甄愛軍

文前提要：進入4月，二手房市場價格松動跡象更加明顯，包括北京、廈門等城市的二手房價同比均出現(xiàn)回落。這樣的變化給購房者帶來了新一輪撿漏機會。當然，要真正實現(xiàn)撿漏，其前提是掌握市場實際行情。

二手房價出現(xiàn)松動

近日，記者在自家小區(qū)附近，發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介貼出小廣告稱，周邊小區(qū)一套原價480萬元的兩房，“急降”30萬元出售。這套住房約85平方米，如果按照小廣告上標出的總價計算，單價約5.3萬元/平方米，對比周邊同類二手房5.6萬元/平方米的掛牌價，確實是有了一定程度的回調(diào)。

此外，記者在一些二手房源信息平臺上發(fā)現(xiàn)，有不少房源并不避諱降價說法。如一套出自浦東金橋板塊五蓮路上的二手房，房產(chǎn)中介注明掛牌價“低于市價”，如不屬實購房者可以“扇我（指該中介，記者注）耳光”。還有房源直接標明“因疫情影響急需周轉(zhuǎn)資金，低于市價急售”，而包括誠心出售、降價急售、買房送裝修等具有煽動性的字眼，也逐漸變得多見。

而這意味著，二手房市場價格已經(jīng)出現(xiàn)松動。據(jù)了解，經(jīng)歷了長達近3年時間的嚴厲調(diào)控，上海樓市預期已經(jīng)發(fā)生改變，人們不再堅信房價只漲不跌，因此在最近1年多時間里，房價僵持，雖未出現(xiàn)下跌，但也難以上漲。

而新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，導致市場成交明顯萎縮。據(jù)了解，今年前4個月，上海二手房市場成交整體回落，降幅接近三成。據(jù)上海鏈家地產(chǎn)跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從累計成交來看，前4月成交量同比下降29%，降幅較前值雖然收窄了12個百分點，但市場仍處于恢復過程中。

成交量的下滑，顯然會影響到二手房價格走勢。上海鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月單月成交均價38593元/平方米，環(huán)比持平，同比下降2%。

其實，不僅僅只有上海的二手房價出現(xiàn)松動。從全國范圍來看，出現(xiàn)松動的城市并不在少數(shù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從漲跌城市數(shù)量來看，4月份二手住宅市場均價上漲城市55個，與上月持平，平均漲幅1.25%，漲幅擴大0.7個百分點;下跌城市43個，較上月減少1個，平均跌幅為0.82%，跌幅擴大0.32個百分點;持平城市2個，較上月增加1個。也就是說，二手房價出現(xiàn)下跌的城市，占比已經(jīng)超過了四成。

部分城市跌幅明顯

進入4月份，部分城市二手房價調(diào)整幅度出現(xiàn)增大跡象。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比跌幅前十的城市情況來看，跌幅較大的城市主要以環(huán)渤海、珠三角和海峽經(jīng)濟圈的三四線城市為主。其中，泉州以3.30%的跌幅位居第一;湖州和威海分別以3.13%和2.90%的跌幅位居第二和第三。

更讓人值得關注的是，一線城市的二手房價同比回調(diào)幅度增大。數(shù)據(jù)顯示，一線城市4月二手住宅市場均價為60558元/平方米，環(huán)比上漲0.84%，主要由深圳上漲帶動，其環(huán)比漲幅為2.05%;從同比變化來看，較2019年4月同比下跌0.35%，跌幅收窄0.84個百分點，其中北京同比跌幅最大，為5.59%。

部分二線城市二手房價也出現(xiàn)了回調(diào)跡象。數(shù)據(jù)表明，4月二線城市市場均價為18056元/平方米，環(huán)比微跌0.01%。其中環(huán)比下跌城市數(shù)量18個，上漲城市數(shù)量14個;同比變化來看，較去年同期同比下跌0.46%，跌幅收窄0.34個百分點。

分區(qū)域來看，部分之前上漲過快城市房價回調(diào)幅度較為明顯。從同比變化來看，上漲區(qū)域中，4月西北城市二手房市場均價同比上漲5.16%，漲幅居首。這是因為在此前很長時間內(nèi)，西北城市房價整體上漲緩慢，近期迎來補漲行情。與之類似的還有東北區(qū)域城市，4月二手房均價同比上漲4.84%，漲幅位居第二。下跌區(qū)域中，海峽經(jīng)濟圈同比下跌3.55%，跌幅居首。究其原因，主要是在過去3年多時間里廈門、福州房價上漲過快、泡沫成分偏高所致。

或現(xiàn)撿漏機會

二手房價格出現(xiàn)松動，對買方有利，有可能得到撿漏機會。

當二手房價出現(xiàn)松動之后，確實能夠給購房者帶來撿漏機會。房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有個顯著的特性就是變現(xiàn)速度比較慢，尤其是當市場成交比較低迷期間，成交過程變得漫長。記者熟人劉先生，為了換房出售原有住房時，前后共耗時近2年時間，而實際成交價與最初掛牌價相比，也低了10%左右。

在低迷時期之所以存在撿漏機會，主要是因為賣家心態(tài)變化而產(chǎn)生的結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士分析指出，市場成交冷清，意味著市場整體氛圍偏謹慎，就二手房而言，定價更加貼近市場實際。而當買家對未來感到悲觀時，便不再愿意“追高”買入。在這種情況下，如果賣家依然堅持高價賣出，顯然已是不太可能。

當然，大多數(shù)賣家是按照市場實際走勢來逐步調(diào)整價格的，但少數(shù)急于出售的賣家，只好以低于市場水平的價格來加快成交進度，而正是因為這樣的變化，使得市場存在撿漏機會。誠然，撿漏機會隨時都有，即便是市場火爆時期，也會有人因急于出手而愿意以較低價格賣出。而不可否認的是，在現(xiàn)階段，撿漏機會出現(xiàn)的頻次變得更多，成功撿漏的概率也隨之提高。

不過，想要真正撿漏，還應該持續(xù)關注市場，并熟悉市場價格變化趨勢，能夠很快識別機會的真?zhèn)?。在現(xiàn)階段，有些房源雖然號稱降價出售，比如說在前一次掛牌基礎上降價5%甚至更大幅度。但有可能這套二手房之前的掛牌價一直偏高，因此此次只是調(diào)低掛牌價而已，并沒有真正降價。所謂撿漏機會，就是掛牌價真正低于市場的真實價格，讓購房者獲得實實在在的實惠。而要做到這一點，必須掌握市場行情，并對區(qū)域市場的二手房價走勢了如指掌，唯有如此，才能及時發(fā)現(xiàn)機會并把握住。