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        住房租賃市場(chǎng)的問(wèn)題與對(duì)策建議

        2020-08-09 08:55:51陳力新單雅紅
        關(guān)鍵詞:對(duì)策建議

        陳力新 單雅紅

        摘要:杭州市蕭山區(qū)目前實(shí)際開展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)為247家,共運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓約8725套,分散式長(zhǎng)租房源約52071套。自2019年下半年以來(lái),接連發(fā)生多起住房租賃市場(chǎng)集中信訪糾紛案件,又因2020年初新冠疫情爆發(fā),當(dāng)事企業(yè)與租賃雙方矛盾頻發(fā)。針對(duì)目前經(jīng)營(yíng)模式高風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作不規(guī)范、監(jiān)管體制不健全以及疫情的影響增加企業(yè)資金壓力等困境,提出相應(yīng)的解決對(duì)策和建議。

        關(guān)鍵詞:住房租賃;房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管;對(duì)策建議

        中圖分類號(hào):F293

        文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

        文章編號(hào):1001-9138-(2020)07-0073-76

        收稿日期:2020-06-04

        隨著杭州市城市建設(shè)不斷加快、人口流動(dòng)性不斷增強(qiáng),住房租賃市場(chǎng)需求也在快速增長(zhǎng)。根據(jù)杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,目前蕭山區(qū)有住房租賃企業(yè)247家,其中本地企業(yè)61家,運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓約8725套,已出租6084套;分散式長(zhǎng)租房源約52071套,已出租46684套;另有提供居間代理租賃房源18789套,已出租2843套。自去年下半年以來(lái),蕭山區(qū)接連發(fā)生了“南京樂(lè)伽”“喔客公寓”“中擇代理”等多起住房租賃市場(chǎng)集中信訪糾紛事件,涉事房源2900余套;在今年初的新冠疫情影響下,租賃中介企業(yè)杭州青客公寓與租賃雙方當(dāng)事人之間的矛盾頻發(fā),信訪量已累計(jì)達(dá)252件。對(duì)此,蕭山區(qū)住建局對(duì)區(qū)內(nèi)住.房租賃企業(yè)基本情況開展了摸底調(diào)研,細(xì)致分析了行業(yè)管理面臨的困境,并提出了相關(guān)對(duì)策建議。

        1主要工作

        1.1開展“拉網(wǎng)式”排查,規(guī)范清理一批

        為進(jìn)-步摸清住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序,蕭山區(qū)住建局牽頭開展了蕭山區(qū)住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查工作。專項(xiàng)行動(dòng)分為摸底調(diào)查和集中整治兩個(gè)部分,對(duì)全區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際從事住房租賃托管運(yùn)營(yíng)或租賃居間服務(wù)的住房租賃企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其他組織機(jī)構(gòu)開展“拉網(wǎng)式”排查。檢查內(nèi)容包括企業(yè)基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況、房源規(guī)模和存在問(wèn)題等,重點(diǎn)查處是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、侵害群眾利益等行為,共檢查企業(yè)(機(jī)構(gòu))776家(其中住房租賃企業(yè)247家,從事居間業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)529),房源數(shù)量67781套;發(fā)現(xiàn)6方面問(wèn).題線索,下發(fā)整改通知單18張,對(duì)聚成房產(chǎn)、遠(yuǎn)行房產(chǎn)等4家企業(yè)因擅自發(fā)布房源、未書面告知房屋租賃稅費(fèi)事宜等行為作出了行政處罰。

        1.2加強(qiáng)行業(yè)管理,宣傳引導(dǎo)一批

        一是公布誠(chéng)信企業(yè)名錄。召開全區(qū)住房租賃企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)公開承諾大會(huì),首批24家誠(chéng)信住房租賃企業(yè)名錄正式“出爐”,該批企業(yè)滿足區(qū)房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)員單位、住建部門備案、兩年無(wú)誠(chéng)信不良記錄等多個(gè)先決條件,為市民在租賃住房時(shí)提供有益參考;二是通報(bào)違規(guī)典型案例。通過(guò)“蕭山發(fā)布”“蕭山建設(shè)”等微信公眾號(hào)以及“透明售房網(wǎng)”等網(wǎng)上平臺(tái),對(duì)蕭山區(qū)部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)、為不符合銷售條件的商品房代理銷售等違規(guī)典型案例進(jìn)行通,報(bào)曝光,營(yíng)造住房租賃市場(chǎng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的輿論導(dǎo)向;三是多渠道宣傳引導(dǎo)。赴佳豐北苑、豐瑞北苑、利-.家園等安置小區(qū)和江寺公園開展房產(chǎn)管理惠民服務(wù)宣傳活動(dòng),對(duì)廣大市民進(jìn)行“一對(duì)一”地宣傳教育,共派出宣傳小組60人次,分發(fā)宣傳資料和風(fēng)險(xiǎn)提示2000余份,進(jìn)一步提高房東和租客的租賃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。同時(shí)發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示,督促全區(qū)物業(yè)公司在住宅小區(qū)醒目位置張貼,進(jìn)一步提高房東和租客的租賃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),引導(dǎo)依法依規(guī)維護(hù)自身權(quán)益。

        1.3強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng),信訪處置一批

        針對(duì)目前住房租賃信訪量不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),蕭山區(qū)住建局聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管、公安部門成立專項(xiàng)檢查組,通過(guò)自查和聯(lián)合檢查兩種方式相結(jié)合,對(duì)信訪矛盾突出的企業(yè)進(jìn)行全面檢查。-方面,轉(zhuǎn)變以往電話提醒督促為主的處置方式,,為定期對(duì)信訪矛盾突出的企業(yè)進(jìn)行突擊檢查,并及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問(wèn)題抄送至相關(guān)職能部門,共突擊檢查企業(yè)24家,查處問(wèn)題3起,處罰企業(yè)5家。另一方面,聯(lián)合市監(jiān)部門、公安部門成立長(zhǎng)租公寓聯(lián)合檢查小組,不定期對(duì)矛盾突出的企業(yè)進(jìn)行執(zhí)法檢查,督促其主動(dòng)承擔(dān)企業(yè)責(zé)任、規(guī)范從業(yè)行為,共開展聯(lián)合檢查72次。在協(xié)同做好信訪矛盾調(diào)解工作的基礎(chǔ)上,充分依托街道、社區(qū)的屬地管理作用,主動(dòng)開展房東、租客的矛盾糾紛化解工作,切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)主體責(zé)任,妥善化解了“南京樂(lè)伽”“喔客公寓”“中擇代理”等涉事房源的信訪糾紛。

        2面臨的困境

        2.1經(jīng)營(yíng)模式高風(fēng)險(xiǎn)

        為快速搶占房源和客源,部分住房租賃企業(yè)不惜壓縮租金差價(jià),甚至出現(xiàn)“高進(jìn)低出”的野蠻擴(kuò)張,即高于市場(chǎng)價(jià)收房源,低于收房?jī)r(jià)出租。此種方式類似于“互聯(lián)網(wǎng)補(bǔ)貼”模式,需要企業(yè)具有極高的資本支撐與運(yùn)作能力,否則極易失血崩盤。而其他受影響的運(yùn)營(yíng)商為維持“生存”能力,也不得不以類似的方式搶占市場(chǎng),進(jìn)行“自殺式”競(jìng)爭(zhēng),從而擾亂正常的價(jià)格體系及市場(chǎng)秩序。如蕭山區(qū)注冊(cè)的“中擇代理”高價(jià)收儲(chǔ)房源與對(duì)外出租的房源價(jià)差達(dá)30%,就是“高進(jìn)低出”經(jīng)營(yíng)模式的典型代表。

        2.2資金運(yùn)作不規(guī)范

        由于沒(méi)有實(shí)體資產(chǎn)作為擔(dān)保,融資渠道狹窄,住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作高度依賴租金流轉(zhuǎn)。對(duì)此,企業(yè)往往采取對(duì)房東低價(jià)短付、對(duì)租客高價(jià)長(zhǎng)收的方式,實(shí)現(xiàn)資金沉淀,也有部分企業(yè)采用“租金貸”方式加快資金回籠。這種以資金期限錯(cuò)配方式,一方面有助于企業(yè)形成資金沉淀,增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作能力,另一方面由于沉淀資金不受監(jiān)管,存在著極大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),個(gè)別企業(yè)在快速擴(kuò)張平臺(tái)資金規(guī)模后,隨意挪用租金,甚至非法集資、卷款跑路。如2019年下半年“南京樂(lè)伽”事件,就是因?yàn)闃?lè)伽合肥分公司負(fù)責(zé)人卷款跑路引發(fā)輿情發(fā)酵、群體擠兌,導(dǎo)致企業(yè)“爆倉(cāng)”。

        2.3監(jiān)管體制不健全

        從現(xiàn)行法律法規(guī)層面分析,住房租賃中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚待完善?,F(xiàn)有的法律法規(guī)過(guò)于原則性,可操作性不強(qiáng),且無(wú)法覆蓋涉及住房租賃中介服務(wù)的諸多方面,對(duì)于住房租賃企業(yè)的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為,如“高收低租”“長(zhǎng)收短租”,缺乏法律責(zé)任界定。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂后,產(chǎn)生的后果與企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任不相匹配,房東和租客的權(quán)益無(wú)法有效保障。雖已有《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案的通知》(杭政辦【2017】4號(hào))《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的意見》(杭政辦函【2019】101號(hào))等文件規(guī)定,由街道、社區(qū)兩級(jí)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)管理的具體事務(wù),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)化解矛盾和協(xié)助監(jiān)督等工作。但是目前針對(duì)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的街道、社區(qū)兩級(jí)管理體制尚未建立和完善,對(duì)住房租賃市場(chǎng)的日常監(jiān)管仍局限于區(qū)級(jí)職能部門。

        2.4疫情加劇資金壓力

        疫情期間,一方面企業(yè)需要繼續(xù)履約支付房東租金,部分房東不愿意與租賃企業(yè)協(xié)商租金減免,或不同意租賃企業(yè)提出的租金減免方案;另一方面企業(yè)無(wú)法正常收繳租客租金,部分租客以疫情影響為由,逾期不繳納租金,或直接要求租賃企業(yè)減免租金,或要求無(wú)責(zé)退租。此外,春節(jié)后本是住房租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)出租旺季,企業(yè)為應(yīng)對(duì)節(jié)后的大量租房需求會(huì)提前收儲(chǔ)一定房源,但受疫情影響,住房租賃需求大幅減少,市場(chǎng)遇冷,房源空置率提高,在支出未減少的情況下,進(jìn)一步加劇了企業(yè)資金壓力。蕭山區(qū)注冊(cè)企業(yè)北京中潤(rùn)置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司杭州分公司,租客逾期支付率從3%上升到11%,造成應(yīng)收租金受影響超1800萬(wàn)元,而房屋空置率從日常5%上升到15%,近800套房屋空置,一個(gè)月?lián)p失超200萬(wàn)元。

        3對(duì)策建議

        3.1完善住房租賃優(yōu)惠制度,形成居民租賃住房的消費(fèi)黏性

        鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi),給予登記備案的個(gè)人、住房租賃企業(yè)等稅收優(yōu)惠支持。對(duì)房屋所有者來(lái)說(shuō),政府可考慮減免部分增值稅和資本利得稅,讓房東切實(shí)獲得出租住房的好處;從住房租賃企業(yè)的層面考慮,可在現(xiàn)行稅收體制下,給予足夠力度的稅收減免優(yōu)惠;對(duì)租戶而言,政府相關(guān)部門通過(guò)調(diào)研后根據(jù)市場(chǎng)租金的浮動(dòng)范圍,將租金扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行等級(jí)細(xì)化,根據(jù)不同等級(jí)將住房租金納入個(gè).人所得稅專項(xiàng)附加扣除內(nèi)容。

        3.2完善市場(chǎng)準(zhǔn)人規(guī)則,規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

        加強(qiáng)企業(yè)注冊(cè)管理,住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照應(yīng)包含“住房租賃”,未包含的應(yīng)要求在限期內(nèi)整改;企業(yè)注冊(cè)地與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不-致的,一律列入異常經(jīng)營(yíng)名單并要求在限期內(nèi)整改完畢,未整改的勸返至注冊(cè)地經(jīng)營(yíng)。同時(shí),要求在蕭實(shí)際經(jīng)營(yíng)的從業(yè)企業(yè)統(tǒng)一在杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)開戶,并如實(shí)錄人開業(yè)信息、掛牌申報(bào)房源、網(wǎng)簽租賃合同;統(tǒng)一使用市市場(chǎng)監(jiān)管局和市住保房管局聯(lián)合制定的《杭州市房屋租賃合同》《杭州市房屋托管合同》等示范文本簽訂相關(guān)合同,不得將“霸王”條款、隱形條款套嵌于租賃合同中;統(tǒng)一到在蕭銀行設(shè)立實(shí)際使用的唯一資金專戶,未設(shè)立的限期60日內(nèi)整改,不得違規(guī)建立資金池,規(guī)范貸款資金

        3.3建立多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制,加大住房租賃企業(yè)監(jiān)督管理

        建立多方聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制,明確住建、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等職能部門及屬地鎮(zhèn)街平臺(tái)的職責(zé)分工,定期組織開展全區(qū)住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治,重點(diǎn)排查整治經(jīng)營(yíng)地注冊(cè)地不一致、無(wú)證照或超范圍經(jīng)營(yíng)、“高進(jìn)低出”、未按要求登記備案、“租金貸”合同套嵌等問(wèn)題,增強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管合力。同時(shí),建立糾紛矛盾多元調(diào)處機(jī)制,屬地鎮(zhèn)街平臺(tái)將住房租賃糾紛調(diào)處納人基層治理常態(tài)化工作范疇,建立就近就便調(diào)處矛盾糾紛工作機(jī)制,實(shí)行住房租賃網(wǎng)格化管理;司法部門開設(shè)房屋租賃糾紛專人專線,引導(dǎo)其理性開展訴訟維權(quán);公安部門從嚴(yán)查處合同詐騙、經(jīng)濟(jì)犯罪等違法行為,強(qiáng)化警示懲戒效果。

        3.4加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo),營(yíng)造健康向上的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍

        深化行業(yè)法規(guī)宣傳,依托社區(qū)、物業(yè)等平臺(tái),組織開展司法進(jìn)小區(qū)、政策進(jìn)小區(qū)等活動(dòng),深人宣傳住房租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī),提高廣大業(yè)主和租客對(duì)住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的知曉率。強(qiáng)化行業(yè)輿情穩(wěn)控,區(qū)網(wǎng)信辦、區(qū)信訪局密切關(guān)注網(wǎng)絡(luò)輿情,加強(qiáng)信息共享互通,對(duì)輿情信息有變化的,及時(shí)應(yīng)對(duì)并指導(dǎo)相關(guān)部門、各鎮(zhèn)街、平臺(tái)做好涉及住房租賃的信訪投訴處理工作,確保信訪不上行,矛盾不上交。同時(shí),充分發(fā)動(dòng)住房租賃市場(chǎng)各方參與主體積極發(fā)現(xiàn)和舉報(bào)各類違規(guī)行為,強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督,營(yíng)造遵紀(jì)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)環(huán)境。

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