甄愛軍

此次政策明確，借款人可與銀行協(xié)商確定將原有的貸款合同轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

央行官網日前發(fā)布公告（中國人民銀行公告〔2019〕第30號）稱，自2020年3月至8月，各家商業(yè)銀行將開展與原有的房貸客戶協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR（貸款市場報價利率）或轉換為固定利率的工作，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。自2020年起新簽訂的房貸合同均不再與基準利率掛鉤，轉而與LPR掛鉤。

只有一次選擇

此次政策明確，借款人可與銀行協(xié)商確定將原有的貸款合同轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

據了解，此次政策規(guī)定2020年3月至8月為存量貸款定價機制調整的過渡時間。也就是說，從2020年3月份開始，商業(yè)銀行會陸續(xù)對過去的貸款合同的內容進行調整，原則上應于2020年8月31日前完成。

何謂存量貸款？央行明確指出，公告中所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進解釋說，只要是沒有按LPR方式操作的，目前購房者面臨的按揭貸款都屬于老房貸，即存量貸款。因此對于已經在此之前買房和辦理按揭貸款的購房者來說，需要關注此次政策變化。根據央行公布的數據顯示，2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告，此后接近90%的新發(fā)放貸款已經參考LPR定價。

需要注意的是，存量貸款不包括公積金個人住房貸款。目前的公積金利率沒有變化，依然按照2015年10月24日調整的標準執(zhí)行，即：5年及以上期限公積金貸款利率為3.25%，5年以下期限公積金貸款利率為2.75%，全國統(tǒng)一。

月供不會增多

政策明確，轉換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。也就是說，不管是轉換為固定利率，還是轉換為和LPR掛鉤，都確保2020年當年的月供與原貸款合同一致。

嚴躍進分析認為，此次調整主要是調整利率計算方式，即從“央行基準利率×（1+浮動比例）”調整為（LPR基礎利率+基點）。這其實就相當于要對月供的計算方式重新進行調整。政策規(guī)定，加點數值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值）。

此次調整中有一個重要的原則，就是要確保第一次調整的時候，利率保持不變。嚴躍進表示，通俗來說，假定購房者王先生原先買房的時候，是執(zhí)行“央行基準利率的1.1倍，計算結果為4.9%×（1+10%）=5.39%，那么現在根據（LPR基礎利率+基點）的計算公式，加點幅度應為59個基點，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。換句話說，第一次調整的時候，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必擔心月供額的變動。

政策已明確，加點數值一旦確定便永遠不變。比如上述案例中王先生的月供還剩下8年，那么此次確定的59個加點數值一旦確定，在剩余的8年內都不會改變。當然，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。如在2021年1月1日，按重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

政策還規(guī)定，定價周期和借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為1年。對于利率重定價，此前央行相關負責人曾特別進行了解釋，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

由于LPR利率處于緩慢下行周期，在基準利率不下調的情況下，房貸利率有望跟隨LPR利率小幅下調，2021年的月供或許還會降低。當然，如果將來LPR由降轉升，也可能出現月供增加的情況。

如何選擇有竅門

至于選擇哪一種方式，業(yè)內人士表示可根據自己的判斷來確定。觀察最近10多年的利率變化走勢來看，2007年9月15日，央行的基準利率是7.83%，是最近10多年最高的一次，而當前的利率4.8%則是最低的一次。從歷史數據分析，當前的利率水平確實不高。當然，選擇LPR利率更為靈活，如果未來利率水平進一步下行，則對自己更加有利。

至于說是選擇固定利率合算，還是選擇跟隨LPR浮動合算，這個不好判斷，因為房貸期限普遍較長，有的甚至長達20多年，這么長的時間里利率會如何走不好判斷。所以對于絕大多數的房貸者而言，選擇跟隨LPR浮動應該是明智之舉，既談不上吃虧，也談不上占便宜。

也有人認為可考慮選擇固定利率以鎖定房貸成本，可以避免未來出現還貸危機。根據這個思路，購房者可以結合自己的收入水平以及未來收入走勢情況，再根據當前房貸利率水平與銀行協(xié)商。按照國際通行方式，住房消費應控制在家庭收入30%～50%之間，如采用固定利率房貸支出仍低于家庭收入50%，可優(yōu)先考慮這種方式，因為即便是未來收入不變，也不會因為利率升高而導致還不起房貸。

利率是多少？央行已有明確規(guī)定，如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

此外要明確的是，央行推進存量浮動利率貸款定價基準轉換不僅不會造成購房者多支付利息，未來也不會出現利息重復計算的可能。有購房者提出，如采用等額本息還款法，前期歸還本金數額較少，那么存量貸款轉換為LPR，是不是要重新計算，反而導致利息開支增加了？其實完全沒有必要擔心，此次轉換并非重新計算，而是存量浮動利率貸款定價基準的轉換，與其他無關。而且銀行貸款遵循的是利隨本清的原則，還掉多少本金，去掉多少利息，未來假定利率不變的話，本金和利息并不會因為此次轉換而增多。