楊凱

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)的重要的一個部分，極大地促進(jìn)了中國市場經(jīng)濟(jì)的增長。但是到目前為止，中國房地產(chǎn)業(yè)的增長已接近飽和狀態(tài)，許多房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效率處于停滯不前的狀態(tài)，無法實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的增長。企業(yè)必須認(rèn)真考慮如何實(shí)施更科學(xué)有效的成本管理，并最終最大限度地提高企業(yè)績效和管理目標(biāo)。如果現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司想要把運(yùn)營效率提高，而且要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，就必須對它的成本管理體系進(jìn)行改革完善。另外如果想提高在市場上的競爭力，可以通過控制成本實(shí)現(xiàn)。本文討論了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的全成本管理運(yùn)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)開發(fā);全成本管理

近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)水平的提高，人民生活水平越來越高，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求。全成本管理是一種現(xiàn)代化的成本管理模式，這意味著企業(yè)單位需要將其所有員工和所有業(yè)務(wù)關(guān)系確定為成本管理的目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)單位的整體成本管理。如果房地產(chǎn)公司希望提高運(yùn)營效率和核心競爭力，則需要從自己的成本管理入手，不斷完善現(xiàn)有的成本管理系統(tǒng)，并最大程度地減少企業(yè)的成本支出，合理規(guī)劃資金運(yùn)用。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要提高成本管理的質(zhì)量和效率。

1.房地產(chǎn)全成本管理中的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全成本管理理念不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全成本管理貫穿于從項(xiàng)目開始到完成和結(jié)算的整個過程。實(shí)際上，某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全成本管理運(yùn)用并不是特別完善。比如，房地產(chǎn)公司的成本管理理念不科學(xué)，全成本管理的正確認(rèn)識在開發(fā)項(xiàng)目人員中的欠缺。在開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的早期階段，單位和有關(guān)人員的決策水平對全面成本管理的概念沒有深刻的了解，他們沒有有效地將項(xiàng)目的成本，質(zhì)量和計(jì)劃結(jié)合在一起，甚至對全面成本管理的推進(jìn)產(chǎn)生嚴(yán)重影響等。

1.2成本管理在項(xiàng)目施工時不完善

管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全成本管理系統(tǒng)的關(guān)鍵部分是項(xiàng)目施工過程中的成本管理，包括建設(shè)前，建設(shè)中和建設(shè)后成本管理。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)公司可以有效地控制項(xiàng)目建設(shè)前和建設(shè)后成本，但是在建設(shè)過程中仍然缺乏對成本管理的關(guān)注和有效控制，導(dǎo)致這樣全成本的管理工作很難有效地進(jìn)行下去。在具體的施工過程中，通常由于項(xiàng)目的質(zhì)量、功能或市場定位出現(xiàn)問題或偏差，需要再次更改設(shè)計(jì)方案，比如更改規(guī)劃、商業(yè)布局、戶型設(shè)計(jì)、功能配套等等，這就增加了開發(fā)的成本。

1.3投資決策環(huán)節(jié)管理不規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目中會投入大量的資金，一旦該項(xiàng)目被中斷，將給房地產(chǎn)公司的人力，財(cái)力和物力造成巨大損失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有很好的做到項(xiàng)目投資決策有效的管理，也沒有科學(xué)合理地選擇某些真正適合投資開發(fā)的項(xiàng)目，這就大大增加了公司的成本。如果在實(shí)際工作中，項(xiàng)目投資的選擇沒有與企業(yè)的實(shí)際情況完全融合，加上項(xiàng)目管理不科學(xué)，工程因?yàn)閭€別原因被迫停工、停建，使得該項(xiàng)目的建設(shè)周期延長。這樣大大增加了企業(yè)的工程造價成本，不利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，有時甚至虧損。

2.房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制的措施

所謂的全成本管理內(nèi)容涵蓋了整個項(xiàng)目開發(fā)過程中所有職位的全部支出成本。這就需要房地產(chǎn)公司需要建立和完善全成本管理系統(tǒng)，以提高成本管理效率并使公司開發(fā)成本控制在預(yù)期范圍內(nèi)，并最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)回報。

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，會對項(xiàng)目成本產(chǎn)生巨大影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資影響巨大。因此，項(xiàng)目的投資決策者應(yīng)該先改變看法，在設(shè)計(jì)的審查階段和規(guī)劃階段時，投資者就應(yīng)該放棄對功能，外觀和規(guī)模的過度追求，而是要認(rèn)真考慮質(zhì)量，成本和成本績效問題，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的開發(fā)成本控制措施，確定適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)計(jì)劃，合理地控制成本。

2.2項(xiàng)目的招投標(biāo)階段

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，有效的招標(biāo)管理不僅可以提高開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)效率，而且可以降低開發(fā)成本。項(xiàng)目的投資，質(zhì)量和進(jìn)度可以通過選擇資質(zhì)、品牌好的施工單位或從材料供應(yīng)商那里進(jìn)行招標(biāo)來控制。在這個階段，最低價中標(biāo)不是最好的選擇，而是經(jīng)過科學(xué)、準(zhǔn)確地計(jì)算出合理的競標(biāo)價格，以確保施工方能夠獲得合理的利潤，并確保建筑質(zhì)量才是最好的。選擇中標(biāo)單位時，公司要把成本與質(zhì)量的融合作為首要考慮的因素，然后再考慮成本管理。而且在招標(biāo)時詢價，及時了解最新的市場價格、營運(yùn)方案等可以加強(qiáng)成本的管理控制。

2.3項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目實(shí)施階段，首先要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和簽證管理，加強(qiáng)成本，質(zhì)量和進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)和控制，對施工單位和分項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。注重合同履約的管理，收集并加強(qiáng)補(bǔ)充協(xié)議、增加項(xiàng)點(diǎn)的成本管理。

2.4審計(jì)結(jié)算階段

可以充分利用市場的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的審計(jì)和結(jié)算。在審計(jì)結(jié)算企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，可以選用造價工程師或公司專門進(jìn)行指導(dǎo)。比如，建設(shè)造價咨詢公司的審查出的結(jié)果，如果想要送到投資評審中心，必須先經(jīng)過房地產(chǎn)公司，造價咨詢公司和參建單位三方的認(rèn)可之后才進(jìn)行。

2.5項(xiàng)目完成階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目只有在五方驗(yàn)收并經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)后才能最終完成。如果在驗(yàn)收階段存在整改，則房地產(chǎn)開發(fā)公司必須進(jìn)行與項(xiàng)目相關(guān)的修改，這將增加項(xiàng)目的開發(fā)成本。如果涉及重大變更，則開發(fā)項(xiàng)目周期將改變。從長遠(yuǎn)來看，由于項(xiàng)目竣工日期的延遲，房地產(chǎn)公司將不得不支付更多的成本，比如延期交房的違約金、開發(fā)貸款的利息等。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程，施工圖紙審核就要嚴(yán)格把關(guān)，施工嚴(yán)格按照施工圖紙組織，抓好施工質(zhì)量，避免驗(yàn)收過程大幅整改。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段，需要開發(fā)商組織各個相關(guān)部門成立項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作的小組，做好科學(xué)合理的分工，協(xié)同將工程項(xiàng)目的驗(yàn)收及收尾工作做好。

3.結(jié)論

總之，由于房地產(chǎn)的特殊性，需要選擇適合自身的全成本管理系統(tǒng)來進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，通過全成本管理的應(yīng)用，使企業(yè)成本管理效率得到進(jìn)一步提高，為企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展提供了可靠保障。

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