魏錚

摘? 要;在“招拍掛”項(xiàng)目有限且價(jià)格居高不下的背景下，通過并購模式取得二手土地已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式的主流選擇。相對于“招拍掛”項(xiàng)目而言，并購項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)稅務(wù)處理上更為復(fù)雜，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn);收并購;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);資金安全;稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)并購是房地產(chǎn)資本運(yùn)作的主要方式，是房企迅速占據(jù)市場、增加土地儲(chǔ)備、快速擴(kuò)張的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)收并購業(yè)務(wù)，主要是指企業(yè)在向非關(guān)聯(lián)方企業(yè)或個(gè)人獲取土地資源的過程中，進(jìn)行的土地資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、合并活動(dòng)。其中，土地資產(chǎn)收購是指公司從某企業(yè)或個(gè)人購入土地資產(chǎn)的交易。常見資產(chǎn)收購模式有土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資。股權(quán)收購是指公司從某企業(yè)購買其控制的另一家企業(yè)的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)公司控制的交易。常見的股權(quán)合作模式有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及合并分立。其他合并模式包括企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)、品牌輸出模式、分地塊合作等。

在房地產(chǎn)企業(yè)收并購的過程中，項(xiàng)目情況錯(cuò)綜復(fù)雜，合并架構(gòu)設(shè)計(jì)需要考慮法律、財(cái)務(wù)及后期運(yùn)營等各方面的因素。從財(cái)務(wù)角度來說，收并購業(yè)務(wù)中主要考慮的因素包括或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)收并購過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

或有債務(wù)是指只有發(fā)生某種難以確定的情況時(shí)才會(huì)存在的債務(wù)，債務(wù)的發(fā)生與否取決于將來某種不確定的因素。目標(biāo)公司一旦存在或有債務(wù)，特別是在收購方取得目標(biāo)公司的股權(quán)后，就需要先承擔(dān)該債務(wù)，這顯然會(huì)對目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作產(chǎn)生影響。

收并購業(yè)務(wù)中常見的或有債務(wù)類型有：目標(biāo)公司在前期未取得預(yù)售證的條件下給出客戶的團(tuán)購承諾;應(yīng)付未付的工程款欠款、利息及合同違約風(fēng)險(xiǎn);存在重大對外擔(dān)保、對外訴訟、行政罰款等潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn);股東出資不到位，侵占項(xiàng)目公司資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);土地權(quán)屬來源手續(xù)不合法，存在限制、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵等可能會(huì)導(dǎo)致公司利益流出的情形。或有債務(wù)事項(xiàng)一旦發(fā)生，就會(huì)影響企業(yè)聲譽(yù)，侵蝕經(jīng)營利潤，造成重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)支出中僅次于土地、建造成本的第三大支出，收并購過程中的稅收成本也是影響收并購成功與否的關(guān)鍵因素。不合理的架構(gòu)設(shè)計(jì)及并購方案帶來過高的稅負(fù)，可能導(dǎo)致收并購失敗。例如股權(quán)合作模式中土地溢價(jià)部分無法取得發(fā)票，無法進(jìn)入項(xiàng)目后期稅務(wù)清算可扣除成本，導(dǎo)致項(xiàng)目整體運(yùn)營稅負(fù)非常高，進(jìn)而影響收購價(jià)格及收購成本。又如在收購主體的選擇上，未利用盈利公司進(jìn)行收購，而不能在股權(quán)處置時(shí)消化溢價(jià)形成的投資虧損，導(dǎo)致收購稅負(fù)成本較高，影響收購價(jià)格。因此，收并購時(shí)一定要結(jié)合稅務(wù)因素，考慮稅負(fù)對交易模式的重大影響。

除了在股權(quán)交易架構(gòu)設(shè)計(jì)過程中要考慮稅收影響外，收并購項(xiàng)目中還面臨一系列常見稅收風(fēng)險(xiǎn)：目標(biāo)公司在被收購前涉及大額欠繳稅款、滯納金、罰款等重大稅務(wù)事項(xiàng);成本費(fèi)用真實(shí)性存疑，存在虛開增值稅發(fā)票或虛列成本風(fēng)險(xiǎn);稅收安排激進(jìn)或不合理，如采用核定征收模式繳納稅款;土地相關(guān)的成本類票據(jù)缺失或合法合規(guī)性存在爭議;目標(biāo)公司歷史進(jìn)行重大資產(chǎn)重組或處置而產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。在收并購過程中必須關(guān)注上述潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，方可制定出合理的投資決策。

（三）資金安全風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在并購時(shí)資金需求量大，很容易因并購交易陷入資金鏈緊張的困境，導(dǎo)致沒有足夠的資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)。保證資金安全是房地產(chǎn)企業(yè)收并購工作的重中之重。資金安全風(fēng)險(xiǎn)一方面是指企業(yè)是否能夠籌集并購所需的資金，以及籌集資金是否會(huì)對并購企業(yè)的運(yùn)作產(chǎn)生影響;另一方面是指企業(yè)在并購過程中的款項(xiàng)支付方式，房地產(chǎn)企業(yè)收并購的不確定性較大，會(huì)出現(xiàn)后續(xù)股權(quán)難以變更、土地難以過戶等眾多不利因素，過早地支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)，很可能帶來企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，使并購方陷入被動(dòng)局面，利益遭受損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)收并購財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控思路

（一）提高財(cái)務(wù)盡職調(diào)查質(zhì)量，合理約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

為提高財(cái)務(wù)盡職調(diào)查質(zhì)量，各公司需依據(jù)專業(yè)勝任能力成立盡職調(diào)查小組，按規(guī)定程序開展盡職調(diào)查工作。明確盡職調(diào)查方法，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意見審核，不斷完善追溯機(jī)制，對未發(fā)現(xiàn)重大債權(quán)債務(wù)問題、給公司利益帶來損失的人員及時(shí)給予合理的處罰，嚴(yán)格開展盡職調(diào)查工作。

對于標(biāo)的資產(chǎn)所在公司債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、成立時(shí)間較久的情況，需借助專業(yè)機(jī)構(gòu)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所，對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行核查，對或有事項(xiàng)等進(jìn)行謹(jǐn)慎的判斷，確保公司賬務(wù)清晰、資產(chǎn)負(fù)債如實(shí)反映。通過人民銀行征信系統(tǒng)的信息查詢功能，了解目標(biāo)公司的歷史負(fù)債和目前對外擔(dān)保的情況，以便在確定對價(jià)時(shí)制定出合理的決策。

想要有效控制風(fēng)險(xiǎn)，除了要進(jìn)行專業(yè)、翔實(shí)的盡職調(diào)查以外，還需要注意合作協(xié)議的簽訂，在合同或合同附件中盡可能詳細(xì)地披露收購時(shí)點(diǎn)雙方認(rèn)同的債務(wù)情況，并通過合同條款約定其他或有負(fù)債全部由合作方承擔(dān);在遇到不能避免的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，盡量預(yù)留對應(yīng)金額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或其他款項(xiàng)壓后支付。

（二）進(jìn)行翔實(shí)的稅負(fù)測算，清晰界定交易性質(zhì)

在股權(quán)交易架構(gòu)設(shè)計(jì)過程中要進(jìn)行翔實(shí)的稅負(fù)測算。首先，應(yīng)充分了解各種模式的稅負(fù)情況和收購利弊，進(jìn)行全周期稅負(fù)測算。例如，在資產(chǎn)收購階段資金成本增加，稅負(fù)高，但后期運(yùn)營階段稅負(fù)較低，股權(quán)收購階段稅負(fù)低，但溢價(jià)部分無法稅前扣除，導(dǎo)致后期運(yùn)營階段稅負(fù)較高。因此，對股權(quán)交易架構(gòu)的稅務(wù)影響分析需要涵蓋項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，包括投資、運(yùn)營、退出。其次，在測算過程中若由于業(yè)務(wù)模式、國家政策等條件的不確定性，導(dǎo)致存在不同稅務(wù)處理方式的，應(yīng)基于不同業(yè)務(wù)模式情形分別對稅款進(jìn)行測算分析。最后，要積極爭取稅收優(yōu)惠，例如企業(yè)可以選擇資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)形式，爭取劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)所得稅或者契稅的免稅優(yōu)惠，使之滿足劃轉(zhuǎn)免稅所需的條件。在申請優(yōu)惠的過程中，對于合理商業(yè)目的的解釋尤為重要。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等交易形式對稅負(fù)的影響巨大，因此在簽訂收購協(xié)議時(shí)，應(yīng)該清晰地界定股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。尤其是對于目標(biāo)公司主要資產(chǎn)為土地、商業(yè)地產(chǎn)等情形，應(yīng)避免界定模糊引發(fā)的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按照非股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式繳納稅款的風(fēng)險(xiǎn)。收購協(xié)議中避免出現(xiàn)“一切稅費(fèi)由XXX方承擔(dān)或繳納”的字眼，而是要求各納稅義務(wù)人按照稅法規(guī)定自行承擔(dān)其納稅義務(wù)。被并購方為個(gè)人或非中國居民企業(yè)的，并購方應(yīng)依法履行代扣代繳義務(wù)。

（三）保障資金安全支付，明確雙方權(quán)利義務(wù)

要保障資金安全支付，在股權(quán)合作模式下，可先以履約保證金的形式支付款項(xiàng)給合作方，待工商變更完成之后，土地不動(dòng)產(chǎn)證順利變更至項(xiàng)目公司名下時(shí)，再將履約保證金轉(zhuǎn)為股東投入。在資產(chǎn)收購模式下，對于地方政府關(guān)于目標(biāo)地塊開發(fā)至投資總額25%后方可轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性限制，收購方可以借款的形式投入開發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)要求被收購方提供足額擔(dān)保，轉(zhuǎn)讓完成后該借款沖抵應(yīng)付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，確保對投入資金的全面管控。

要管控資金風(fēng)險(xiǎn)，需在合作協(xié)議中明確合作雙方的權(quán)利和義務(wù)。首先，明確目標(biāo)公司的開發(fā)資金解決方案，在項(xiàng)目資金不足的情況下履行對融資的配合、擔(dān)保、使用、增信義務(wù);如果項(xiàng)目公司融資不足或無法融資，要明確投入股東借款的比例，尤其是在一方資金投入不足的情況下，另外一方使用墊資計(jì)息方式。其次，對盈余資金的調(diào)配和管理，也要在提高資金使用效率的基礎(chǔ)上，保障合作雙方的利益及資金安全。對于非己方財(cái)務(wù)操盤項(xiàng)目，要及時(shí)開立共管賬戶，做到有效監(jiān)管，注意擔(dān)保、墊資及資金沉淀問題。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在收并購的過程中會(huì)面臨眾多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素，在收并購前，財(cái)務(wù)人員必須進(jìn)行充分的投資盡職調(diào)查、專業(yè)投資測算，并簽署詳細(xì)的《合作開發(fā)協(xié)議》，設(shè)定未來轉(zhuǎn)讓條件及雙方權(quán)利義務(wù)，制定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，避免和化解一系列財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為河南碧桂園置業(yè)有限公司）

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