭受了重創(chuàng)，居民違約風(fēng)險增加，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，造成局部金融市場風(fēng)險。

4.政策建議

①針對不同的地區(qū)，不同的購房對象，制定不同的加杠桿政策。在房價出現(xiàn)下降的地區(qū)，適當(dāng)降低貸款利率，以激發(fā)人們的購買需求，在房價增長過快的地區(qū)，適當(dāng)提高貸款利率，以降低人們的購房熱情。既促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長，又有效地防范了過高的杠桿率帶來的風(fēng)險問題。②加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范地方融資舉債，建立完善的個人信用機(jī)制，建立健全政府投融資制度，確立有效的債務(wù)清償責(zé)任承擔(dān)機(jī)制，制定合理的購房體系，建立長期調(diào)控機(jī)制，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期向著合理的方向發(fā)展，預(yù)防虛假信息誤導(dǎo)購房者，擾亂市場，防止監(jiān)管套利。③使用多元化的調(diào)控手段，降低居民購房住房的門檻，明確房子是用來住的目標(biāo)，促進(jìn)銷售，減少庫存。④減少房地產(chǎn)資金的囤積，將其引導(dǎo)進(jìn)其他行業(yè)，利用大數(shù)據(jù)、云計算和互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，發(fā)展區(qū)塊鏈經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)新更多的金融產(chǎn)品，有效加強(qiáng)房地產(chǎn)資金的利用。

參考文獻(xiàn)：

[1]房產(chǎn)政策十年節(jié)點(diǎn)這十年房產(chǎn)政策調(diào)整了哪些[EB/OL].https：//wenda.so.com/q/1487447977725446，2013-05-20.

[2]政策松綁需要各方積極落實[EB/OL].http：//finance.sina.com.cn/stock/t/20081218/07395651853.shtml，2008-12-18.

[3]陳哲. 基于VAR模型的住宅價格影響因素實證研究[D].安徽理工大學(xué)，2018.

[4]高飛，劉義.合肥市主城區(qū)房價變化規(guī)律及影響機(jī)制研究[J].忻州師范學(xué)院學(xué)報，2019，35（05）：93-98.

[5]地產(chǎn)企業(yè)杠桿怎么看[EB/OL].http：//mini.eastday.com/a/171112222203437.html？qid=02263&vqid=qid02650，2017-11-12.

[6]黃燕芬，趙永升，夏方舟.中國房地產(chǎn)市場居民加杠桿：現(xiàn)狀、機(jī)理、風(fēng)險及對策[J].價格理論與實踐，2016（08）：12-16.

基金項目：安徽財經(jīng)大學(xué)大學(xué)生科研基金項目《基于SVAR模型的房地產(chǎn)杠桿風(fēng)險研究——以合肥市為例》（項目編號：XSKY2008ZD）

作者簡介：

肖璐瑩（2000—），女，浙江溫州人，安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院在讀，研究方向：金融學(xué)。