甄愛軍

此次政策明確，借款人可與銀行協(xié)商確定將原有的貸款合同轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

央行官網(wǎng)日前發(fā)布公告（中國人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)）稱，自2020年3月至8月，各家商業(yè)銀行將開展與原有的房貸客戶協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）或轉(zhuǎn)換為固定利率的工作，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。自2020年起新簽訂的房貸合同均不再與基準(zhǔn)利率掛鉤，轉(zhuǎn)而與LPR掛鉤。

只有一次選擇

此次政策明確，借款人可與銀行協(xié)商確定將原有的貸款合同轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

據(jù)了解，此次政策規(guī)定2020年3月至8月為存量貸款定價(jià)機(jī)制調(diào)整的過渡時(shí)間。也就是說，從2020年3月份開始，商業(yè)銀行會(huì)陸續(xù)對(duì)過去的貸款合同的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

何謂存量貸款？央行明確指出，公告中所稱存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說，只要是沒有按LPR方式操作的，目前購房者面臨的按揭貸款都屬于老房貸，即存量貸款。因此對(duì)于已經(jīng)在此之前買房和辦理按揭貸款的購房者來說，需要關(guān)注此次政策變化。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告，此后接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)。

需要注意的是，存量貸款不包括公積金個(gè)人住房貸款。目前的公積金利率沒有變化，依然按照2015年10月24日調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：5年及以上期限公積金貸款利率為3.25%，5年以下期限公積金貸款利率為2.75%，全國統(tǒng)一。

月供不會(huì)增多

政策明確，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。也就是說，不管是轉(zhuǎn)換為固定利率，還是轉(zhuǎn)換為和LPR掛鉤，都確保2020年當(dāng)年的月供與原貸款合同一致。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次調(diào)整主要是調(diào)整利率計(jì)算方式，即從“央行基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)比例）”調(diào)整為（LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)）。這其實(shí)就相當(dāng)于要對(duì)月供的計(jì)算方式重新進(jìn)行調(diào)整。政策規(guī)定，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值）。

此次調(diào)整中有一個(gè)重要的原則，就是要確保第一次調(diào)整的時(shí)候，利率保持不變。嚴(yán)躍進(jìn)表示，通俗來說，假定購房者王先生原先買房的時(shí)候，是執(zhí)行“央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，計(jì)算結(jié)果為4.9%×（1+10%）=5.39%，那么現(xiàn)在根據(jù)（LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)）的計(jì)算公式，加點(diǎn)幅度應(yīng)為59個(gè)基點(diǎn)，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。換句話說，第一次調(diào)整的時(shí)候，實(shí)際算出來的利率是不會(huì)變的，購房者不必?fù)?dān)心月供額的變動(dòng)。

政策已明確，加點(diǎn)數(shù)值一旦確定便永遠(yuǎn)不變。比如上述案例中王先生的月供還剩下8年，那么此次確定的59個(gè)加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，在剩余的8年內(nèi)都不會(huì)改變。當(dāng)然，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。如在2021年1月1日，按重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

政策還規(guī)定，定價(jià)周期和借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為1年。對(duì)于利率重定價(jià)，此前央行相關(guān)負(fù)責(zé)人曾特別進(jìn)行了解釋，是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

由于LPR利率處于緩慢下行周期，在基準(zhǔn)利率不下調(diào)的情況下，房貸利率有望跟隨LPR利率小幅下調(diào)，2021年的月供或許還會(huì)降低。當(dāng)然，如果將來LPR由降轉(zhuǎn)升，也可能出現(xiàn)月供增加的情況。

如何選擇有竅門

至于選擇哪一種方式，業(yè)內(nèi)人士表示可根據(jù)自己的判斷來確定。觀察最近10多年的利率變化走勢(shì)來看，2007年9月15日，央行的基準(zhǔn)利率是7.83%，是最近10多年最高的一次，而當(dāng)前的利率4.8%則是最低的一次。從歷史數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前的利率水平確實(shí)不高。當(dāng)然，選擇LPR利率更為靈活，如果未來利率水平進(jìn)一步下行，則對(duì)自己更加有利。

至于說是選擇固定利率合算，還是選擇跟隨LPR浮動(dòng)合算，這個(gè)不好判斷，因?yàn)榉抠J期限普遍較長，有的甚至長達(dá)20多年，這么長的時(shí)間里利率會(huì)如何走不好判斷。所以對(duì)于絕大多數(shù)的房貸者而言，選擇跟隨LPR浮動(dòng)應(yīng)該是明智之舉，既談不上吃虧，也談不上占便宜。

也有人認(rèn)為可考慮選擇固定利率以鎖定房貸成本，可以避免未來出現(xiàn)還貸危機(jī)。根據(jù)這個(gè)思路，購房者可以結(jié)合自己的收入水平以及未來收入走勢(shì)情況，再根據(jù)當(dāng)前房貸利率水平與銀行協(xié)商。按照國際通行方式，住房消費(fèi)應(yīng)控制在家庭收入30%～50%之間，如采用固定利率房貸支出仍低于家庭收入50%，可優(yōu)先考慮這種方式，因?yàn)榧幢闶俏磥硎杖氩蛔儯膊粫?huì)因?yàn)槔噬叨鴮?dǎo)致還不起房貸。

利率是多少？央行已有明確規(guī)定，如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

此外要明確的是，央行推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換不僅不會(huì)造成購房者多支付利息，未來也不會(huì)出現(xiàn)利息重復(fù)計(jì)算的可能。有購房者提出，如采用等額本息還款法，前期歸還本金數(shù)額較少，那么存量貸款轉(zhuǎn)換為LPR，是不是要重新計(jì)算，反而導(dǎo)致利息開支增加了？其實(shí)完全沒有必要擔(dān)心，此次轉(zhuǎn)換并非重新計(jì)算，而是存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，與其他無關(guān)。而且銀行貸款遵循的是利隨本清的原則，還掉多少本金，去掉多少利息，未來假定利率不變的話，本金和利息并不會(huì)因?yàn)榇舜无D(zhuǎn)換而增多。