李婷婷

摘 要：本文以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理為分析對象，首先介紹了當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況，其次分析了商業(yè)地產(chǎn)資金管理中存在的問題，最后論述了商業(yè)地產(chǎn)資金管理的建議對策，以便提升商業(yè)地產(chǎn)資金管理的有效性，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 資金管理? 對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）08（a）--02

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的企業(yè)，存在著高投入、高風險和高收益的特點，同時競爭也非常激烈。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，為了可以在市場競爭中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進一步加強自身資金使用，合理控制風險，加強資金管理。只有全面加強資金管理才能使得資金的使用效率達到最大，才能夠有效的控制各項風險的產(chǎn)生，進而在競爭中獲得有利地位，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

1 商業(yè)地產(chǎn)資金管理的概述

資金管理主要是企業(yè)財務(wù)功能的細化，也是企業(yè)管理體系的核心所在，是從事各項活動必不可少的重要因素，資金管理包含有資金籌集、資金投資、現(xiàn)金流管理等。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理異常復(fù)雜，同時也會受到各種政策的影響，風險系數(shù)較高。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理具有以下特點。

第一，資金管理非常復(fù)雜。一般來說，商品房開發(fā)包含項目立項、前期準備、項目建設(shè)以及項目銷售等不同階段，同時在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過程中還會受到土地交易市場、綜合開發(fā)市場、房產(chǎn)交易市場等多個不同交易市場影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要貫穿多個不同市場，完成一次性的流通才能夠獲得最終的經(jīng)濟效益，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項非常復(fù)雜的管理活動。

第二，商業(yè)地產(chǎn)項目的資金投入非常巨大。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)投資都需要大量的物質(zhì)基礎(chǔ)，資金長期被土地庫存占用，資金變現(xiàn)能力非常差，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要以完備資金管理作為后盾，以便可以保證巨額資金的運作順暢，這些都增加了資金管理的復(fù)雜程度。

第三，資金管理具有風險性。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項周期性較強的開發(fā)工作，一般需要5年左右的時間，這就導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項目的投資周期較長。在各種投入之中，土地投入占比非常大。根據(jù)我國法律法規(guī)規(guī)定，只有全部繳納土地出讓金，土地受讓人才獲得相應(yīng)的使用資質(zhì)，如果沒有全額繳納不能夠進行開發(fā)，這就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在前期需要投入大量的資金。隨著我國土地市場的不斷發(fā)展，土地作為稀缺因素價值在不斷放大，各種各樣的地王層出不窮，這也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理時具有一定風險。

2 商業(yè)地產(chǎn)資金管理存在的問題

2.1 資金籌集階段

第一，融資方式非常單一。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，當前資金來源大部分來自于銀行貸款、自籌資金或者是一些其他方面的資金。根據(jù)一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金占比不會超過41%。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金來源更多的是來自于銀行貸款或者其他的資金，兩者資金的占比已經(jīng)超過了63%。長期以來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資方式非常單一，過分依賴于銀行的信貸。因此，銀行機構(gòu)承擔了絕大部分的商業(yè)地產(chǎn)市場風險，商業(yè)地產(chǎn)市場的融資過分依賴于銀行，也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)杠桿非常高，資深所面臨的財務(wù)風險非常大。銀行每一次調(diào)整自身信貸政策都必然會沖擊到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展會造成不利影響。

第二，存在盲目融資情形。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于資金預(yù)算并不準確，只是預(yù)估了一個大概數(shù)據(jù)，并沒有考慮到融資成本或者是企業(yè)資金資本結(jié)構(gòu)是否合理，也不注重效益分析，這就使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資時存在極大盲目性，這給企業(yè)的發(fā)展造成風險隱患。企業(yè)在融資時首先需要結(jié)合自身實力和項目規(guī)模進行合理預(yù)算，估算出企業(yè)預(yù)算的需求，同時盡可能的將偏差降至最低，這樣可以使得預(yù)算更為精確。但是，當前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒有對自身預(yù)算進行合理分析，這也使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在非常嚴重的盲目融資現(xiàn)象。

2.2 資金使用階段

第一，為搶占市場大量囤地，增加了資金占有量。自1998年商業(yè)地產(chǎn)改革以來，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，越來越多的企業(yè)融入到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之中。近些年，各種各樣的地王幾乎以每月一次方式刷新人們認知，越來越多的開發(fā)商開始瘋狂囤地，有近30%的囤地始終囤積在開發(fā)商的手中。這些土地大量屯在開發(fā)商的手中但是并沒有開發(fā)，而資金也需要及時繳納，減緩了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，同時商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也可能面臨著繳納土地滯納金的風險，這導(dǎo)致企業(yè)的資金流動性風險在不斷的增加。

第二，項目建設(shè)投入巨大。對于商業(yè)地產(chǎn)公司來說，商業(yè)地產(chǎn)公司在項目投資時往往非常巨大，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都存在著負債經(jīng)營現(xiàn)狀。根據(jù)調(diào)查顯示，當前大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營已經(jīng)達到了60%以上的比例，很多上市公司長期通過介紹方式來進行經(jīng)營，這也可以看出當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款量非常驚人。正是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)投入巨大，一旦出現(xiàn)了融資問題可能會影響到資金的流通性，會給企業(yè)財務(wù)造成影響。

第三，并不重視項目成本管控，資金的使用效率并不高。在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，項目成本不僅僅會受到原材料價格、設(shè)計方案等各項因素的影響，同時也會受到企業(yè)管理水平的影響，良好的成本管控有助于進一步減少企業(yè)非正常損耗。但是，當前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)置明確成本管控目標，事先也沒有建立起完善的成本管控目標，這不利于加強日常的資金管理，容易導(dǎo)致項目資金存在不足的現(xiàn)象。與此同時，當前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也缺乏有效成本管控方法，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本管理只是簡單的進行成本核算，忽視了對成本實時監(jiān)控。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)項目的資金使用量非常巨大，缺少有效的成本管控會使得資金的使用率進一步下降，不利于發(fā)現(xiàn)在項目建設(shè)中出現(xiàn)的錯誤，最終可能會導(dǎo)致各種嚴重超支的情形出現(xiàn)。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也沒有做好成本管控的制度化建設(shè)。由于市場是在不斷變化之中的原材料，市場的價格，人力成本都是在不斷的浮動之中，這也會使得項目的成本呈現(xiàn)增加的態(tài)勢。正是由于項目成本中包含有許多不確定的因素，可能會導(dǎo)致反復(fù)變更，最終會使得資金嚴重浪費，不僅會使得項目的投資進一步增加，同時還會影響到最后的回款速度，影響到企業(yè)的資金使用循環(huán)力度。

3 商業(yè)地產(chǎn)資金管理的建議對策

3.1 完善資金籌集階段的對策分析

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，為了做好資金管理，在進行資金籌集之時可以采用多元化的籌集方式。

第一，合作開發(fā)。合作開發(fā)主要是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共同出資，共擔經(jīng)營風險共享利潤的合作建房模式，是一種聯(lián)合性的經(jīng)營行為，這一行為可以有效的彌補資源中出現(xiàn)的不足，同時也可以加強分工合作實現(xiàn)強強聯(lián)合的目標，有助于彌補單個商業(yè)地產(chǎn)公司在開發(fā)過程中出現(xiàn)的缺陷。

第二，商業(yè)地產(chǎn)信托融資。信托融資主要是基于對信托公司的信任，將自己擁有的合法資金交由信托公司進行投資，由信托公司按照委托人的意愿，以委托人的名義而投資商業(yè)地產(chǎn)的一項經(jīng)營開發(fā)行為。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)的信托靈活性非常得大，而商業(yè)地產(chǎn)所需要的巨額資金以及高回報率的特點也吸引了很多的信托公司參與其中。

第三，商業(yè)地產(chǎn)項目融資。商業(yè)地產(chǎn)項目融資也是當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個重要方式，這一融資方式可以更好地滿足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時的資金需求。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，商業(yè)地產(chǎn)投資者通過項目融資，將不可流動資產(chǎn)變成流動的資產(chǎn)，這樣可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力明顯緩解，有助于進一步擴充資金來源。

3.2 完善資金使用階段的對策分析

第一，進一步加強對于資金的預(yù)算管控。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期較長，而且投入非常大，因此需要進一步加強對于資金預(yù)算管控。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以依托市場需求掌握開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境以及當前的競爭環(huán)境，同時還需要做好未來收益的評估，結(jié)合當前企業(yè)發(fā)展規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)，測算出開發(fā)各個項目前期投入資金規(guī)模以及后期所需要的資金規(guī)模，對于是否將資金投入到多個不同的項目之中也需要做好規(guī)劃。在項目預(yù)算審批之后，公司應(yīng)當嚴格執(zhí)行項目預(yù)算計劃，可以由財務(wù)部的監(jiān)督部門做好資金使用狀況的監(jiān)督。在使用資金之時，資金可以建立在授權(quán)的基礎(chǔ)之上，對于預(yù)算內(nèi)的成本費用可以由項目公司直接進行批復(fù)。加強資金的編制預(yù)算不僅可以更好的控制資金的使用狀況，同時也可以作為企業(yè)資金管理考核的重要依據(jù)。企業(yè)的預(yù)算管理部門應(yīng)當對預(yù)算執(zhí)行狀況進行評價，同時將考核結(jié)果納入個人考核之中。預(yù)算管理部門可以對各個月的資金實際使用狀況以及預(yù)算之間存在的差距尋找原因，進一步做好預(yù)算的管控，將預(yù)算工作踏踏實實落到實處。

第二，進一步加強項目的成本動態(tài)管控。由于商業(yè)地產(chǎn)是一個動態(tài)的投資機構(gòu)，這也決定了成本的管控是一個動態(tài)的過程。商業(yè)地產(chǎn)的成本管理具有非常強的專業(yè)性而且程序化程度非常的高，通過動態(tài)成本的管控方式可以有效地防止隨意，同時還可以根據(jù)市場的變化隨時做好成本的管控，有助于進一步提升資產(chǎn)管控的實效性。為此，商業(yè)地產(chǎn)部門可以建立起動態(tài)預(yù)算機制，同時還需要建立起網(wǎng)絡(luò)施工日志，通過施工日志來更好地收集歸納管理各項成本的開支，確保各項成本可以落實到位，不會出現(xiàn)成本極高或是極低的現(xiàn)象。

4 結(jié)語

綜上所述，為進一步提高商業(yè)地產(chǎn)資本管理的有效性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以從資金籌集和資金使用兩個方向進行完善，以便可以更好地提高資金的使用效率，幫助商業(yè)地產(chǎn)公司又好又快的向前發(fā)展。

參考文獻

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