徐曦　石龍

[摘 要]房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施一致備受外界關(guān)注。文章以湖南省房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，分析了政策實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響，并提出了應(yīng)對(duì)措施。

[關(guān)鍵詞]“營(yíng)改增”;湖南房地產(chǎn)業(yè);財(cái)務(wù)影響

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.10.064

1 文獻(xiàn)綜述

李妹柔（2015）對(duì)“營(yíng)改增”前后財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)：“營(yíng)改增”后，企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力降低，償債能力增強(qiáng)，盈利能力提高。林敏（2016）認(rèn)為“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響是使得企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本降低，利潤(rùn)總額增加。崔艷（2016）提出：“營(yíng)改增”政策的實(shí)施必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平、現(xiàn)金流以及經(jīng)營(yíng)策略等方面形成重大的影響，在“營(yíng)改增”的影響下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否采用合適的對(duì)策，才是企業(yè)是否獲得收益的重點(diǎn)。趙天宇（2016）發(fā)現(xiàn)“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，會(huì)降低企業(yè)生產(chǎn)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。

2 “營(yíng)改增”對(duì)湖南房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)影響

文章選取了10家具有代表性的湖南省房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，以2016—2018年主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為分析基礎(chǔ)，匡算“營(yíng)改增”前后繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅口徑下各年的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本，并進(jìn)行對(duì)比分析，以揭示改革實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響。

（1）對(duì)營(yíng)業(yè)收入的影響。營(yíng)業(yè)收入由主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)收入組成。文章選取的10家房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)均占本公司所有業(yè)務(wù)的95%以上，文章認(rèn)為通過(guò)分析“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目金額的變化能夠解釋營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目。在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，當(dāng)期應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)額×營(yíng)業(yè)稅稅率，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目的金額中包含了應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅，由此推出，增值稅口徑下的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=向客戶收取的價(jià)款÷（1+增值稅稅率），“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”中不包含向客戶收取增值稅額;在繳增值稅時(shí)期，營(yíng)業(yè)稅口徑下主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=增值稅口徑下的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×（1+增值稅稅率）。基于此，文章以2016—2018年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為依據(jù)，匡算了假設(shè)繳納營(yíng)業(yè)稅層面下每年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)與繳納增值稅口徑下各年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相比較。由于房地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日起實(shí)施“營(yíng)改增”，自2018年5月1日起增值稅稅率從11%下降到10%，文章假設(shè)2016年、2018年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在各月份平均產(chǎn)生。計(jì)算結(jié)果顯示，10家公司增值稅口徑下的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均低于以營(yíng)業(yè)稅為口徑計(jì)算的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，各公司三年來(lái)最大降幅比率為14.61%，最小降幅為2.37%，可見(jiàn)，“營(yíng)改增”降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。

（2）對(duì)營(yíng)業(yè)成本的影響。土地成本和建安成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的絕大部分，由于取得土地來(lái)源的多樣化和一些抵扣條件的限制，文章僅對(duì)建安成本予以分析。增值稅口徑下的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本=營(yíng)業(yè)稅口徑下的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本÷（1+增值稅稅率），營(yíng)業(yè)稅口徑下主營(yíng)業(yè)務(wù)成本=增值稅口徑下的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本×（1+增值稅稅率），同營(yíng)業(yè)收入分析方法假設(shè)2016年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本在各月平均發(fā)生。根據(jù)計(jì)算結(jié)果顯示，“營(yíng)改增”后各公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本亦表現(xiàn)為不同程度的下降，其中最大降幅比率為9.43%，最小為1.18%，這說(shuō)明，“營(yíng)改增”帶來(lái)了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的下降。

（3）對(duì)相關(guān)稅收的聯(lián)動(dòng)影響。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種除增值稅以外，還有城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

①城建稅、教育費(fèi)附加。通過(guò)前期調(diào)研得知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”后增值稅稅負(fù)發(fā)生了不同的變化，有的企業(yè)體現(xiàn)為稅負(fù)上升、有的下降、個(gè)別企業(yè)稅負(fù)基本不變。城建稅和教育費(fèi)附加以本期實(shí)繳增值稅作為計(jì)稅依據(jù)，因此增值稅稅負(fù)的變化會(huì)直接影響到城建稅和教育費(fèi)附加，且與增值稅稅負(fù)的變化呈正相關(guān)。

②土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，稅率從30%～60%實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)征收?！盃I(yíng)改增”后土地增值稅的變化將受以下兩方面因素影響：一是根據(jù)總局2016第70號(hào)文規(guī)定“營(yíng)改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。改革后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅銷項(xiàng)稅額=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入.土地出讓金）÷（1+稅率），含稅收入與銷項(xiàng)稅額之差為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不含稅收入。二是“營(yíng)改增”增值稅不計(jì)入稅金及附加，相應(yīng)的可扣除項(xiàng)目金額就會(huì)減少，如果由于以上因素的影響帶動(dòng)正處于增值額兩級(jí)臨界點(diǎn)的變化，則稅負(fù)將會(huì)加劇變化。

③企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅計(jì)入稅金及附加，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)可以稅前扣除，增值稅不構(gòu)成營(yíng)業(yè)成本，不進(jìn)入利潤(rùn)表核算。據(jù)前文所述，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本均表現(xiàn)為下降，從下降比率來(lái)看，營(yíng)收的下降程度高于成本，在不考慮其他因素變動(dòng)的情況下可以推斷出，應(yīng)納稅額所得額會(huì)相應(yīng)減少，企業(yè)所得稅稅負(fù)也會(huì)降低。

（4）對(duì)發(fā)票管理帶來(lái)的影響。營(yíng)業(yè)稅票由過(guò)去的地稅局管理，僅作為購(gòu)入方相關(guān)資產(chǎn)或費(fèi)用的確認(rèn)依據(jù)?！盃I(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)只需根據(jù)固定稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，納稅工作較為簡(jiǎn)單。而增值稅專用發(fā)票由國(guó)家稅務(wù)總局監(jiān)制，由一方開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票是其下游企業(yè)作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的依據(jù)，增值稅從生產(chǎn)到最后的消費(fèi)環(huán)節(jié)形成一個(gè)完整的鏈條，其管理非常嚴(yán)格，且增值稅防偽稅控系統(tǒng)將開(kāi)票信息通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)上傳稅務(wù)機(jī)關(guān)。這種轉(zhuǎn)變給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

3 湖南房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施

（1）加強(qiáng)納稅籌劃。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響大部分根源來(lái)源于增值稅稅負(fù)的變化，在銷項(xiàng)稅額一定的情況下，增值稅稅負(fù)的變化依賴于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的多少。加強(qiáng)納稅籌劃工作是改革實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)展稅收籌劃工作。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)可以針對(duì)土地取得方式;在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)在選擇上游企業(yè)、發(fā)包模式、混業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面;在銷售環(huán)節(jié)通過(guò)關(guān)注產(chǎn)品定價(jià)、分解銷售收入、選擇產(chǎn)品促銷方式等方面;在公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上可以通過(guò)設(shè)置子公司等方面積極開(kāi)展稅收籌劃。

（2）合理調(diào)整銷售。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)公司向客戶收取的價(jià)款需要將銷項(xiàng)稅額剝離后差額計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，勢(shì)必造成營(yíng)業(yè)收入的下降，為了保持盈利，房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場(chǎng)允許的范圍內(nèi)，在保證一定毛利率的前提下，將增值稅成本向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)嫁。當(dāng)然，這需要需求市場(chǎng)的極力配合。近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，湖南作為中部省份，在大環(huán)境的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。即便省會(huì)城市長(zhǎng)沙自2017年起實(shí)施樓市調(diào)控政策，但作為湖南省唯一人口凈流入的城市，且近幾年來(lái)人口凈流入在全國(guó)名列前茅，剛需首次置業(yè)以及對(duì)高品質(zhì)住宅的改善需要依然繼續(xù)推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。湖南省2016—2018年商品房銷售面積、銷售額和增長(zhǎng)率信息見(jiàn)表1。

由表1可見(jiàn)，近三年來(lái)我省商品房銷售面積逐年遞增，盡管在國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及金融去杠桿的形勢(shì)下，2017年全省商品房銷售增速較2016年同期大幅回落21.6個(gè)百分點(diǎn)，但總量仍然排名全國(guó)第八位，足以見(jiàn)得需求市場(chǎng)依然強(qiáng)勁。再看我省商品房銷售額在近三年也是逐年增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)接納能力尚存在一定的空間。

（3）避免增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)制度的規(guī)定，制定適合本企業(yè)的發(fā)票管理辦法，并嚴(yán)格執(zhí)行，從制度上保證增值稅專用發(fā)票管理工作的有效實(shí)施。繳納增值稅涉及增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管、認(rèn)證、保管、稅款預(yù)繳、稅款申報(bào)、稅款繳納等工作，增加了發(fā)票管理工作難度，財(cái)務(wù)人員應(yīng)調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，時(shí)刻關(guān)注稅收最近政策變化，與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的信息溝通與交流，提高工作效率，降低發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)部門(mén)必須妥善保管增值稅專用發(fā)票并且及時(shí)傳遞給財(cái)務(wù)部門(mén)，以確保專票在規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證。

（4）加強(qiáng)資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求大，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要包括自有資金和銀行貸款，以及通過(guò)定金、預(yù)售款回籠的資金。如何維持穩(wěn)定和預(yù)期的現(xiàn)金流量對(duì)“營(yíng)改增”之后的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。2018年9月一則關(guān)于“提高商品房預(yù)售許可條件”的消息，在全國(guó)范圍內(nèi)激起千層浪，這或許是國(guó)家對(duì)于“去杠桿”和“消除系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”改革的又一風(fēng)向標(biāo)。如果提高甚至取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，這無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的一次重大考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好準(zhǔn)備，加強(qiáng)對(duì)資金的有效管控，積極擴(kuò)大資金來(lái)源。

（5）規(guī)范財(cái)務(wù)核算加大對(duì)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)。增值稅具有稅收抵扣性，無(wú)論是會(huì)計(jì)科目的設(shè)置還是賬務(wù)處理方法都比繳納營(yíng)業(yè)稅更為復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員及時(shí)更新財(cái)務(wù)知識(shí)，做好各項(xiàng)核算與財(cái)務(wù)管理工作。近年來(lái)我國(guó)不斷深化增值稅改革試點(diǎn)工作，自2016 年全面推行“營(yíng)改增”改革試點(diǎn)后，在2017—2019年連續(xù)三年下調(diào)增值稅稅率，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率也從最初的11%下降到9%。不僅如此，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額也由兩年分批抵扣改為一年抵扣。國(guó)家逐步釋放的減稅降費(fèi)改革紅利，將直接影響企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理，財(cái)務(wù)人員應(yīng)強(qiáng)化日常培訓(xùn)，充分利用減稅政策帶來(lái)的利好同時(shí)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4 對(duì)地方稅制改革的思考

營(yíng)業(yè)稅屬于地方稅范疇，稅款歸地方財(cái)政支配，增值稅屬于中央地方共享稅，75%歸中央財(cái)政所有，25%歸地方財(cái)政所有，“營(yíng)改增”后地方財(cái)政收入勢(shì)必“縮水”。2014—2018年湖南房地產(chǎn)稅收收入、房地產(chǎn)稅收地方分享部分占地方稅收收入比重如表2所示。

由表2可知，雖然近五年來(lái)我省房地產(chǎn)稅收收入逐年遞增，但“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)稅收歸地方財(cái)政所有部分占地方稅收收入比重整體低于“營(yíng)改增”之前，說(shuō)明改革的實(shí)施減少了地方財(cái)政收入。我國(guó)可以借鑒有些西方國(guó)家的做法，在稅率上做出調(diào)整，根據(jù)實(shí)際所需、有針對(duì)性地設(shè)置中央與地方稅率，從而更好地將財(cái)政力量讓地方和中央共同享有。地方政府在“營(yíng)改增”后可嘗試建立起地方為主體的 稅種體系，最大限度地降低因?yàn)椤盃I(yíng)改增”而給地方財(cái)政帶來(lái)的壓力和挑戰(zhàn)，盡可能地降低各種不利因素。

參考文獻(xiàn)：

[1]李妹柔，陳金婷.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的變化及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2015（12）.

[2]崔艷.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（11）.

[3]趙天宇.“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響研究 [J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2016（8）.

[4]王玉娟.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅影響[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2016（10）.