于茜

【摘要】為了防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱局面，中央采取宏觀調(diào)控力度，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)諸多的不確定性，需要有效提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中展開(kāi)開(kāi)發(fā)資金成本的對(duì)標(biāo)管控，能夠與同行業(yè)平均資金使用成本相對(duì)比，同時(shí)也能夠找到房地產(chǎn)企業(yè)在資金成本運(yùn)營(yíng)中所存在的差距，有效補(bǔ)足資金控制的短板，防止出現(xiàn)投資超出的風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) ?資金成本 ?對(duì)標(biāo)管控

一、前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目千差萬(wàn)別，每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建筑業(yè)態(tài)和容積率方面都存在較大的差異性。對(duì)于建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格的成本核算，需要對(duì)成本進(jìn)行對(duì)標(biāo)，建立健全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本指標(biāo)體系，是決定企業(yè)資金成本對(duì)標(biāo)管控成敗的關(guān)鍵。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)用的特點(diǎn)，可以將成本階段開(kāi)發(fā)指標(biāo)體系劃分為多個(gè)獨(dú)立的費(fèi)用體系，然后再根據(jù)這些項(xiàng)目進(jìn)行逐步的細(xì)化。為了使得開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本能夠與其他指標(biāo)形成對(duì)比，還需要計(jì)算單位成本。房地產(chǎn)企業(yè)的單位成本，需要根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)以及特點(diǎn)來(lái)做設(shè)置，比如說(shuō)，對(duì)于土建施工來(lái)說(shuō)，主要按總建筑面積來(lái)設(shè)定，園林景觀主要按占地面積來(lái)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好成本的預(yù)算以及計(jì)劃金額之間的對(duì)比，并且尋找成本差額的原因，以便于后續(xù)資料和數(shù)據(jù)的整理分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)核算時(shí)，需要對(duì)已完成項(xiàng)目進(jìn)行分類，以充實(shí)資金成本的對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本進(jìn)行管控是一個(gè)復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，主要包括三部分成本數(shù)據(jù)庫(kù)，第一是歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)，第二是標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，第三是外部成本數(shù)據(jù)庫(kù)。歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金成本對(duì)標(biāo)管控的重要途徑，它可以將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中所形成的歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)等進(jìn)行充分的整合，然后設(shè)置在同一個(gè)成本對(duì)標(biāo)管控?cái)?shù)據(jù)庫(kù)中，讓房地產(chǎn)企業(yè)資金成本都能夠做到可以計(jì)算，可以對(duì)比，可以控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)龐大的成本管控具有對(duì)標(biāo)性。與此同時(shí)，對(duì)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的合理使用可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的回顧分析，能夠?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)的成本測(cè)算以及控制的目的。

在對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)過(guò)程中，需要重點(diǎn)建設(shè)含量的指標(biāo)庫(kù)、單方造價(jià)指標(biāo)庫(kù)以及材料價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)，這是非常重要的數(shù)據(jù)內(nèi)容。下面進(jìn)行具體的闡述：第一，含量指標(biāo)庫(kù)。這種數(shù)據(jù)庫(kù)主要是加房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的含量指標(biāo)與規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，能夠?qū)⒁?guī)劃項(xiàng)目工程量快速計(jì)算出，并且以該工程量作為基礎(chǔ)作為后期限額設(shè)計(jì)的依據(jù)，幫助后期設(shè)計(jì)部門(mén)在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)時(shí)能夠采用更為優(yōu)化的方案，降低整個(gè)工程造價(jià);第二，單方指標(biāo)庫(kù)。由于不同的項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，單方造價(jià)可能會(huì)存在較大的差距。第三，建立健全材料價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。做好材料數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)是資金成本對(duì)標(biāo)的重要領(lǐng)域。第四，也可以引入外部的數(shù)據(jù)庫(kù)，形成多方位立體化的材料價(jià)格控制體系，奠定房地產(chǎn)企業(yè)資金成本最高管控的良好基礎(chǔ)。

三、成本對(duì)標(biāo)管控的案例分析

房產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)以及運(yùn)作模式建設(shè)規(guī)模的不同，其資金成本也各有差異。在進(jìn)行資金成本對(duì)標(biāo)過(guò)程中，所選擇對(duì)標(biāo)的對(duì)象具有指導(dǎo)性作用，能夠直接決定對(duì)標(biāo)的質(zhì)量。對(duì)于資金成本對(duì)標(biāo)管控所選擇的對(duì)象，可以是同一企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但是應(yīng)該選擇業(yè)態(tài)相同或者是相似的類型，比如說(shuō)住宅開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，或者是高層項(xiàng)目多層項(xiàng)目，帶有地下室，才能夠?qū)崿F(xiàn)各個(gè)開(kāi)發(fā)成本資金的詳細(xì)對(duì)標(biāo)，防止用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的差異性而對(duì)于對(duì)標(biāo)的結(jié)果產(chǎn)生影響。

如果一個(gè)項(xiàng)目是4層組的商業(yè)中心，另一個(gè)項(xiàng)目是30層左右的住宅樓，兩個(gè)項(xiàng)目在建筑安裝成本以及其他成本方面具有天然的區(qū)別，如果強(qiáng)行將這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，必然會(huì)失去成本對(duì)標(biāo)管控的意義。

我們選取三個(gè)不同的項(xiàng)目進(jìn)行指標(biāo)對(duì)比，A項(xiàng)目地下室面積約為2萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，其中住宅面積15萬(wàn)平方米，由住宅以及底層商業(yè)所組成;B項(xiàng)目建筑面積10萬(wàn)平方米，地下室面積1萬(wàn)平方米，住宅面積8萬(wàn)平方米，由住宅以及部分商業(yè)辦公樓組成;C項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)平方米，地下室建筑2萬(wàn)平方米，由住宅以及商業(yè)辦公樓所組成，這三個(gè)項(xiàng)目之間業(yè)態(tài)相似，并且都帶有地下室，因此可以進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)管控工作。

（一）拆遷費(fèi)用分析

A項(xiàng)目土地成本每平方米為700元，B項(xiàng)目成本為960元，C項(xiàng)目成本為1100元，三者之間相差較大，主要原因是A項(xiàng)目位于城市邊緣，B項(xiàng)目與C項(xiàng)目位于城區(qū)交通便捷區(qū)域，土地成交價(jià)格相差較大，由于位置不同，對(duì)于對(duì)標(biāo)的意義會(huì)受到影響。

（二）處方工程

B項(xiàng)目和C項(xiàng)目板塊統(tǒng)一，距離較近，發(fā)現(xiàn)土方工程單位成本相差約為90元每平方米，再通過(guò)細(xì)致的差異性分析，C項(xiàng)目由于原有土地為化工廠，因此產(chǎn)生的土方費(fèi)用為治理污染所發(fā)生的費(fèi)用。

（三）土建工程

A項(xiàng)目土建單位成本為730元，B項(xiàng)目為900元，C項(xiàng)目為1400元，B和C項(xiàng)目土建單位成本高于A項(xiàng)目，B項(xiàng)目C項(xiàng)目位于主城區(qū)，位置較為優(yōu)越，開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì);B與C項(xiàng)目相距一路之隔，但是成本仍比B項(xiàng)目高出近500元，具有較為明顯的差異性。因?yàn)镃項(xiàng)目在定位時(shí)要與AB項(xiàng)目拉大檔次，有利于售價(jià)的提高，但是現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目銷售價(jià)格并不大，沒(méi)有達(dá)到銷售的預(yù)期。

（四）外墻項(xiàng)目

ABC項(xiàng)目外墻單位成本分別為54元，48元以及121元，C項(xiàng)目單位成本比較高，主要原因是A項(xiàng)目與B項(xiàng)目使用國(guó)內(nèi)品牌涂料，C項(xiàng)目使用氟碳漆，造價(jià)比較高。

（五）園林工程

ABC三個(gè)項(xiàng)目園林成本分別為440元，220元以及280元，主要原因是A項(xiàng)目底層為商業(yè)，許多園林景觀建立在二層平臺(tái)上，無(wú)形中增加了土方的成本和園林費(fèi)用。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本對(duì)標(biāo)管控可以將其他項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)建設(shè)的參照物，能夠在指標(biāo)對(duì)比的分析基礎(chǔ)上，找出指標(biāo)所存在的差異性，并且分析差異性所產(chǎn)生的原因，以達(dá)到合理管控資金成本的目的，有助于持續(xù)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。

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