李濟(jì)源

【摘要】我國《民法典》物權(quán)編增加居住權(quán)制度相關(guān)規(guī)定，以保障非不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，在他人所有的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)居住的權(quán)利。居住權(quán)是用益物權(quán)，是人役權(quán)，因此在物權(quán)編規(guī)定具有合理性。以立法形式保護(hù)居住權(quán)制度，有利于保障我國老齡化社會(huì)“以房養(yǎng)老”的老年人權(quán)益，有利于保障中低收入群體“住有所居”的權(quán)益。同時(shí)，居住權(quán)制度也需要進(jìn)一步完善居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，允許居住權(quán)人適當(dāng)收益、合理修繕和保障客體滅失后居住權(quán)人的基本權(quán)利等方面繼續(xù)完善。

一、民法典物權(quán)編中居住權(quán)概念的內(nèi)涵與外延

居住權(quán)概念系我國《民法典》首次提出，是指非不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，在他人所有的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)居住的權(quán)利。居住權(quán)最早起源于羅馬法，最初設(shè)立居住權(quán)時(shí)，是出于對部分家庭成員沒有繼承權(quán)，且需要關(guān)懷照顧的社會(huì)群體的保護(hù)，因而具有較為顯著人身性、不可隨意處分等特征。公元前1世紀(jì)左右羅馬法上就提出用益物權(quán)概念，權(quán)利人可以根據(jù)用益物權(quán)使用他人之物，并收取孳息。同時(shí)，該時(shí)期的羅馬法已經(jīng)出現(xiàn)居住權(quán)概念，與用益物權(quán)基本類似，只是沒有收取孳息的權(quán)利。隨著羅馬法在歐洲復(fù)興，德國、瑞士等國家都設(shè)立現(xiàn)代居住權(quán)，有的國家還突破居住權(quán)的傳統(tǒng)定義，增加了更符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律的權(quán)益內(nèi)容。如《瑞士民法典》規(guī)定居住權(quán)人對于物的違法或者不適當(dāng)使用，所有權(quán)人可以提出異議;還有俄羅斯的民法典在物權(quán)編對家庭成員的居住權(quán)進(jìn)行單獨(dú)規(guī)定等，可見大陸法系國家一般通過成文法律對居住權(quán)予以確認(rèn)，形成相應(yīng)制度。

英美法系則與大陸法系不同，沒有成文法對居住權(quán)予以規(guī)定，但通過特別法的形式確立了居住權(quán)可以獨(dú)立存在。美國對居住權(quán)的保護(hù)，通過婚姻住宅分割的判例確定，即在婚姻住宅所有權(quán)問題上，經(jīng)當(dāng)事人一致同意，可以自行約定。當(dāng)不能形成約定時(shí)，一般根據(jù)子女監(jiān)護(hù)權(quán)確定房屋歸屬，即誰有子女監(jiān)護(hù)權(quán)，誰就獲得房屋，直至子女長大成人或者配偶再婚。

二、民法典物權(quán)編設(shè)立居住權(quán)的應(yīng)然與實(shí)然

我國《民法典》將居住權(quán)納入物權(quán)編是基于居住權(quán)屬于物權(quán)體系，且是人役權(quán)。

第一，居住權(quán)是用益物權(quán)。居住權(quán)制度是保障對非本人所有房屋的占有和使用，主要為了滿足生活居住需求，以排除第三人對該房屋占有和使用權(quán)的主張。物權(quán)法中的用益物權(quán)能夠滿足對此需求相關(guān)權(quán)益的保障，因?yàn)橛靡嫖餀?quán)的權(quán)能是對物的占有、使用和收益。將居住權(quán)作為用益物權(quán)，可以有效實(shí)現(xiàn)對權(quán)利人的人權(quán)保障和生活保障的基本功能，這是將居住權(quán)納入物權(quán)編的權(quán)利基礎(chǔ)。

第二，居住權(quán)是人役權(quán)。居住權(quán)是一種具有人身屬性的權(quán)利，具有主體特殊性，且是永久、無償性權(quán)利。

當(dāng)前社會(huì)老齡化已經(jīng)是我國要面對的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，且隨著房價(jià)居于高位，買房、置換房產(chǎn)給百姓帶來巨大經(jīng)濟(jì)壓力。總書記提出，“不斷實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目！”為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，緩解社會(huì)老齡化、房價(jià)高企帶來的社會(huì)問題，我國建立了廉租房、公租房、經(jīng)適房等多層次的住房保障體系，在很大程度上起到緩解住房壓力的良好社會(huì)效應(yīng)，但住房保障體系覆蓋的群體小，主要對象為低收入群體。因此，引入居住權(quán)是我國現(xiàn)有住房保障體系無法完全解決居住困難問題的現(xiàn)實(shí)需求，是退而求其次實(shí)現(xiàn)“住有所居”的有效途徑。引入居住權(quán)的前提下，可以由國家保留房屋所有權(quán)，在不刺破房地產(chǎn)泡沫的情況下，避免房地產(chǎn)投機(jī)行為，滿足百姓住房保障需求，實(shí)現(xiàn)國家對基本人權(quán)的保障。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，獨(dú)生子女政策的推廣，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)兒防老的功能弱化，越來越多老人考慮以房養(yǎng)老。然而，雖然養(yǎng)老保障制度日益完善，但養(yǎng)老依然面臨諸多問題，家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)依然是個(gè)沉重的社會(huì)課題，以房養(yǎng)老是老年人在現(xiàn)代社會(huì)新家庭結(jié)構(gòu)中不得已的選擇，但無論是反向抵押還是售后租回，都存在各種弊端，不利于老年人權(quán)利的保護(hù)。對于那些想要把房屋留給子女的老年人來說，這一模式在老年人身故后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，因此對老年人及其子女來說并非最優(yōu)選擇。現(xiàn)實(shí)生活中，父母用畢生積蓄為子女買房，但口頭約定保留居住權(quán)。該方案面臨的風(fēng)險(xiǎn)是子女不履行保留居住權(quán)的承諾，如將房屋賣給第三人，老年人只能基于債權(quán)向第三人索賠。我國《物權(quán)法》將居住權(quán)明確納入法律保護(hù)，居住權(quán)就具有對抗第三人的效力，可以有效保障老年人的居住和基本生活保障。具有重要的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。

三、居住權(quán)立法的局限性和完善建議

居住權(quán)在我國首次設(shè)立，雖然可以預(yù)見將產(chǎn)生重要的社會(huì)意義，有助于保障弱勢群體的居住權(quán)利，但囿于居住權(quán)設(shè)立的高度概括性，相應(yīng)制度體系仍需完善，本文針對居住權(quán)制度存在的問題提出相應(yīng)對策。

首先，我國現(xiàn)行民法典對居住權(quán)的保障范圍僅限于居住權(quán)人本人，具有極強(qiáng)的人身性。但現(xiàn)實(shí)需求往往是居住權(quán)人帶著其他親密家庭成員一起生活居住，接受照料，如無法保障照料人的居住權(quán)，對居住權(quán)人的保障仍有探討空間。因此建議將居住權(quán)人的范圍放款到照料居住權(quán)人的家庭成員、保姆、近親屬等密切關(guān)系人。其次，應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人在居住期間，在不改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋基本功能的前提下，對房屋及其附屬設(shè)施予以必要裝修、維護(hù)，甚至改造，這也是保障居住權(quán)人合理利用所居住房屋，最大化房屋利用價(jià)值的現(xiàn)實(shí)需要。

我國現(xiàn)有法律設(shè)定的居住權(quán)主要是滿足老年群體、低收入人群的基本居住權(quán)利，屬于對居住權(quán)的最低保障。但現(xiàn)實(shí)生活中，我國貧富差距存在較大距離，部分居住權(quán)人擁有不止一套房屋的居住權(quán)，或者因?yàn)槭抢夏耆?，住房面積充足，或者該套房屋可以通過空間上的延伸、搭建實(shí)現(xiàn)更大居住面積、更優(yōu)居住條件，以實(shí)現(xiàn)房屋資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)居住權(quán)人的權(quán)利最大化。如此，應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人對所居住房屋在居住期間享有相應(yīng)的收益權(quán)，這也是最大化保障老年人、低收入等弱勢群體的經(jīng)濟(jì)利益，最大化實(shí)現(xiàn)房屋空間資源優(yōu)化配置的現(xiàn)實(shí)需求。不過，應(yīng)當(dāng)對居住權(quán)上的收益權(quán)予以一定范圍的限制，如收益只可用于保障居住人基本生活需要，而不應(yīng)以營利為目標(biāo)。

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淮陰師范學(xué)院? 211200