劉振斌

【摘 ?要】自不動產(chǎn)登記暫行條例實施以來，隨著登記的不斷深入，傳統(tǒng)意義上基于二維模型的權籍調(diào)查管理的弊端逐漸凸顯，對于城市化建設中地下空間、地上空間以及空間分布復雜化的高層空間無法達到精細化、準確化、直觀化的管理。本文主要闡述目前二維權籍調(diào)查存在的瓶頸，探究三維權籍調(diào)查在未來不動產(chǎn)登記中如何應用。

【關鍵詞】權籍;三維調(diào)查;不動產(chǎn)登記

引言

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》自2016年1月1日實施以來，國內(nèi)開始全面實行不動產(chǎn)登記工作，但是基本都是基于傳統(tǒng)的二維地理空間開展的不動產(chǎn)權籍調(diào)查和登記工作。不動產(chǎn)權籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎保障，也是不動產(chǎn)登記依賴的數(shù)據(jù)支撐。不動產(chǎn)權利的確立，建立在不動產(chǎn)基本單元，不動產(chǎn)基本單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。隨著我國城市現(xiàn)代化建設的高速發(fā)展，地下空間的開發(fā)利用日益廣泛，比如地下商場、地下停車場、地鐵軌道、地下管線等;其次，地上建筑物結(jié)構也更加復雜。傳統(tǒng)意義上的二維空間權屬登記調(diào)查已經(jīng)不足以滿足房屋、土地利用復雜化的現(xiàn)狀。而三維權屬調(diào)查，除了具備傳統(tǒng)二維權屬調(diào)查的空間位置屬性，更具備空間維度，能夠立體直觀的表現(xiàn)不動產(chǎn)單元以及復雜不動產(chǎn)單元之間的空間關系，能夠全面推進不動產(chǎn)登記有二維平面調(diào)查模式到三維立體的調(diào)查模式轉(zhuǎn)變。

1.傳統(tǒng)不動產(chǎn)權屬調(diào)查存在的問題

目前我國的不動產(chǎn)登記大多數(shù)都是基于二維GIS的平面管理系統(tǒng)，不動產(chǎn)權屬調(diào)查僅是局限在對空間地理位置和權利基本屬性信息的調(diào)查。對于宗地，更多的是對宗地的四至、界址點、界址線、權利人等信息調(diào)查;對于樓幢，調(diào)查內(nèi)容包括樓幢的空間位置、坐落、占地面積等信息;對于樓盤表中具體房屋的調(diào)查，更多地是對房屋建筑面積、套內(nèi)面積、分攤建筑面積、所在單元、所在層等屬性信息的調(diào)查，不具備空間屬性信息。導致在不動產(chǎn)權屬調(diào)查過程中，無法對地下空間、房屋登記等具體不動產(chǎn)單元形成一個直觀地、可辨識的調(diào)查結(jié)果，由于這種模糊和不確定性，導致不動產(chǎn)登記過程中無法準確判斷登記單元的空間位置，因此無法從根本上杜絕重復發(fā)證、進錯房間等登記錯誤的發(fā)生。

對于地下商鋪、地鐵車輛段、市政道路及綠地、商業(yè)住宅、停車場等，無法通過傳統(tǒng)的權籍調(diào)查真實、直觀地顯示樓盤表信息。傳統(tǒng)二維地理信息描述已經(jīng)不能滿足高速發(fā)展的建設用地使用權分層業(yè)務需求。傳統(tǒng)的權籍調(diào)查，無論是宗地、房屋、宅基地等都是以二維地理信息圖紙和相關參數(shù)進行調(diào)查和管理的。但是由于地下空間的拓展與運用，相關的二維地理信息顯得力不從心，單純以傳統(tǒng)二維表格、圖片、文檔等進行調(diào)查登記，很多地細節(jié)無法進行有效管控，特別是在三維位置和邊界上不能進行精準測量。

筆者認為傳統(tǒng)不動產(chǎn)權籍調(diào)查存在的問題可以歸納為以下三點：

（1）缺少對地上、地標、調(diào)下空間的地理實體與產(chǎn)空間的統(tǒng)一管理，缺少對產(chǎn)權空間的三維表達。

（2）不動產(chǎn)平面管理模式無法刻畫不動產(chǎn)的三維空間特性和產(chǎn)權的立體特性;

（3）不動產(chǎn)管理的三維權利空間不明晰。

①開發(fā)商的“偷面積”，規(guī)避政府法規(guī)，增加業(yè)主負擔;

②公共區(qū)域權屬不明確，開發(fā)商重復公攤、重復收費;

③房產(chǎn)權利和義務不明，造成非法裝修與改造問題等。

2.三維權籍調(diào)查方法

將已有的二維地籍、不動產(chǎn)樓盤表等數(shù)據(jù)成果集成到三維GIS中，可以更直觀、更準確的反應不動產(chǎn)及周邊地物現(xiàn)狀，滿足對復雜空間權利的不動產(chǎn)權籍調(diào)查管理和不動產(chǎn)登記需求。這里以權籍三維調(diào)查體現(xiàn)建設、三維建模方式選擇、三維調(diào)查內(nèi)容幾個方面來說手不動產(chǎn)權籍三維調(diào)查方法。

2.1權籍三維調(diào)查體系建設

權籍三維調(diào)查體系建設應該包括軟硬件支撐層、數(shù)據(jù)管理層、數(shù)據(jù)服務層和展示應用層。

2.2三維建模方式選用

三維建模方法包括人工交互建模、現(xiàn)代測繪技術建模、施工數(shù)據(jù)建模等多種手段，不動建模手段的優(yōu)缺點不同。

不動產(chǎn)傳統(tǒng)調(diào)查中積累了大量的房屋平面圖、宗地紅線圖、分層分戶圖等數(shù)據(jù)，且都是CAD成果，因此不動產(chǎn)權籍三維調(diào)查中三維模型的建立優(yōu)先選擇基于CAD數(shù)據(jù)的建模方式，成本更低，建模效率和建模成果的完整性更高。

2.3權籍三維調(diào)查主要內(nèi)容

不動產(chǎn)權屬調(diào)查的目的是獲取不動產(chǎn)單元的權利人、權利類型、權利性質(zhì)、權利范圍、土地用途等基本信息。 二維的不動產(chǎn)權屬調(diào)查僅需調(diào)查平面范圍內(nèi)的邊界信息，但三維的不動產(chǎn)權屬調(diào)查則需要調(diào)查三維空間范圍的邊界信息。 調(diào)查空間對象由界址點、界址線、界址面擴充至界址點、界址線、界址面和宗地體。調(diào)查內(nèi)容中的東、南、西、北四至，擴充為東、南、西、北、上、下六至。

3.結(jié)論與展望

不動產(chǎn)權籍調(diào)查由傳統(tǒng)的二維轉(zhuǎn)為三維調(diào)查，及其重要，能夠最大層面解決目前二維權籍調(diào)查面臨的調(diào)查平均問題，同時從三維權籍調(diào)查系統(tǒng)架構建設、三維建模方式和三維調(diào)查重要內(nèi)容進行了闡述，為今后的三維權籍調(diào)查奠定了一定的基礎理論。三維建模作為三維權籍調(diào)查的物理支持，如何依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源，創(chuàng)建一種自動化水平高、效果好、速度更快的建模手段，是未來三維權籍調(diào)查的一個重點方向。

參考文獻

[1]程嘯.不動產(chǎn)登記單元[J].中國房地產(chǎn)，2011（8）：24 -28.

[2]楊林.三維地理信息應用于不動產(chǎn)登記技術探究[J]. 信息周刊， 2019， 000（007）：0009-0009.

[3] 應申，郭仁忠. 三維地籍[M]. 北京：科學出版社，2014： 45-56.