王蓉

摘要：新收入準(zhǔn)則的發(fā)布對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算產(chǎn)生了較大影響。認(rèn)清新收入準(zhǔn)則帶來的改變并基于新收入準(zhǔn)則落實(shí)會計(jì)核算工作，可有效提高會計(jì)信息質(zhì)量，助力房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展。本文在對比新舊收入準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，從收入確認(rèn)、信息披露兩個(gè)角度探討新收入準(zhǔn)則對會計(jì)核算的影響，提出強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與職業(yè)判斷能力、合理設(shè)計(jì)合同條款、調(diào)整績效考核指標(biāo)等有助于房地產(chǎn)適應(yīng)新收入準(zhǔn)則變化、保持會計(jì)核算水準(zhǔn)的建議，旨在從會計(jì)核算入手為房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);會計(jì)核算;影響

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級及業(yè)務(wù)變化，舊收入準(zhǔn)則的落后性逐漸凸顯，為適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)變化，新收入準(zhǔn)則于2017年發(fā)布，并要求我國企業(yè)從2018年至2021年必須逐步執(zhí)行。新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算、提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量意義顯著，然而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，收入本身就具有復(fù)雜性，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)新收入準(zhǔn)則落實(shí)會計(jì)核算工作時(shí)難度偏高，更容易陷入會計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。故在此背景下，對“新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響”展開分析，并探尋房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對新收入準(zhǔn)則的措施，就顯得格外重要。

一、新舊收入準(zhǔn)則對比

（一）收入確認(rèn)模式發(fā)生改變

新收入準(zhǔn)則下單獨(dú)的建造合同準(zhǔn)則被取消，將舊的收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型。確認(rèn)模式發(fā)生變化，采用以合同為基礎(chǔ)，建立了以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”替代“風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移”為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的統(tǒng)一確認(rèn)模式，總體來看，收入準(zhǔn)則這些改變壓縮會計(jì)人員在進(jìn)行職業(yè)判斷時(shí)的彈性空間，對提高會計(jì)信息質(zhì)量有明顯幫助。

（二）引入履約義務(wù)，為收入確認(rèn)時(shí)間提供指引

新收入準(zhǔn)則引入履約義務(wù)，要求企業(yè)在合同開始日對合同進(jìn)行評估，識別合同所包含的各單項(xiàng)履約義務(wù)，按照各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品（或服務(wù)）的單獨(dú)售價(jià)的相對比例將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)，進(jìn)而在履行各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的收入。通過區(qū)分履約義務(wù)是在某一時(shí)段還是某一時(shí)點(diǎn)，來反映收入是在某一時(shí)段還是某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。在某一時(shí)段的履約義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在該時(shí)間段內(nèi)按照履約進(jìn)度來確認(rèn)收入;在某一時(shí)點(diǎn)的履約義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。

（三）細(xì)化了收入的列報(bào)與披露

舊收入準(zhǔn)則僅要求企業(yè)披露收入確認(rèn)所采取的會計(jì)政策與收入金額。新收入準(zhǔn)則細(xì)化了收入的列報(bào)與披露，要求企業(yè)對合同相關(guān)信息、履約義務(wù)相關(guān)信息、分?jǐn)傊潦Ｓ嗦募s義務(wù)的交易價(jià)格相關(guān)信息及合同成本資產(chǎn)相關(guān)信息等進(jìn)行披露，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)信息的透明度與披露的全面性，有助于信息使用者作出正確科學(xué)的決策。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響

（一）新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的影響

舊收入準(zhǔn)則下因?yàn)槭杖氪_認(rèn)模式的原因，不同房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)有一定差異，比如保利地產(chǎn)的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為商品房實(shí)際交付且取已取得買方付款證明時(shí)、萬科集團(tuán)的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)在商品房完工驗(yàn)收合格且達(dá)到銷售同約定的交付條件并取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致不同房地產(chǎn)企業(yè)部分會計(jì)信息缺乏可對比性。而新收入準(zhǔn)則下，收入確認(rèn)采用以合同為基礎(chǔ)的模型，使不同企業(yè)、不同行業(yè)、不同來源的收入的會計(jì)處理標(biāo)準(zhǔn)得到了統(tǒng)一，很好彌補(bǔ)了舊收入準(zhǔn)則的不足。

新收入準(zhǔn)則下“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”作為收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)對收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和進(jìn)度均有影響。根據(jù)實(shí)際情況，控制權(quán)轉(zhuǎn)移被分為某一時(shí)點(diǎn)與某一時(shí)段履行。新收入準(zhǔn)則下，商品房為自行開發(fā)時(shí)，收入確認(rèn)的影響有兩種情況，一是現(xiàn)房銷售，那么該收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)履約時(shí)，即某一時(shí)點(diǎn)履約;二是期房銷售，那么該收入確認(rèn)時(shí)，需結(jié)合《商品房預(yù)售合同》內(nèi)容實(shí)際情況實(shí)際分析，簡言之，當(dāng)滿足三個(gè)條件（1.客戶可控制房地產(chǎn)企業(yè)履約時(shí)段內(nèi)的在建商品;2.客戶在房地產(chǎn)企業(yè)履約時(shí)段內(nèi)已取得并消耗履約帶來的經(jīng)濟(jì)利益;3.履約時(shí)段內(nèi)產(chǎn)出的商品具有不可代替的用途且房地產(chǎn)企業(yè)在合同期間能就累計(jì)已履約部分收取款項(xiàng)）其中之一時(shí)，可判斷為根據(jù)履約進(jìn)度在某一時(shí)段履約。新收入準(zhǔn)則下，商品房為代建時(shí)，若滿足已簽訂不可替代、不可撤銷建造合同、項(xiàng)目完成進(jìn)度可計(jì)量、客戶根據(jù)履約進(jìn)度支付款項(xiàng)三個(gè)條件，那么進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)應(yīng)當(dāng)參考履約進(jìn)度，即在某一時(shí)段履約?？傊?，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)受到了較大影響，進(jìn)而影響到了房地產(chǎn)企業(yè)收入。

（二）新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表信息披露的影響

新收入準(zhǔn)則增加了關(guān)于收入確認(rèn)披露要求，包括披露收入確認(rèn)和計(jì)量所采用的會計(jì)政策、披露與合同相關(guān)信息等，并在報(bào)表信息中新增了如合同資產(chǎn)、合同負(fù)債等項(xiàng)目的信息，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)與投資者之間信息不對稱的問題，在一定程度上有助于房地產(chǎn)企業(yè)開展籌資、融資工作。同時(shí)新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表信息披露范圍的擴(kuò)大，也對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出了要求，披露相關(guān)信息也將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制流程的規(guī)范化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對新收入準(zhǔn)則的建議

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與職業(yè)判斷能力

新收入準(zhǔn)則顛覆了以往會計(jì)人員做賬的基本邏輯框架，要求按照“五步法”確認(rèn)收入，這對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合具有推動作用。為更好應(yīng)對新收入準(zhǔn)則帶來的變化及影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須從財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)兩個(gè)角度入手，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)會計(jì)人員及其他相關(guān)人員培訓(xùn)及學(xué)習(xí)。另外，在實(shí)訓(xùn)時(shí)需注意，房地產(chǎn)企業(yè)還要從理論與實(shí)踐兩個(gè)角度入手，提高自身的職業(yè)判斷能力，進(jìn)一步規(guī)范新收入準(zhǔn)則下的會計(jì)核算行為。

（二）合理設(shè)計(jì)合同條款

新收入準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)需采用以合同為基礎(chǔ)的模型，因此在進(jìn)行合同設(shè)計(jì)時(shí)，必須保證合同條款合理合法且以事實(shí)為依據(jù)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可加強(qiáng)合同管理與審核，通過咨詢專業(yè)法律團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)等做法，來確保合同的有效性及合法性，使合同條款的設(shè)計(jì)與實(shí)際業(yè)務(wù)相符合，使合同簽訂各方的義務(wù)與權(quán)利得到高度明確，同時(shí)使交易價(jià)格等得到合理確定。

（三）調(diào)整績效考核指標(biāo)

實(shí)施新收入準(zhǔn)則初期，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)可能發(fā)生較大變動，例如在碧桂園執(zhí)行新收入準(zhǔn)則初期，上半年房地產(chǎn)銷售收入增幅約20%，相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)變動較大。若此時(shí)仍舊采用原有的績效考核指標(biāo)，會導(dǎo)致績效考核結(jié)果不能反映房地產(chǎn)企業(yè)在考核階段的真實(shí)成績與效果，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須基于這一情況，優(yōu)化并調(diào)整對應(yīng)的績效考核指標(biāo)，以此來應(yīng)對新收入準(zhǔn)則帶來的變化與影響。

四、結(jié)語

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長、成本計(jì)量滯后等特點(diǎn)，在新收入準(zhǔn)則實(shí)施之前會計(jì)銷售收入與合同銷售額經(jīng)常存在不一致的情況，導(dǎo)致會計(jì)信息反映不全面。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施有效地解決了這一問題，為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)帶來了較大的改進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視新會計(jì)準(zhǔn)則帶來的影響與變化，加強(qiáng)會計(jì)人才培養(yǎng)與引入、合理設(shè)計(jì)合同條款、調(diào)整績效考核指標(biāo)，盡快落實(shí)新會計(jì)收入準(zhǔn)則，促成會計(jì)核算水平提升，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大提供全面、真實(shí)的會計(jì)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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作者簡介：王 蓉（1973—），女，四川南充人，會計(jì)師，本科，主要從事財(cái)務(wù)管理研究。