摘要：常見(jiàn)的房地產(chǎn)估計(jì)方法主要有三種，分別是成本法、市場(chǎng)法以及收益法。三種估價(jià)方法在理論上，參數(shù)取值合理的情況下，得出來(lái)的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是一致的。但是房地產(chǎn)實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，三種估價(jià)方法得出來(lái)的結(jié)果往往是不一樣的。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問(wèn)題，就需要強(qiáng)化對(duì)估價(jià)結(jié)果不一的原因分析，并采取相應(yīng)措施，盡量控制這種差異性，確保工作人員采取的估價(jià)方法可以準(zhǔn)確估算出房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的正常價(jià)值。市場(chǎng)交易原理是估價(jià)方法的基礎(chǔ)，估價(jià)方法可為房地產(chǎn)評(píng)估提供參考資料，在房產(chǎn)交易、抵押、租賃以及評(píng)估中經(jīng)常被應(yīng)用。本文主要從房地產(chǎn)市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)進(jìn)行考慮，重點(diǎn)分析了三種估價(jià)方法之間的不同，希望可對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);估價(jià)方法;比較分析;流通環(huán)節(jié);對(duì)應(yīng)關(guān)系

一、前言

房地產(chǎn)的估價(jià)方法多樣，比如成本法、市場(chǎng)法以及收益法。理論上在參數(shù)取值得當(dāng)?shù)那闆r下，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)后所得出來(lái)的結(jié)果具有一致性[1]。但是不同估價(jià)方法應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)后的結(jié)果明顯不同[2]。本文著眼于房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易原理，從房地產(chǎn)市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)進(jìn)行考慮，分析房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值兩者之間的形成過(guò)程，并對(duì)其差異性進(jìn)行比較，在對(duì)三種估價(jià)方法進(jìn)行綜合使用的基礎(chǔ)上，分析其有效性。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法分析

（一）成本法

成本法是資產(chǎn)價(jià)值確定的一種方法，在評(píng)估在基準(zhǔn)日對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的更新重置成本或者復(fù)原重置成本中將不同價(jià)值損耗扣除，由此房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其基本公式為：現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估價(jià)值）=重置成本-有形損耗-無(wú)形損耗=重置成本-有形損耗-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值。其中估價(jià)對(duì)象所需的各個(gè)必須成本費(fèi)用、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、應(yīng)納稅金和就是重置價(jià)格或者重建價(jià)格[3]。投資利息、開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)、土地取得、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)是重置價(jià)格的主要內(nèi)容。其中土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本兩者之和為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的求取需要結(jié)合開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)得到。其中成本法估價(jià)步驟見(jiàn)圖1。

（二）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法作為房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，所依據(jù)的原理為替代原理，選擇相應(yīng)的交易實(shí)例，主要該交易實(shí)例需要在同一供需區(qū)域范圍內(nèi)、功能上要相似，并且是近期發(fā)展的房地產(chǎn)交易[4]。對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行差別修正后，對(duì)其進(jìn)行價(jià)格估算的方法。工作人員采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要開(kāi)展相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)調(diào)查所選取的參照物，要確保在同一供需區(qū)域內(nèi)、類(lèi)型和房屋用途的一致性。估價(jià)人員實(shí)地勘察案例的過(guò)程中，比較修正參照物的交易情況、區(qū)域因素、交易日期以及個(gè)別因素。隨后再對(duì)其結(jié)果采用算術(shù)平均法進(jìn)行修正，得出估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。其中市場(chǎng)法中比準(zhǔn)價(jià)格的求取過(guò)程見(jiàn)圖2。

（三）收益法

房地產(chǎn)估價(jià)中的收益法所依據(jù)的原理為預(yù)期原理，連續(xù)性、使用周期長(zhǎng)等是房地產(chǎn)的顯著特征，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可獲得房地產(chǎn)純收益，合適的資本化率會(huì)累加折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，以此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算，此種估算方法就是收益法[5]。收益法下房地產(chǎn)收益價(jià)格計(jì)算公式如下， ，其中V、A、N、R分別代表房地產(chǎn)收益價(jià)格、房地產(chǎn)未來(lái)每年的凈收益、房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲取收益的年限、房地產(chǎn)的資本化率。其中收益法中資本化率的求取見(jiàn)圖3。

三、分析不同房地產(chǎn)估價(jià)方法的應(yīng)用特點(diǎn)

房地產(chǎn)具有商品的屬性，與市場(chǎng)上流通的商品具有一樣的性質(zhì)。生產(chǎn)、交易以及使用階段是市場(chǎng)上房地產(chǎn)流通的主要過(guò)程。上述三個(gè)環(huán)節(jié)具有明顯的不同，正是由于差異性的存在，才促使生產(chǎn)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)流通的開(kāi)始階段，并經(jīng)歷了交易環(huán)節(jié)，最終在使用環(huán)節(jié)停止[6]。從上述三個(gè)環(huán)節(jié)中可以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法的應(yīng)用特點(diǎn)進(jìn)行分析。以下是本文分析的房地產(chǎn)在市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)

開(kāi)發(fā)商從國(guó)家那里獲取土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，并確立土地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目濟(jì)寧設(shè)計(jì)，確定總承包單位，向總承包單位移交土地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。總包項(xiàng)目被總承包單位取得后，投入建設(shè)任務(wù)。確定建設(shè)項(xiàng)目原材料供應(yīng)商，購(gòu)買(mǎi)建筑材料并將分包項(xiàng)目分包給專(zhuān)業(yè)分包單位，組織各種生產(chǎn)要素開(kāi)展房地產(chǎn)建造項(xiàng)目[7]。項(xiàng)目完成后驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后總承包單位將該工程移交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上。至此生產(chǎn)環(huán)節(jié)完成。

房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)就進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)成為商品，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行談判，注意談判的基礎(chǔ)要建立在市場(chǎng)供求關(guān)系上，意見(jiàn)達(dá)成后，對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)一步明確[8]。賣(mài)方交易過(guò)程中要想急于轉(zhuǎn)變?yōu)榻疱X(qián)，成交價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低很多，或者買(mǎi)房急于成交，成交價(jià)格會(huì)明顯高于市場(chǎng)價(jià)格[9]。整個(gè)的交易環(huán)節(jié)中，賣(mài)方不是恒定的，賣(mài)方可以變?yōu)橘I(mǎi)方，買(mǎi)方也可以變?yōu)橘u(mài)方。房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，炒作投資人員或者短期投資者可能房產(chǎn)無(wú)法賣(mài)出成為長(zhǎng)期投資者。房地產(chǎn)交易過(guò)程，買(mǎi)賣(mài)雙方角色相互轉(zhuǎn)換，長(zhǎng)期投資者和短期投資者角色相互轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)價(jià)格最直接的資料來(lái)源就是交易環(huán)節(jié)中最終形成的成交價(jià)格。

房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)中可以將其價(jià)值最直觀地體現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)使用后不能產(chǎn)生效用，甚至不能使用，就說(shuō)明該房地產(chǎn)沒(méi)有價(jià)值。其中居住、經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)主要的使用效用[10]。房地產(chǎn)正是因?yàn)榇嬖谑褂眯в?，才促使使用者愿意租賃或者購(gòu)買(mǎi)。

（二）房地產(chǎn)在流通環(huán)節(jié)中價(jià)格的形成

買(mǎi)賣(mài)雙方在不急賣(mài)和急買(mǎi)的情況下，雙方協(xié)商一致后產(chǎn)生的交易價(jià)格是房地產(chǎn)估價(jià)中最客觀最直接的信息來(lái)源。房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，賣(mài)出價(jià)格要補(bǔ)償房地產(chǎn)建設(shè)和銷(xiāo)售期間所投入的成本和稅費(fèi)是開(kāi)發(fā)商定價(jià)的原則，只有這樣開(kāi)發(fā)商才能獲取效益[11]。開(kāi)發(fā)商要想短時(shí)間內(nèi)資金回籠，可能出現(xiàn)低于成本價(jià)格而銷(xiāo)售的情況，此時(shí)房地產(chǎn)正常定價(jià)基礎(chǔ)是與實(shí)際價(jià)格存在較大差距，交易價(jià)格也是不正常的。在開(kāi)發(fā)商獲取穩(wěn)定市場(chǎng)利潤(rùn)率的情況下，穩(wěn)定市場(chǎng)利潤(rùn)率常常比開(kāi)發(fā)商所預(yù)期的最低利潤(rùn)率高。成本法適用于房地產(chǎn)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，該方法可以對(duì)市場(chǎng)利潤(rùn)率和房地產(chǎn)成本進(jìn)行估算，得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，確定最后交易價(jià)格。在供不應(yīng)求的情況下賣(mài)方占據(jù)定價(jià)權(quán)，此時(shí)的價(jià)格會(huì)逐步上漲;反之在供過(guò)于求的情況下，定價(jià)權(quán)掌握在買(mǎi)方手里，此時(shí)的價(jià)格會(huì)逐步下跌。買(mǎi)方承受最高支付價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，交易環(huán)節(jié)最易達(dá)成，此時(shí)買(mǎi)方認(rèn)為自己占了便宜可以促使成交。但是此時(shí)的交易價(jià)格也不能看成正常市場(chǎng)價(jià)格[12]。其中對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的估價(jià)方法應(yīng)該是市場(chǎng)法，該方法可以比較分析相關(guān)案例，在修正相關(guān)因素的基礎(chǔ)上，得出估價(jià)對(duì)象買(mǎi)賣(mài)雙方最容易接受的成交價(jià)格。

房地產(chǎn)交易目的可以分為三類(lèi)，一類(lèi)是購(gòu)買(mǎi)者自己使用、一類(lèi)是用于長(zhǎng)期投資，另一類(lèi)是用于短期投資或者投機(jī)。其中用于自己使用的購(gòu)買(mǎi)者，看重的是房地產(chǎn)的使用效用。長(zhǎng)期投資者看重的是今后的租金收益率，也就是資金目標(biāo)收益率。短期投資者看重的是今后房地產(chǎn)價(jià)格的上漲情況。購(gòu)房者的需求、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)以及對(duì)市場(chǎng)的判斷等是不一樣的，正是由于上述因素的存在才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)。交易中的人員誰(shuí)占據(jù)主導(dǎo)，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將產(chǎn)生較大的影響。舉例來(lái)說(shuō)，投機(jī)者占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的情況較為嚴(yán)重，投資者占據(jù)主導(dǎo)地位則預(yù)示今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，投資價(jià)值較大。

房地產(chǎn)使用者最大使用效用折現(xiàn)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)使用權(quán)者所支付的價(jià)格，反之在投入成本比效用折現(xiàn)值大的情況下，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不劃算的。對(duì)租房者來(lái)說(shuō)租賃房屋期間獲得的居住或者經(jīng)營(yíng)效用需要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出租金成本，此時(shí)才會(huì)達(dá)成租賃交易，反之租賃交易則達(dá)不成。對(duì)于購(gòu)房自用者來(lái)說(shuō)，達(dá)成購(gòu)買(mǎi)交易的前提是認(rèn)為購(gòu)房租用使用成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)房自用房屋使用效用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，購(gòu)房成本與穩(wěn)定收益兩者之間產(chǎn)生的，與購(gòu)房自用者和購(gòu)房投資有關(guān)。收益率一般會(huì)高于購(gòu)房者目標(biāo)資金收益率。其中收益法適用于房地產(chǎn)的使用環(huán)節(jié)的估價(jià)，該方法下估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格或者價(jià)值是通過(guò)估算正常情況下購(gòu)買(mǎi)者在估算正常情況下取得的效用貨幣化與資本化率。

（三）估價(jià)方法與流通環(huán)節(jié)的對(duì)應(yīng)關(guān)系分析

房地產(chǎn)價(jià)格的形成是在流通環(huán)節(jié)，對(duì)上述不同的估價(jià)方法進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)成本法主要用在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，成本法對(duì)其估價(jià)時(shí)，需要估價(jià)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，獲取最全面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本信息，并分析市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)生們可以獲取的市場(chǎng)利潤(rùn)率，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)信息、市場(chǎng)利潤(rùn)以及客觀銷(xiāo)售費(fèi)用準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，較為準(zhǔn)確的求出房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。使用環(huán)節(jié)主要應(yīng)用收益法，該方法在求取房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，也需要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)，客觀分析房地產(chǎn)租金收益和持有物業(yè)市場(chǎng)收益率和購(gòu)買(mǎi)成本信息等，得出資本化率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要應(yīng)用市場(chǎng)比較法，可比較的代表性的案例是該方法實(shí)施不可缺少的條件，以案例為依據(jù)，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，借助買(mǎi)方身份與賣(mài)方、掛牌者或者者房地產(chǎn)中介進(jìn)行商談，對(duì)市場(chǎng)交易信息進(jìn)一步了解，預(yù)判成交價(jià)格。參考相應(yīng)的市場(chǎng)交易案例，立足買(mǎi)賣(mài)雙方之間的關(guān)系，得出最可能成交的交易價(jià)格。開(kāi)發(fā)商在使用成本法時(shí)利潤(rùn)參數(shù)如果為預(yù)期利潤(rùn)率，使用者基準(zhǔn)收益率為收益法中的收益率，比較法中得出來(lái)的往往高于成本法評(píng)估價(jià)格，但與收益法相比，其價(jià)格要低很多。因此在估價(jià)實(shí)務(wù)中，借助成本法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要結(jié)合相應(yīng)的市場(chǎng)利潤(rùn)率，并確保市場(chǎng)利潤(rùn)率的合理性。借助收益法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要求得合理的資本化率。這樣才能保證估價(jià)結(jié)果的一致性。分析不同的估價(jià)方法，發(fā)現(xiàn)三種估價(jià)方法都需要采取相應(yīng)的基本原理，對(duì)三種估價(jià)方法做到充分的理解，可以對(duì)評(píng)估價(jià)格之間的差異性進(jìn)行正確分析，能確保估價(jià)結(jié)論的正確性。

四、三種房地產(chǎn)估價(jià)方法的結(jié)合應(yīng)用

房地產(chǎn)的用途不一樣，其估價(jià)方式也存在一定的區(qū)別。房地產(chǎn)估價(jià)目標(biāo)具有多樣性，如租賃估價(jià)、抵押估價(jià)、交易估價(jià)等。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)人員需要對(duì)房地產(chǎn)的用途充分賬務(wù)，在建立在估價(jià)個(gè)性和共性的基礎(chǔ)上，不斷探索，融會(huì)貫通，對(duì)某個(gè)地域某種用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中盡量不要采取一種方法，要采取兩種或者兩種以上的估價(jià)方法，確保各個(gè)估價(jià)方法之間可以靈活使用，時(shí)刻秉持具體問(wèn)題具體分析的估價(jià)原則。

舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通的住宅可以在整體性估價(jià)時(shí)采用收益法或者成本法，之后可結(jié)合市場(chǎng)比較法修正其結(jié)果。住宅房地產(chǎn)拆遷要結(jié)合相應(yīng)的管理?xiàng)l例，重置所要拆遷房屋的價(jià)格，之后再對(duì)其進(jìn)行修正正?？杀刃缘姆康禺a(chǎn)在區(qū)域、功能等方面存在高度的一致性，由此才能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格準(zhǔn)確把握。住宅房地產(chǎn)實(shí)際評(píng)估工作中不難發(fā)現(xiàn)這樣的問(wèn)題，那就是計(jì)算價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于收益價(jià)格或者比準(zhǔn)價(jià)格。其原因主要有以下幾點(diǎn)。

（一）購(gòu)房自用者占據(jù)住宅使用市場(chǎng)的主導(dǎo)地位

購(gòu)房自用者比住房投資者數(shù)量多。購(gòu)房自用者缺少專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)較為感性，因此帶有較強(qiáng)的從眾心理，受媒體和周邊人員的影響較大，在決策中往往存在理性不足的問(wèn)題，在沒(méi)考慮清楚的情況下急于下單，容易出現(xiàn)交易價(jià)格與住宅房地產(chǎn)價(jià)值差距較大的問(wèn)題。

（二）立足效用上分析

購(gòu)房自住者、租賃者在居住過(guò)程中產(chǎn)生的穩(wěn)定感、安全感以及虛榮感等居住效用不能量化成貨幣價(jià)值。

（三）現(xiàn)階段我國(guó)居民除了存儲(chǔ)外，投資渠道了解有限

購(gòu)房自用者和房地產(chǎn)投資者資金目標(biāo)收益率比較，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。盡管購(gòu)房居住成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租賃居住成本，想要購(gòu)買(mǎi)房屋的人群仍然較多。

以上就是導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)實(shí)際評(píng)估工作中計(jì)算價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于收益價(jià)格或者比準(zhǔn)價(jià)格的原因。因此作為一名房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員對(duì)住宅房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，需要對(duì)導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)估價(jià)差異性原因清楚了解。此外，采用收益法估價(jià)住宅房地產(chǎn)時(shí)，采取的資本化率和實(shí)際凈租金收益要盡量貼近購(gòu)房自用者資金目標(biāo)收益率，只有這樣才能更為準(zhǔn)確地求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

成本法尤其適合特殊性房地產(chǎn)估價(jià)，也可配合市場(chǎng)法。如果房屋重置成本資料沒(méi)有時(shí)，所參考的資料可以是預(yù)算定額。規(guī)律性收益資料對(duì)于特殊房產(chǎn)來(lái)說(shuō)是缺失的，在沒(méi)有收益資料可借鑒的情況下，因此不適合采用收益法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)?？偠灾康禺a(chǎn)估價(jià)工作需要注意的問(wèn)題較多，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到多種因素的影響，發(fā)展存在諸多問(wèn)題。作為一名房地產(chǎn)評(píng)估師，需要清楚認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，以充分的市場(chǎng)調(diào)研作為估價(jià)基礎(chǔ)，了解房地產(chǎn)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值兩者之間的區(qū)別，確保對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)準(zhǔn)確把握，將房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)在估價(jià)報(bào)告中做出詳細(xì)的說(shuō)明和解釋?zhuān)瑥?qiáng)化自身的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。

五、上述分析中得出的結(jié)論分析

（一）房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用需要結(jié)合流通環(huán)節(jié)中的各個(gè)階段

房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用需要結(jié)合流通環(huán)節(jié)中的各個(gè)階段，但是我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，如果單純采用一種估價(jià)方法，難以保證將房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格反映出來(lái)。未來(lái)伴隨我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷健全，市場(chǎng)環(huán)境的逐漸成熟和完善，此種情況會(huì)越來(lái)越少。因此目前房地產(chǎn)估價(jià)中最好采取另種以上的估價(jià)方法。

（二）同一估價(jià)對(duì)象可采用兩種及以上的估價(jià)方法

估價(jià)對(duì)象為同一個(gè)，此時(shí)選擇的估價(jià)方法可以大于或等于兩種。立足目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和估價(jià)對(duì)象，結(jié)合多種估價(jià)方法，綜合確定估價(jià)結(jié)果，期間需要注意的是加權(quán)平均系數(shù)的合理性和準(zhǔn)確性。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)信息資料庫(kù)是非常重要的，可提高估價(jià)的專(zhuān)業(yè)性，確保從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的估價(jià)師有較高的職業(yè)水平和較為豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，只有這樣房地產(chǎn)估價(jià)師才可以對(duì)不同的估價(jià)方法靈活使用，對(duì)房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格有更為客觀準(zhǔn)確地反映。

（三）評(píng)估需要以合理準(zhǔn)則為依據(jù)

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中需要確保所依據(jù)準(zhǔn)則的合理性，在合理準(zhǔn)確的支撐下可以為交易當(dāng)事人或者委托人提供價(jià)格參考上的依據(jù)。交易當(dāng)事人或者委托人需要明確估價(jià)結(jié)果的產(chǎn)生前提是要做出一系列的假設(shè)和構(gòu)建相應(yīng)的限制條件，因此評(píng)估價(jià)格不能直接作為交易價(jià)格。交易當(dāng)事人或者委托人要對(duì)估價(jià)報(bào)告正確使用。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有三種，收益法、成本法意識(shí)市場(chǎng)法。理論上估價(jià)方法即便是不一樣得出的結(jié)果也是一樣的，但是實(shí)際估價(jià)工作中受某種因素的影響，往往出現(xiàn)結(jié)果不一的問(wèn)題。以上就是本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用情況的分析，希望通過(guò)本文的分析可以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究有一定的參考作用。

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通訊作者：蔡偉，1981年1月，男，回族，寧夏銀川人，現(xiàn)任寧夏財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，中級(jí)教師，碩士研究生。研究方向：資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)。