葛豐

住建部、人民銀行近日在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，人民銀行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

雖然目前融資新規(guī)的細(xì)則尚未公布，但從大方向來(lái)看，抓住了資金監(jiān)測(cè)和融資管理這個(gè)牛鼻子，必能從根本上利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行。

房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，資金的流入流出在房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰交替中往往起到舉足輕重的地步。此前國(guó)外歷次房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，無(wú)不由于金融機(jī)構(gòu)盲目低估潛在風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)超常規(guī)上漲并進(jìn)一步吸引資金加速流入，原本分散的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)此時(shí)開始交叉感染形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，及至市場(chǎng)見頂后一部分資金出逃引發(fā)更多資金爭(zhēng)相出逃，市場(chǎng)非理性繁榮最終演變?yōu)槲C(jī)收?qǐng)觥?/p>

所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理是一個(gè)非常關(guān)鍵的變量，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，無(wú)疑使得融資管理的重要性進(jìn)一步凸顯，原因在于：

首先，中國(guó)房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張速度放諸世界范圍實(shí)屬罕見，在這個(gè)從無(wú)到有、從小到大的急速膨脹過(guò)程中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迄今尚未經(jīng)歷過(guò)哪怕一次完整的市場(chǎng)周期，而這種經(jīng)驗(yàn)缺失，很容易導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)更易形成一致性錯(cuò)誤判斷。

其次，中國(guó)房地產(chǎn)部門的杠桿率之高令人咋舌，因此融資端的變化，對(duì)市場(chǎng)更具有決定性作用。例如，從對(duì)比情況來(lái)看，美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)部門來(lái)自銀行的債務(wù)融資規(guī)模，也僅占其全部資金來(lái)源的40%不到，而中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，則始終在70%左右高位徘徊（2019年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%），更不用說(shuō)，國(guó)內(nèi)房企自籌資金中的大部分主要由商品房銷售轉(zhuǎn)化而來(lái)，其中很大部分，實(shí)則仍然來(lái)自前期銀行按揭貸款。

第三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量資金流入，更容易推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自強(qiáng)化演變路徑。因?yàn)橹袊?guó)特殊的土地供應(yīng)制度決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金量的增加，更容易推高土地成交價(jià)格并由此推高商品房成交價(jià)格。這種敏感性，其實(shí)從今年上半年房企融資環(huán)境的邊際寬松，以及熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的迅速升溫，已經(jīng)再一次進(jìn)行了證明。

所以融資端的規(guī)范管理，可以在很大程度上決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的演進(jìn)路線?；蛘叻催^(guò)來(lái)說(shuō)，如果不能對(duì)融資端進(jìn)行有效規(guī)范管理，那么房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然是事倍功半的。

當(dāng)然，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往相比，除了咬定目標(biāo)不放松的韌勁外，另一個(gè)顯要的進(jìn)步是對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的格外重視，因此，這就決定了現(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，將明顯不同于以往階段性的“管住信貸”等短期政策調(diào)整。其作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制重要一環(huán)，應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的，從而既利于市場(chǎng)主體形成穩(wěn)定、連續(xù)的政策預(yù)期，同時(shí)更重要的是，由于其內(nèi)在的利益兼容性，可以在多方合力下更順暢地防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第16期）