摘 要：抵押品是商業(yè)銀行貸款的主要風(fēng)險緩釋措施之一，其中房地產(chǎn)類的資產(chǎn)是商業(yè)銀行的主要種類，近年來我國房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)也隨之快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)抵押價值評估中還存在一些問題，給商業(yè)銀行帶來了一定的風(fēng)險隱患，本文從商業(yè)銀行的角度對房地產(chǎn)抵押價值評估存在的問題進行分析，并在分析的基礎(chǔ)上提出幾點對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;房地產(chǎn)抵押價值評估;風(fēng)險;研究

抵押品是商業(yè)銀行貸款的主要風(fēng)險緩釋措施之一，其中房地產(chǎn)類的資產(chǎn)是商業(yè)銀行的主要種類。房地產(chǎn)抵押價值評估既是商業(yè)銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價值評估存在的風(fēng)險

1.房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值高估現(xiàn)象普遍存在。

現(xiàn)行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價值評估程序是先由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后再由商業(yè)銀行評估審核確定的。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)成為房地產(chǎn)抵押價值評估的當(dāng)事人之一。

我國開展房地產(chǎn)抵押價值評估工作已有近三十年的歷史，隨著市場化的進程加快，房地產(chǎn)評估機構(gòu)、估價隊伍得到了迅速發(fā)展，估價技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場競爭環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競爭、職業(yè)操守偏離等問題。

現(xiàn)實中房地產(chǎn)抵押價值評估的委托方大多數(shù)是抵押人，評估機構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產(chǎn)抵押價值;某些房地產(chǎn)評估機構(gòu)，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產(chǎn)價值高估的風(fēng)險。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產(chǎn)估價師混跡其中。專業(yè)能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認(rèn)真細致和全面的分析，評估參數(shù)的選取是閉門造車所得，缺少市場調(diào)查，評估結(jié)果嚴(yán)重偏離合理的市場價值。

2.商業(yè)銀行過分推崇和迷信外部評估機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估意見。

目前，商業(yè)銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內(nèi)部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結(jié)果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價值評估理論與方法體系，加之商業(yè)銀行缺乏既懂金融又有房地產(chǎn)價值評估知識和技能的內(nèi)部評估人員，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

另外，由于有較大的業(yè)務(wù)營銷壓力，加上商業(yè)銀行也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶?？冃У娘@性和風(fēng)險的隱性使得基層機構(gòu)在委托評估時，更多情況下，其立場已實質(zhì)站在客戶一邊。內(nèi)部評估難以在業(yè)務(wù)營銷和基層機構(gòu)的壓力下而獨善其身。

3.房地產(chǎn)抵押價值評估理論滯后，房地產(chǎn)抵押價值評估缺乏針對性。

房地產(chǎn)抵押價值評估的實際操作中，房地產(chǎn)估價師只是對房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價格進行評估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產(chǎn)抵押價值，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是清算條件下的市場價值。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風(fēng)險最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過低，則有可能降低了消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間;另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會增加銀行的信貸風(fēng)險。

二、解決房地產(chǎn)價值評估存在風(fēng)險的防范

1.加強對外部評估機構(gòu)管理，為防范房地產(chǎn)抵押價值高估風(fēng)險提供基本保障。

在政府和房地產(chǎn)估價師協(xié)會加強對房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管的同時，商業(yè)銀行要對外部評估機構(gòu)的資質(zhì)能力、評估服務(wù)質(zhì)量、執(zhí)業(yè)道德進行遴選和動態(tài)監(jiān)管，對那些道德水平低、服務(wù)質(zhì)量差的評估機構(gòu)，要中止和它們的業(yè)務(wù)合作，將它們列入“黑名單”，金融監(jiān)管機構(gòu)對列入“黑名單”的評估機構(gòu)要進行全行業(yè)的業(yè)務(wù)制裁。

2.建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部評估制度體系，從內(nèi)部強化房地產(chǎn)抵押價值評估風(fēng)險管理和控制。

無論外部評估機構(gòu)提供怎樣的評估結(jié)果，商業(yè)銀行貸款最終發(fā)放的依據(jù)是內(nèi)部評估確認(rèn)的價值。商業(yè)銀行要加強對外部評估結(jié)果的審查，建立獨立于營銷和信貸審批部門的內(nèi)部評估部門，對房地產(chǎn)抵押價值評估做到獨立自主;在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評估專業(yè)知識和技能的內(nèi)部評估審查人員;加強對內(nèi)部評估人員的培訓(xùn)教育和崗位規(guī)范，提高內(nèi)部評估人員的履崗能力。內(nèi)部評估人員要認(rèn)真審核外部評估報告，將外部評估結(jié)果中的“水分”擠出，以便準(zhǔn)確確定貸款發(fā)放額度。加之外部評估機構(gòu)原則上是站在中立的、市場的角度客觀反映抵押資產(chǎn)的價值，而商業(yè)銀行是從防范資產(chǎn)風(fēng)險的角度謹(jǐn)慎認(rèn)定資產(chǎn)的抵押價值。這就要求商業(yè)銀行的內(nèi)部評估人員要較外部評估機構(gòu)在選擇價值類型、評估參數(shù)和方法上有所區(qū)別，銀行內(nèi)部評估更多地體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則。

3.商業(yè)銀行要制定房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)規(guī)范，為進行風(fēng)險控制和管理提供依據(jù)。

目前，我國尚無統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)規(guī)范。在評估假設(shè)、評估方法、評估目的、價值類型等方面，外部評估與內(nèi)部評估都存在差異。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)自身的風(fēng)險偏好，制定出內(nèi)部的房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)規(guī)范，針對不同的房地產(chǎn)類型，選取合適的評估方法，確定參數(shù)范圍，充分考慮未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和短期強制處置等風(fēng)險因素，合理確定房地產(chǎn)抵押價值，在兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場競爭的同時，有效發(fā)揮房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險緩釋作用。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)抵押只是風(fēng)險緩釋的一種措施，具有違約風(fēng)險，并且在價值評估方面存在諸多困難，因此商業(yè)銀行要強化房地產(chǎn)抵押管理，謹(jǐn)慎評估房地產(chǎn)抵押價值，定期對存量房地產(chǎn)抵押價值進行重估，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

參考文獻

[1]中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)估價理論與方法，2013.第6版.

[2]唐璐，曲衛(wèi)東.從國際評估準(zhǔn)則和新巴塞爾協(xié)議補充文件看不動產(chǎn)抵押貸款價值評估的發(fā)展趨勢[J].中國房地產(chǎn)估價師，2005，（04）.

作者簡介：劉韻檸（1968-），女，四川崇州人，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士，任職于建行云南省份風(fēng)險管理部，擔(dān)任風(fēng)險經(jīng)理，負(fù)責(zé)押品管理工作。