陳佳欣 李俊杰

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)和市場交易的活動(dòng)越來越豐富，房地產(chǎn)評(píng)估工作的范圍越來越廣，房地產(chǎn)評(píng)估的作用也原來越重要。西方一些國家在房地產(chǎn)評(píng)估上已經(jīng)趨于成熟，而中國起步比較晚，主要借鑒西方和其他國家的一些評(píng)估方法，包括市場法、成本法、收益法，這三種評(píng)估方法最常見，適用范圍也最為廣泛。本文采用理論和實(shí)例相結(jié)合的方式，首先對(duì)評(píng)估的理論依據(jù)及適用范圍進(jìn)行闡述，再結(jié)合實(shí)際案例比較這三種方法的差異，分析差異形成的原因，最后給出評(píng)估人員合理的建議，使得評(píng)估值更準(zhǔn)確、合理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;市場途徑;成本途徑;收益途徑

1.導(dǎo)論

1.1研究背景

改革開放以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，該行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。如今，房地產(chǎn)不僅是每家每戶的固定財(cái)產(chǎn)，也成為促進(jìn)市場繁榮和投資交易的重要商品。因此，房地產(chǎn)價(jià)格受到人們的普遍關(guān)注，房地產(chǎn)評(píng)估就顯得尤為重要。房地產(chǎn)評(píng)估涉及的范圍很廣，從房地產(chǎn)買賣、租賃、課稅，再到抵押、清算等等，都需要用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和估價(jià)，從而把房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值顯露出來。

1.2國內(nèi)外研究綜述

1.2.1國外房地產(chǎn)評(píng)估分析

房地產(chǎn)評(píng)估的起源可以追溯到上世紀(jì)20年代，發(fā)展史可分為三個(gè)時(shí)期：

第一個(gè)時(shí)期是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派興起，赫德發(fā)表了《城市土地價(jià)值原理》，首次討論了城市土地估價(jià)理論;費(fèi)希爾在1924年發(fā)表了著作《房地產(chǎn)實(shí)務(wù)原理》，后來該書成了房地產(chǎn)專業(yè)的教科書;1925年埃利和穆爾豪出版了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)》。

第二個(gè)時(shí)期摩茨科發(fā)表了《房地產(chǎn)估價(jià)過程》，在完全競爭和均衡的條件下，正常價(jià)值、長期成本和資本效益價(jià)值可以相互等價(jià)。

第三個(gè)時(shí)期著名代表人物有海德、舒姆和阿特金森。海德提出了市場比較法，舒姆茨和阿特金森分別提出和推廣了成本法和收益法，三位學(xué)者提出的評(píng)估方至今仍然在使用。

在現(xiàn)代，房地產(chǎn)評(píng)估的理論和方法仍然在不斷更新與發(fā)展。

1.2.2國內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估分析

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了前所未有的黃金機(jī)遇期，一方面，我國人口數(shù)量龐大，消費(fèi)水平上升，另一方面，國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，加上政府房地產(chǎn)政策的細(xì)心呵護(hù)，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。1984年，城鄉(xiāng)建設(shè)保護(hù)部門發(fā)布了《租房屋清產(chǎn)評(píng)估原則》，1998年，國務(wù)院出臺(tái)《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。此外，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快等發(fā)展中出現(xiàn)的問題，我國也出臺(tái)了一系列政策法規(guī)進(jìn)行調(diào)控。實(shí)踐證明，國家調(diào)控政策取得了十分顯著的成效。經(jīng)過數(shù)十年的摸索，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了獨(dú)有的特色發(fā)展方式，并且穩(wěn)步向好發(fā)展。

1.3研究目的

本文研究的目的在于系統(tǒng)地比較目前三種主流房地產(chǎn)評(píng)估方法，并與實(shí)際案例相結(jié)合，全面地分析三種方法的應(yīng)用過程。

2.房地產(chǎn)評(píng)估方法差異分析

2.1理論依據(jù)之差距

市場途徑的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，對(duì)于任何理性的買家來說，在購房時(shí)都會(huì)考慮地址位置、交通、戶型等因素進(jìn)而衡量價(jià)格，買家不會(huì)接受高于市場平均價(jià)格的房產(chǎn)。

成本途徑的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，對(duì)于賣方來說，愿意接受的價(jià)格不能低于其為開發(fā)該房產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)，對(duì)于買方來說，愿意支付的最高價(jià)格也不能高于其所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)。

收益途徑的理論依據(jù)是預(yù)期原理，房地產(chǎn)的價(jià)值通常面向未來，基于未來能獲得的收益。

2.2適用范圍之差距

市場法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。

成本法適用于無收益、交易較少或是新開發(fā)的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、公共設(shè)施等，以及一些特殊用途的房地產(chǎn)，如各種工廠和機(jī)場車站等。

收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、商品交易中心、商場等。

3.評(píng)估方法應(yīng)用實(shí)例

3.1案例簡介

某商住兩用房，位于黃山市屯溪老街附近，層數(shù)1層，裝修標(biāo)準(zhǔn)中檔，各種配套設(shè)施齊全，用地面積120平方米，總建筑面積132平方米。

由于該類建筑房在市場上出租、出售交易案例比較多，故可用市場法和收益法進(jìn)行估價(jià)，又由于為新建房地產(chǎn)，故又可用成本法評(píng)估。

3.2評(píng)估過程

3.2.1市場途徑

通過實(shí)地調(diào)查，選擇參照物房地產(chǎn)，通過分析、篩選，確定可比性較強(qiáng)的兩個(gè)交易實(shí)例作為參照物，將參照物區(qū)域因素、個(gè)別因素分別與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行對(duì)比。評(píng)估對(duì)象及參照物的因素條件說明如下。

3.2.1.1區(qū)域因素與個(gè)別因素條件說明

評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素條件說明：在2019年12月完成正常交易，商業(yè)繁華度一般，距離市中心3公里，交通比較便捷，土地級(jí)別為6級(jí)，綠地覆蓋度較好，基本設(shè)施較為完善，公共設(shè)施比較完善，無規(guī)劃限制。

參照物A區(qū)域因素條件說明：在2019年12月完成正常交易，商業(yè)繁華度一般，距離市中心2公里，交通很便捷，土地級(jí)別為6級(jí)，綠地覆蓋度較好，基本設(shè)施較為完善，公共設(shè)施很完善，無規(guī)劃限制。

參照物B各區(qū)域因素條件說明：在2019年12月完成正常交易，商業(yè)繁華度很好，距離市中心2.5公里，交通比較便捷，土地級(jí)別為6級(jí)，綠地覆蓋度較好，基本設(shè)施很完善，公共設(shè)施很完善，無規(guī)劃限制。

評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素條件說明：臨街，房子九五新，朝向南北，裝修水平很好，設(shè)備狀況較好，物業(yè)管理良好。

參照物A個(gè)別因素條件說明：臨街，房子九新，朝向南北，裝修水平較好，設(shè)備狀況很好，物業(yè)管理良好。

參照物B個(gè)別因素條件說明：臨街，房子九五新，朝向南北，裝修水平很好，設(shè)備狀況較好，物業(yè)管理良好。

3.2.1.2因素修正

區(qū)域因素修正：將參照物A和B區(qū)域因素與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均得綜合得分，最后得出參照物A和B區(qū)域因素修正系數(shù)分別為： 100/101、100/101.6。

個(gè)別因素修正：將參照物A和B個(gè)別因素與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均得綜合得分，最后得出參照物A和B個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2。

3.2.1.3評(píng)估結(jié)果

首先計(jì)算兩個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，通過對(duì)兩個(gè)參照物的可比性分析，可計(jì)算出參照物A和B的比準(zhǔn)價(jià)值分別為12547元/平方米、13834元/平方米，再對(duì)參照物A和B給出不同的權(quán)重0.4和0.6，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為：12547×0.4+13834×0.6=13319.2（元/平方米）

3.2.2成本途徑

通過實(shí)地調(diào)查了解黃山市房地產(chǎn)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用。通過估測房產(chǎn)的重構(gòu)成本，扣除各項(xiàng)編貶值，確定房產(chǎn)的價(jià)值。

經(jīng)過調(diào)查，土地單價(jià)為2800元/平方米、總價(jià)值為336000元，建筑安裝成本115768元、偵查設(shè)計(jì)及工程費(fèi)4427元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)28800元、管理費(fèi)用3794元、投資利息9439元、開發(fā)利潤22916元、銷售稅費(fèi)16664元。

建筑物成新率為92%，則建筑物的評(píng)估價(jià)值為201808×92%=185664元

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=336000+185664=521664元

房地產(chǎn)單價(jià)=521664÷132=3952（元/平方米）

房地產(chǎn)總價(jià)=3952×132=521664元

則在2019年12月房地產(chǎn)單價(jià)為3952元/平方米，房產(chǎn)總價(jià)為521664元。

3.2.3收益途徑

若將此房出租，可以通過預(yù)期收入和費(fèi)用評(píng)估該建筑物的價(jià)值，通過調(diào)查了解到下列各項(xiàng)收入及費(fèi)用。

租金收入：通過市場比較估算出具有較高可靠性的租金收入，為1400元/月

管理費(fèi)：處于出租過程中無需管理，因此管理費(fèi)用為0

保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)：按建筑物原值的1‰和1%，建筑物原值為108800元

增值稅征收率：5%

純收益：（1400×12）/（1+5%）- 108800×（1‰+1%）=14803.2元/年

折現(xiàn)率：6%

房屋收益年限：30年

則在2019年12月房地產(chǎn)單價(jià)為1683.3元/平方米，房產(chǎn)總價(jià)為222195.6元。

4.評(píng)估結(jié)果

顯然，三種途徑計(jì)算出的結(jié)果相差較大，通過市場途徑計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值最高，通過收益途徑計(jì)算的評(píng)估值最小。但在正常市場下，三種方法計(jì)算的結(jié)果應(yīng)基本一致。

究其原因，在市場途徑下，也許是參照物和評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素與個(gè)別因素選取不全面，評(píng)估較為粗略;成本途徑下，可能還有一些未考慮到的成本因素，比如潛在無形資產(chǎn)的價(jià)值，或者是建筑物評(píng)估值部分出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致成本法與市場法計(jì)算結(jié)果相差較大;而收益途徑下的房地產(chǎn)評(píng)估值最小，可能是折現(xiàn)率與實(shí)際值差異較大，或是在確認(rèn)費(fèi)用扣除時(shí)，沒有考慮一些不正常的費(fèi)用支出，或是由于市場波動(dòng)導(dǎo)致的租金收入評(píng)估不準(zhǔn)確?？傊?，每種方法都有其不確定因素影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

5.結(jié)論

正常情況下，使用三種評(píng)估方法的得到結(jié)果應(yīng)該是基本一致的，但由于市場波動(dòng)、人員對(duì)各方法關(guān)注點(diǎn)不同等主客觀原因，會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不同的現(xiàn)象出現(xiàn)。在評(píng)估過程中評(píng)估者必須全面了解市場，在充分收集、把握市場信息的基礎(chǔ)上，考慮各種適用范圍及限制條件，合理地選擇評(píng)估方法，并作出準(zhǔn)確判斷。

總之，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)儲(chǔ)備堅(jiān)實(shí)且科學(xué)的建筑物知識(shí)及評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中不斷提高自身評(píng)估能力，并且能夠?qū)F(xiàn)實(shí)交易行為準(zhǔn)確地反映出來。在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展新時(shí)期，房地產(chǎn)評(píng)估的難度日益加大，為了確保房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和有效性，需要評(píng)估人員結(jié)合評(píng)估工作的現(xiàn)實(shí)需求，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法加以科學(xué)化應(yīng)用。

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