李丹

[摘 要]隨著城市化發(fā)展、短期流動(dòng)人口驅(qū)動(dòng)、住房租賃市場(chǎng)化發(fā)展、政策紅利逐步釋放等多方面因素影響，我國住房市場(chǎng)的租售結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化，住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不斷地得到優(yōu)化，住房租賃市場(chǎng)的迅速發(fā)展，以長(zhǎng)租公寓模式為突出的住房租賃模式發(fā)展迅猛，近幾年涌現(xiàn)出非常多的品牌企業(yè)。文章以“長(zhǎng)租公寓”住房租賃模式為研究方向，選取融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，揭露面臨的問題并提出推進(jìn)建議，致力于長(zhǎng)租公寓住房租賃模式的健康持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]住房;租賃;長(zhǎng)租公寓

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.065

1 長(zhǎng)租公寓模式的發(fā)展由來

隨著政策導(dǎo)向的紅利、住房租賃需求的升級(jí)，眾多新型住房租賃模式為了滿足和迎合升級(jí)后的住房需求而出現(xiàn)并逐漸發(fā)展起來，以彌補(bǔ)長(zhǎng)久以來市場(chǎng)上品質(zhì)不高、缺乏服務(wù)等傳統(tǒng)租賃住房無法滿足的市場(chǎng)需求。長(zhǎng)租公寓（Long Rent Apartment）屬于新型住房租賃的模式之一，其發(fā)展尤其顯著，截至2017年，已經(jīng)有眾多企業(yè)將“長(zhǎng)租公寓”作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)進(jìn)行布局，在長(zhǎng)租公寓發(fā)展過程中，房地產(chǎn)基金、開發(fā)商、中介企業(yè)、酒店企業(yè)等參與者也相繼進(jìn)入長(zhǎng)租公寓模式中，目前市場(chǎng)上已經(jīng)涌現(xiàn)出很多長(zhǎng)租公寓品牌。

2 長(zhǎng)租公寓模式的發(fā)展現(xiàn)狀

在西方發(fā)達(dá)國家已有較多運(yùn)營較好的長(zhǎng)租公寓案例，如美國的EquityResidential（EQR）、日本的三井不動(dòng)產(chǎn)等。但我國的長(zhǎng)租公寓還處于起步階段，主要以長(zhǎng)三角、珠三角和京津區(qū)域的一線及重要二線城市居多。近幾年，伴隨著政策的利好，以長(zhǎng)租公寓模式為突出的住房租賃模式發(fā)展迅猛，涌現(xiàn)出非常多的品牌企業(yè)，如魔方公寓、YOU+、V領(lǐng)地等。此類項(xiàng)目主要進(jìn)入人口流入熱點(diǎn)城市，長(zhǎng)三角、珠三角和京津區(qū)域的一線及重要二線城市居多，如當(dāng)前上海的長(zhǎng)租公寓主要分布于虹橋商業(yè)區(qū)等中心區(qū)域、張江高科等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，我國長(zhǎng)租公寓住房租賃模式主要從三方面進(jìn)行分類：從分布上主要分為集中式和分散式兩種類型;從參與企業(yè)的類型上主要分為地產(chǎn)開發(fā)商類、酒店集團(tuán)、房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融資本創(chuàng)業(yè)四類企業(yè);從目標(biāo)客群上主要分為中高端、中端和低端三種長(zhǎng)租公寓類型。

3 長(zhǎng)租公寓模式的融資現(xiàn)狀及問題分析

伴隨著我國租賃市場(chǎng)政策利好，多方進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，很多參與者都在通過搭建不同的金融構(gòu)架來創(chuàng)新自己的融資渠道。已有的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，如中信證券的自如1號(hào)分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃等。近年來，“類REITs”“ABS”等與長(zhǎng)租公寓融資方式已成為“網(wǎng)紅”詞匯。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓模式融資相關(guān)政策也在不斷跟進(jìn)，如建房〔2017〕153號(hào)文《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中表明，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。政策支持對(duì)多項(xiàng)“類REITs”的成功發(fā)行起到非常大的助推作用，如中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碧桂園類REITs）于2018年2月已獲批。

長(zhǎng)租公寓住房租賃模式的發(fā)展火熱，“類REITs”等融資方式的發(fā)展勢(shì)頭也不容小覷，但現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)至關(guān)重要，若建一個(gè)20年才能回本的項(xiàng)目?jī)H用傳統(tǒng)的收租進(jìn)行現(xiàn)金流回籠并不現(xiàn)實(shí)，參與者如何盈利是無法避免的難題，融資渠道嘗試和選擇過程中也存在較多困難。一方面，我國“類REITs”目前發(fā)行的產(chǎn)品主要是重資產(chǎn)項(xiàng)目，在長(zhǎng)租公寓住房租賃模式中，實(shí)際上主要是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)和各項(xiàng)政策對(duì)“類REITs”等新型融資方式持鼓勵(lì)的態(tài)度，但目前僅機(jī)構(gòu)投資者在參與，資產(chǎn)組合確定后不可隨意買賣重新組合資產(chǎn)包，只可最終出售，不允許通過買賣資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)還本付息，因此，我國“類REITs”可稱作“一次性融資”。另一方面，目前我國公募類REITs還未得到稅收政策的支持，這與國外的REITs差距較大，如基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給SPV時(shí)，由于所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)原始權(quán)益人還需要繳納25%的企業(yè)所得稅，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是權(quán)益人，則還需要繳納土地增值稅等。而稅收和股權(quán)通常是有很大關(guān)聯(lián)的，若這兩類問題遲遲未解決，則通過股權(quán)架構(gòu)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化意義不大。

4 長(zhǎng)租公寓模式的融資推進(jìn)策略建議

4.1 建立健全融資政策

建立健全融資制度是長(zhǎng)租公寓模式持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，當(dāng)長(zhǎng)租公寓飛速發(fā)展時(shí)，其融資渠道也正走向多元化。需要不斷建立、健全和細(xì)化融資政策對(duì)這類新型融資方式加以支撐，將融資政策與稅收政策相互配合和補(bǔ)充，為優(yōu)質(zhì)的融資方式提供更加有力的政策支持。在健全制度的同時(shí)，還可適當(dāng)借鑒一些發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，如美國發(fā)行REITs產(chǎn)品享受稅收優(yōu)惠在租賃企業(yè)滿足投資范圍、收入比例、組織形式等各方面要求之后，若將REITs公司應(yīng)稅收益的90%以上分配給投資者，則可以免征公司層面的所得稅，僅投資者個(gè)人繳納個(gè)稅。（

長(zhǎng)租公寓住房租賃模式的持續(xù)健康發(fā)展離不開融資的支持，“類REITs”的融資模式是極其重要的金融支持手段。政府制定的各項(xiàng)政策如何落到實(shí)處、相關(guān)的細(xì)則跟進(jìn)的速度都是影響長(zhǎng)租公寓模式下融資問題解決的重要因素，不斷地健全和完善的融資政策，將成為長(zhǎng)租公寓的融資模式持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

4.2 創(chuàng)新優(yōu)化融資構(gòu)架

隨著政策利好，多方進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等融資的成功，讓很多從開發(fā)銷售的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變到租賃資產(chǎn)管理市場(chǎng)的開發(fā)商們表現(xiàn)出推出資產(chǎn)證券融資模式的意愿。但在眾多融資方式的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，真正能經(jīng)得起比拼的實(shí)際上是各參與方能夠撬動(dòng)資源的能力大小，在長(zhǎng)租公寓模式飛速發(fā)展的當(dāng)下，各類融資方式都在極力地創(chuàng)新，但企業(yè)如何設(shè)計(jì)自己的融資架構(gòu)，根據(jù)企業(yè)自身情況及特點(diǎn)，合理地設(shè)置符合自己企業(yè)的融資架構(gòu)，才能夠有獲得資本的能力、實(shí)現(xiàn)資金的對(duì)接、滿足現(xiàn)金流的順暢運(yùn)作，使長(zhǎng)租公寓住房租賃模式真正的快速成長(zhǎng)起來。

在盈利模式的考驗(yàn)下，資金實(shí)力是考驗(yàn)企業(yè)能走多遠(yuǎn)的重要因素，激烈的競(jìng)爭(zhēng)是促使企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)品升級(jí)和革新的有效催化劑，行業(yè)處于起步階段便有很多的機(jī)會(huì)，但必須要不斷創(chuàng)新優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，有強(qiáng)大的資金實(shí)力支持，才能讓企業(yè)有機(jī)會(huì)將市場(chǎng)變化與公司戰(zhàn)略升級(jí)結(jié)合起來走得更遠(yuǎn)。

5 結(jié)論

近幾年，為推動(dòng)我國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，建立租售并舉的住房制度，中央和地方都發(fā)布了很多支持性政策和文件，從土地、融資等多個(gè)維度來支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。長(zhǎng)租公寓是我國租賃住房市場(chǎng)中的新興力量，目前也屬于產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)中風(fēng)口上的市場(chǎng)，但相比一些發(fā)達(dá)國家成熟的運(yùn)營，我國還處于起步階段。包括長(zhǎng)租公寓模式在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展過程中，還存在很多需要解決的問題，如融資問題、運(yùn)營模式創(chuàng)新與選擇的問題等。要實(shí)現(xiàn)真正的盈利需要長(zhǎng)時(shí)間資金支持，僅僅靠租金很難建立起長(zhǎng)效盈利模式。如何在消費(fèi)升級(jí)、政策紅利的大背景下形成主體多元、管理規(guī)范的住房市場(chǎng)，才是促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

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