甄愛軍

文前提要：隨著各行各業(yè)推進復工復產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也處在逐步恢復過程中，市場成交逐漸活躍。不過，在調(diào)控力度未見明顯放松、疫情影響尚未完全消退之前，樓市成交不會大幅反彈，所以出現(xiàn)“小陽春”行情的概率變得越來越小。

房企并不悲觀

國內(nèi)疫情結(jié)束，與之一同結(jié)束的，還有開發(fā)商對未來不確定性的擔憂。就在4月份，房企已經(jīng)開始加大力度儲備土地，為未來做準備。

中指研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，全國300個城市共成交土地2105宗，環(huán)比增加55%，同比減少1%;成交土地面積8809萬平方米，環(huán)比增加45%，同比增加1%。無論從成交宗數(shù)還是面積上面來看，今年4月份土地市場的活躍度已經(jīng)接近去年同期水平。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交735宗，環(huán)比增加83%，同比減少1%;成交面積達3705萬平方米，環(huán)比增加72%，同比增加3%。住宅建設用地需求同樣已經(jīng)恢復到去年同期水平。

房企踴躍買地，直接推高了土地價格。數(shù)據(jù)表明，4月全國300個城市成交樓面均價為3328元/平方米，環(huán)比增加62%，同比增加28%。開發(fā)商敢于以更高的價格拿地，不惜抬高成本，說明其對未來市場依然看好。

其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為5503元/平方米，環(huán)比增加27%，同比增加22%。

從土地出讓金角度來看，4月份投入力度已經(jīng)明顯超過去年同期。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市土地出讓金總額為5369億元，環(huán)比增加133%，同比增加25%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4710億元，環(huán)比增加142%，同比增加24%。

進一步觀察發(fā)現(xiàn)，土地價格的上漲，并非供應結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的結(jié)果，而是普漲，各類型城市土地價格出現(xiàn)不同程度上漲。數(shù)據(jù)顯示：4月份一線城市成交樓面均價為10842元/平方米，同比上漲158%（與市中心區(qū)域高價地產(chǎn)密集成交有關）;二線城市成交樓面均價為4174元/平方米，同比上漲8%;三線城市成交樓面均價為1966元/平方米，同比上漲26%，增幅也不小。

與此同時，4月土地市場平均溢價率環(huán)比上升，宅地溢價率較上月增加，也進一步說明了開發(fā)商投資積極性在不斷提升。數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，全國300個城市土地平均溢價率為16%，較上月增加3個百分點;其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為18%，較上月增加4個百分點。

成交仍在恢復

市場成交正處在恢復過程中，但與去年同期水平相比，仍然存在一定的差距。

易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》。報告數(shù)據(jù)表明，2020年4月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)2個月收窄。這意味著樓市成交確實出現(xiàn)改善跡象。

3月份以來，全國各地售樓處已陸續(xù)恢復開放，銷售活動也逐漸恢復正常。3月份以來深圳、上海、成都、杭州等部分城市的個別項目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象，從4月40城成交數(shù)據(jù)來看，成交量距離去年同期水平還有不小的差距。

另外，從億翰智庫監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，4月全國商品住宅銷售面積為1446.5萬平方米，環(huán)比上漲3.7%，但同比下跌25.6%。不同類型城市表現(xiàn)各異，一線城市同比下降23.3%，降幅較3月收窄，環(huán)比上漲25.3%;核心二線城市成交面積486.1萬平方米，同比下跌22.9%，環(huán)比上漲10.5%;普通二線城市成交面積同比下降17.0%，降幅收窄7.2個百分點，環(huán)比上漲4.4%;三四線城市4月份成交面積同比下降34.5%，環(huán)比下降11.9%。

“小陽春”恐難出現(xiàn)

就后市來看，未來成交會持續(xù)改善，但出現(xiàn)“小陽春”行情的概率已然不大。

疫情發(fā)生后，部分城市降低了預售條件，加快預售證審批，預計接下來幾個月供應量會有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會出現(xiàn)一波“小陽春”行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應的購房需求也被延后，預計5～6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

不管是從政策面，還是經(jīng)濟基本面來看，都無法對樓市未來成交的改善構(gòu)成利好。首先看政策面，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)的依賴。統(tǒng)計顯示，春節(jié)以后全國至少有10個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。

具體來看一線城市，其實2019年已開始企穩(wěn)反彈，但目前北京和上海史上最嚴的限購政策并未放松，認房又認貸的限貸政策又抑制了大量的改善型需求，預計在現(xiàn)行政策不放松的情況下，一線城市成交量不會出現(xiàn)大幅增長情形。

而經(jīng)濟前景的不確定性，也讓需求端充滿變數(shù)。新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球經(jīng)濟存在嚴重的衰退風險，將對我國外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，外貿(mào)、旅游、餐飲、服務等相關行業(yè)居民收入也存在下降風險，這也會一定程度上抑制購房置業(yè)需求。

根據(jù)克而瑞證券研究所針對358個城市成交情況跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，在5月上旬，商品房成交面積僅是去年5月的兩成，后續(xù)成交能否加快仍需觀望。而如果5月中下旬成交沒有明顯的改善，那么至少在5月，出現(xiàn)“小陽春”行情的可能性幾乎為零。