何李彬

【摘要】改革開放以來，隨著社會的快速發(fā)展，各行各業(yè)都如雨后春筍般的復蘇，以此同時，競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)迅速的在競爭中崛起，成為了國家經(jīng)濟的重要支柱企業(yè)，但是有發(fā)展就要承擔風險，房地產(chǎn)的開發(fā)投資同樣存在著一定的風險，并且貫穿了整個開發(fā)當中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者一定要重視風險，從開始競標土地，到開發(fā)進行房屋設計建造，到房屋銷售并且售出，整個過程都不能松懈，經(jīng)營風險一直存在。近幾年，國家出臺了一系列政策來，來控制房價和房地產(chǎn)市場，但是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢頭仍然迅猛。因此，加強經(jīng)營風險管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關重要，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資成功的保證。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) ?經(jīng)營風險 ?對策

引言：在我國高度重視城市化建設的新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)步入了加快發(fā)展的快車道。但房地產(chǎn)行業(yè)內部之間的競爭十分激烈，特別是國家近年來制定的關于房地產(chǎn)宏觀調控的一系列政策，包括產(chǎn)品政策、土地政策、金融政策和抑制房價的政策，更對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的、更高的要求。盡管從總體上來看，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有很強的經(jīng)營與發(fā)展能力，特別是與民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，由于其規(guī)模相對較大，經(jīng)營體制相對比較完善，因而具有一定的競爭力。但在新的歷史條件下，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣面臨著一系列經(jīng)營與發(fā)展風險，特別是在我國大力實施“營改增”政策以及加大房地產(chǎn)市場宏觀調控的背景下，要求國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加高度重視經(jīng)營發(fā)展風險的防范與控制，特別是要采取多元化、系統(tǒng)化、效能化的措施，既要深刻認識到防范和化解經(jīng)營發(fā)展風險的重要性，也要運用創(chuàng)新性舉措提升自身的防范能力。

一、風險管理實施的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)在市場的經(jīng)營發(fā)展中往往面臨眾多的不確定性，這就在很大程度上造成了其開發(fā)經(jīng)營風險的出現(xiàn)，因此風險管理的實施對于其往往有著重要的意義，主要表現(xiàn)在以下的幾個方面：第一，風險管理從本質上來看是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中不可或缺的內容，要想確保房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中盲目性的減少，利用風險管理來實現(xiàn)風險的規(guī)避就顯得至關重要;第二，風險管理的實施對于房地產(chǎn)企業(yè)而言能更為有效的提高其自身的市場適應能力。究其原因主要是因為，近年來我國的市場環(huán)境出現(xiàn)了明顯的轉變，這為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的投資風險，且就房地產(chǎn)市場來看，其本身存在一定的不充分性而在很大程度上提高了風險管理的要求;第三，通過風險管理的實施能有效推動房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展，并為其發(fā)展的穩(wěn)定性和健康性提供有力的保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析

（一）銷售風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終目標就是實現(xiàn)對開發(fā)產(chǎn)品的銷售，而這一環(huán)節(jié)往往直接營銷房地產(chǎn)企業(yè)的受益?；诖耍Y合市場的實際情況合理的進行定價并選擇有效的銷售方式對房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得至關重要，且還要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理的進行宣傳方式的選擇。而就銷售風險來看，其產(chǎn)生往往是因為房地產(chǎn)企業(yè)不能合理的進行產(chǎn)品的定價，或者是銷售的方式無法滿足消費者的需求，而給產(chǎn)品的銷售帶來了限制而造成了風險的出現(xiàn)。

（二）政策風險

所謂政策風險，顧名思義一定是跟政府有關，政府有時會根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展和變化，出臺相關的政策，來穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場，有時政策的變化會給房企產(chǎn)開發(fā)商，帶來一定的經(jīng)濟損失，最近幾年，為了更好的控制房價，國家加大了對房地產(chǎn)的調整和控制政策，從整個房地產(chǎn)銷售情況和各個地區(qū)的房價來看，對房地產(chǎn)企業(yè)無疑是一個巨大的沖擊。首先是產(chǎn)業(yè)政策。政府的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的整個發(fā)展起著絕對的決定性作用，可以這么說房地產(chǎn)商要根據(jù)相關政策決定房屋的后續(xù)改變以及各項的需求，一方面國家通過產(chǎn)業(yè)政策，對于一些企業(yè)進行扶持，如果房地產(chǎn)企業(yè)也被納入其中，那么在國民經(jīng)濟中的比重和地位都會有所增加，國家也會撥大量的資金給與支持，反之，房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益一定會有影響。其次是金融政策。國家對于金融政策進行適當?shù)恼{整，決定著房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者是能賺取利潤還是受到損失，一旦政府認為房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了白熱化的形式，就會緊縮信貸的政策，正在建立的項目，會因為資金的短缺暫時停工，直接影響了工程的進度，致使房地產(chǎn)的投資商受到一定的損失。最后就是土地政策，這是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎，看準地皮，把利益最大化，土地政策的變化勢必會影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，土地政策的風險源于產(chǎn)權制度的變更，這是房企產(chǎn)開發(fā)商不能忽略的問題。

（三）現(xiàn)金流量管理風險

①現(xiàn)金流量觀念。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。②償債風險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，加大了房地產(chǎn)項目的償債風險度。房地產(chǎn)項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務償還期不至于因資金周轉出現(xiàn)困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現(xiàn)，又影響償還貸款能力，使企業(yè)成本負擔加重，償債風險增大。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的預防對策

（一）對房地產(chǎn)銷售經(jīng)營的方式策略進行創(chuàng)新

無論房地產(chǎn)企業(yè)前期開展怎樣的工以及采取怎樣的方式進行房地產(chǎn)的開發(fā)，其最終的目的都是更好的實現(xiàn)對樓盤的銷售，以實現(xiàn)在手繪開發(fā)成本的同時還能獲取相應的利潤?；诖耍瑸橛行崿F(xiàn)對風險的管理，也要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠重視對銷售經(jīng)營的方式策略進行創(chuàng)新。從現(xiàn)實層面來看，銷售經(jīng)營的最終目的就是將開發(fā)的產(chǎn)品有效出售以有效實現(xiàn)成本的回收以及利潤的獲取，基于此，對銷售經(jīng)營方式策略的創(chuàng)新就可以從一下的幾個方面實現(xiàn)：第一，對銷售經(jīng)營的價格進行調整以有效緩解消費者的購買壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售經(jīng)營中可以采用更加靈活的支付方式，通過分期付款等提高產(chǎn)品銷售的成交率，這也是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售經(jīng)營中會采用的一種方式;第二，以第三方擔保為基礎實施貸款購房，即有購房者提供一定的首付而金融機構支付全款，購房者則每月固定向金融機構進行還款。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過機子的方式來降低自身的投資風險以更好的實現(xiàn)風險管理。