甄愛軍

對2020年樓市走勢，大致有幾個判斷：房價不會出現(xiàn)劇烈波動，全年保持溫和上漲態(tài)勢，漲幅不會超過5%;成交可能微幅回落，幅度在3%左右;土地市場保持基本平穩(wěn)，地價微漲2%。

2020年，中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一些變化，比如房價、成交量、土地市場等都會與2019年有著不同的表現(xiàn)。當(dāng)然，在穩(wěn)定這個大前提下，樓市不會出現(xiàn)劇烈波動。那么，2020年樓市到底會如何運行，我們不妨作出10個預(yù)測。

預(yù)測一、調(diào)控穩(wěn)定

在2019年，有少數(shù)城市對調(diào)控進行了微調(diào)，如珠海、南京、天津、青島等城市局部放寬限購措施，但這并非意味著調(diào)控將會全面放松。2019年中央經(jīng)濟工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該表述明確了2020年中國樓市的定位、發(fā)展機制和目標。

可能性：★★★★★

預(yù)測二、房價平穩(wěn)

近日，住建部定調(diào)2020年樓市調(diào)控：穩(wěn)房價和穩(wěn)地價仍是首位，這是2020年度的工作主基調(diào)，房地產(chǎn)工作的指導(dǎo)思想同樣如此，因此，在政策的選項里，房地產(chǎn)價格的大起大落均不可能。不過，全國房價具有很強的黏性，易漲難跌，本世紀僅在2008年全球金融危機時微跌，因此在不發(fā)生經(jīng)濟或金融危機的情況下，2020年全年仍將呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢，但同時考慮到由于成交降溫的不利因素影響，預(yù)計2020年房價漲幅不會超過5%。

可能性：★★★★★

預(yù)測三、成交量下滑

2019年房地產(chǎn)市場需求旺盛，國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2019年1～11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)顯示，2019年前11個月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%;商品房銷售額13.9萬億元，增長7.3%。商品房銷售量連續(xù)5年正增長，2019年全年成交量達到歷史高點，連續(xù)數(shù)年的高成交量透支了部分購買力，預(yù)計2020年商品房銷售量將小幅下降。當(dāng)然，考慮到我國城市化進程方興未艾，同時城市居民改善需求平穩(wěn)釋放，預(yù)計2020年樓市成交下滑不會很明顯，幅度不會超過3%。

可能性：★★★★☆

預(yù)測四：利率下滑

融360大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年12月全國首套房貸款平均利率為5.52%，二套房貸款平均利率為5.84%，分別為5年期LPR加點72BP和104BP。從2019年全年的情況來看，全國房貸利率平均水平先跌后漲，因此目前房貸利率水平并不低?？紤]到目前的經(jīng)濟形勢，未來LPR仍有下行的空間。在多地放松人才政策、市場資金面比較寬松的情況下，明年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調(diào)，不過，下調(diào)的幅度和速度都會比較平緩，因為平穩(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。

可能性：★★★★☆

預(yù)測五：消滅投機

近年來，中央不斷強調(diào)“房住不炒”，說明該指導(dǎo)思想不會因為經(jīng)濟下行、壓力加大而出現(xiàn)變化。當(dāng)前樓市平穩(wěn)發(fā)展的局面來之不易，是在持續(xù)調(diào)控下取得的成果。此外，最近舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議再次強調(diào)“房住不炒”，投機、投資性需求空間將會不斷受到擠壓，由此可見，還抱著買房賺錢的想法，已經(jīng)不合時宜了。

可能性：★★★★★

預(yù)測六：地價平穩(wěn)

地價穩(wěn)定與否，也關(guān)系到房價的穩(wěn)定。在2019年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議提到，穩(wěn)地價與穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期一道，成為長效管理調(diào)控機制中的一個重要組成部分，因此在2020年，各地方政府在調(diào)控中會把穩(wěn)地價作為一項主要工作來抓，以促進房價保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。易居研究院發(fā)布的研究報告認為，土地價格還是會保持溫和上漲態(tài)勢，預(yù)計2020年全國房企土地購置均價將小幅上漲，漲幅在2%左右。

可能性：★★★★☆

預(yù)測七：一線反彈

一線城市成交有可能會繼續(xù)反彈。較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續(xù)增長，且有相當(dāng)部分三四線城市處于人口凈流出狀態(tài)，預(yù)計成交量將出現(xiàn)下降。分地區(qū)來看，表現(xiàn)各不相同：成交量連續(xù)3年小幅下滑的東部地區(qū)，在2020年可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，成交量可能會小幅增長;中部地區(qū)成交量可能與2019年差不多持平;西部地區(qū)由于啟動最晚，目前還未降溫;2020年大概率成交量增速將轉(zhuǎn)負;東北地區(qū)成交量跌幅將收窄。

可能性：★★★☆☆

預(yù)測八：萬億房企

國內(nèi)有沒有可能出現(xiàn)萬億元級房企？有，不過在2020年出現(xiàn)的可能性比較小。目前最接近萬億元規(guī)模的開發(fā)商是碧桂園，截至2019年11月底，據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1月至11月房企銷售TOP100榜單數(shù)據(jù)，按照全口徑銷售金額統(tǒng)計，碧桂園實現(xiàn)全口徑銷售金額7515.4億元。有專業(yè)機構(gòu)預(yù)測，在未來5年里面，房地產(chǎn)行業(yè)的前5名能占到30%，隨著行業(yè)集中度的進一步提高，碧桂園、恒大集團和萬科這3家房企的銷售額都有可能達到萬億元規(guī)模。

可能性：★☆☆☆☆

預(yù)測九：租金平穩(wěn)

住建部要求，2020年要著力培育和發(fā)展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題;進一步培育機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺;重點發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標準和運行機制。隨著各地大力發(fā)展租賃市場，供應(yīng)進一步加大，對平抑租金的上漲將起到極大作用。因此，在2020年工薪階層租房的壓力相對會減輕一些。

可能性：★★★★☆

預(yù)測十：中介關(guān)張

二手房市場集中度會進一步提高。以上海為例，以鏈家地產(chǎn)為首的大型房產(chǎn)中介公司不斷升級服務(wù)，并通過招收高學(xué)歷員工來提升競爭力，會擠壓中小房產(chǎn)中介公司的生存空間。同時，大型房產(chǎn)中介公司在創(chuàng)新方面也走得更快，更受消費者歡迎。所以，在2020年，部分中小房產(chǎn)中介會變得更加艱難而選擇關(guān)張。因此，購房者在選擇與二手房中介合作時，一定要選擇信譽好、規(guī)模大、實力強的公司合作，以減少風(fēng)險。

可能性：★★★☆☆