王超

摘要：近年來隨著住房租賃領(lǐng)域前景越來越廣闊，政策紅利不斷釋放，更多的金融機(jī)構(gòu)投身住房租賃市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。商業(yè)銀行應(yīng)研判住房租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，積極發(fā)揮自身金融產(chǎn)品、業(yè)務(wù)渠道和信息科技等方面的優(yōu)勢(shì)，通過深化政銀合作，降低企業(yè)拿房成本，創(chuàng)新金融產(chǎn)品對(duì)接市場(chǎng)，利用綜合服務(wù)場(chǎng)景構(gòu)建住房租賃生態(tài)閉環(huán)，同時(shí)打造住房租賃信用體系，嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控。以此將住房租賃業(yè)務(wù)打造成商業(yè)銀行新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 ?住房租賃 ?發(fā)展趨勢(shì)

在我國(guó)的住房供應(yīng)體系中，住房租賃市場(chǎng)存在明顯的短板。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，住房租賃作為住房供應(yīng)體系“租+購(gòu)”的“雙引擎”之一，一般占據(jù)住房供應(yīng)體系 40%-60% 的比重。而我國(guó)住房租賃的比重僅占 6%，并且交易行為主要是 C2C 模式，交易各環(huán)節(jié)的精細(xì)化運(yùn)作普遍程度不高。隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)、商品房交易限購(gòu)限貸、租售比失衡等多重因素作用促使住房需求轉(zhuǎn)向住房租賃市場(chǎng)。2017 年全國(guó)租房需求比例增長(zhǎng) 57%，其中四季度同比增長(zhǎng) 71% ;2018 年一季度長(zhǎng)租公寓的租房需求環(huán)比上漲 24%。供需結(jié)構(gòu)緊張，租賃供給已經(jīng)難以滿足租房需求。市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡直接導(dǎo)致租金上行趨勢(shì)明顯。2012-2016 年一線城市租金每年漲幅在 8%-15%，2017 年全國(guó)人均月租金價(jià)格同比上漲 16.7%。

住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為深化住房制度改革的重要環(huán)節(jié)。黨的十九大報(bào)告提出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。為加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，各地方政府紛紛響應(yīng)并落實(shí)國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策，多舉措培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2018 年以來，深圳、鄭州等城市開啟“租賃優(yōu)先”的賣地模式。上海、廈門等城市租賃用地的年均供應(yīng)面積將占住宅用地的 30%。鏈家研究院預(yù)測(cè)2020年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.6萬億元，2025 年為 2.9 萬億元，2030 年或超過 4 萬億元。在樓市嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，商業(yè)銀行傳統(tǒng)的住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)面臨巨大壓力。而住房租賃是政策倡導(dǎo)的萬億級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)潛力巨大。

在住房租賃市場(chǎng)前景可期和政策鼓勵(lì)多重利好的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)銀行在激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中如何更好進(jìn)行布局卡位，提高住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展的前瞻性，順應(yīng)趨勢(shì)，牢牢掌控住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展制高點(diǎn)的重要性不言而喻。

一、深化住房租賃政銀合作

對(duì)于住房金融領(lǐng)域而言，政策密集性的特點(diǎn)使商業(yè)銀行積極爭(zhēng)取與政府機(jī)構(gòu)的良好合作尤為重要。當(dāng)前，住房租賃的交易行為以及衍生出的相關(guān)金融產(chǎn)品逐漸得到監(jiān)管部門的約束和規(guī)范，由政府主導(dǎo)的租賃監(jiān)管平臺(tái)已在多城完成上線。對(duì)此，商業(yè)銀行一方面要及時(shí)掌握政府部門在住房租賃方面的構(gòu)想，積極回應(yīng)配套建設(shè)的政策、方針和要求，為其規(guī)范市場(chǎng)管理提供系統(tǒng)解決方案和產(chǎn)品服務(wù)方案;另一方面，商業(yè)銀行也要發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，集中優(yōu)勢(shì)資源打造住房租賃金融產(chǎn)品的經(jīng)典案例，使其成為行業(yè)監(jiān)管部門制定監(jiān)管政策的重要參考。

商業(yè)銀行在營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)、管理和維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上早已形成程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)操作流程，但是在住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作模式尚不完全成熟。2019年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體行為，保障各方合法權(quán)益。隨著行業(yè)的快速發(fā)展和標(biāo)準(zhǔn)化的建立，住房租賃市場(chǎng)的管理精細(xì)化和專業(yè)化不斷得到加強(qiáng)。行業(yè)準(zhǔn)入門檻更高、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)更趨專業(yè)、監(jiān)管力度更加嚴(yán)苛將成為常態(tài)。商業(yè)銀行要在政府機(jī)構(gòu)相關(guān)政策的要求下，盡快完成業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化來應(yīng)對(duì)多種類形態(tài)的住房租賃企業(yè)和復(fù)雜多變的市場(chǎng)格局。

二、降低企業(yè)拿房成本，創(chuàng)新金融產(chǎn)品

2017年10月以來，各大銀行紛紛與大型開發(fā)商、租賃平臺(tái)以及租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，提供總共高達(dá)萬億的巨額授信。但實(shí)際上銀行強(qiáng)風(fēng)控的天然歧視依舊存在。這表現(xiàn)在商業(yè)銀行選擇的簽約對(duì)象基本上局限在開發(fā)商以及部分政府背書的戰(zhàn)略計(jì)劃協(xié)議中。由于缺乏有效的擔(dān)保品和新興企業(yè)資信評(píng)級(jí)不高等因素導(dǎo)致住房租賃企業(yè)的融資渠道相對(duì)比較狹窄，融資成本教高。對(duì)此，商業(yè)銀行可以尋求通過設(shè)立基于資產(chǎn)證券化的產(chǎn)業(yè)基金和并購(gòu)基金，降低企業(yè)拿房成本。一方面通過降低成本提高企業(yè)的租金回報(bào)率，加速行業(yè)市場(chǎng)化，另一方面也為諸如REITs類產(chǎn)品的落地創(chuàng)造足夠規(guī)模的資產(chǎn)包。

商業(yè)銀行歷來以能夠提供可靠的金融服務(wù)而受投資者青睞。而住房租賃的現(xiàn)金流入是一個(gè)相對(duì)小額穩(wěn)定并且長(zhǎng)期持續(xù)的過程。因此，商業(yè)銀行要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合市場(chǎng)規(guī)律、普惠便捷的線上產(chǎn)品，尤其是追求長(zhǎng)期回報(bào)的金融產(chǎn)品來匹配住房租賃現(xiàn)金流。參考國(guó)外較為成熟的住房租賃市場(chǎng)，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）這類與長(zhǎng)期現(xiàn)金流相匹配的證券化產(chǎn)品已相對(duì)成熟，能夠形成投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)退出的完整閉環(huán)。這類產(chǎn)品通過一級(jí)發(fā)行市場(chǎng)與二級(jí)流通市場(chǎng)的結(jié)合，既解決了資金長(zhǎng)期化的需求，也解決了流動(dòng)性的需求。以新派公寓為例，其試點(diǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單房地產(chǎn)投資信托基金，獲得2.7億元融資。這讓缺少資金支持的從業(yè)者看到了希望，也讓金融的力量更好地融入和支持住房租賃市場(chǎng)。

三、利用綜合服務(wù)場(chǎng)景，構(gòu)建生態(tài)閉環(huán)。

建設(shè)銀行行長(zhǎng)王祖繼曾經(jīng)在中國(guó)發(fā)展高層論壇2018經(jīng)濟(jì)峰會(huì)上明確表示“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不能總圍繞信貸做”。對(duì)于住房租賃這樣一個(gè)低頻且長(zhǎng)尾效應(yīng)顯著的行業(yè)，整合零售、對(duì)公多條線資源，主動(dòng)地切入客戶生活場(chǎng)景，打造包含移動(dòng)支付和社區(qū)活動(dòng)為主體的綜合服務(wù)場(chǎng)景，提高平臺(tái)交易頻率、強(qiáng)化平臺(tái)參與者的交易意愿顯得至關(guān)重要。一方面利用金融產(chǎn)品完成平臺(tái)擴(kuò)圍和渠道賦能，在大數(shù)據(jù)支持下有效推進(jìn)服務(wù)模式和產(chǎn)品創(chuàng)新，提升全鏈條金融服務(wù)水平;另一方面創(chuàng)新線下活動(dòng)方式，豐富線下服務(wù)內(nèi)容，讓住房社區(qū)成為銀行持續(xù)獲客、活客、聚客的新渠道，在租賃產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)上，商業(yè)銀行聯(lián)合專業(yè)的房源獲取中介、裝修公司、營(yíng)銷公司、廣告公司、咨詢公司、運(yùn)營(yíng)公司、軟件公司協(xié)作發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)上輸出重要資源，為銀行新零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)，構(gòu)建住房租賃服務(wù)渠道擴(kuò)展升級(jí)的生態(tài)閉環(huán)。

四、打造住房租賃信用體系，嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控。

商業(yè)銀行擁有強(qiáng)大的信用系統(tǒng)和風(fēng)控系統(tǒng)，住房租賃企業(yè)和平臺(tái)具備龐大的客戶群，二者互補(bǔ)性強(qiáng)。招行行長(zhǎng)田惠宇曾經(jīng)提到“打破以封閉的賬戶體系為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)邏輯，向開放的用戶體系轉(zhuǎn)換?！鄙虡I(yè)銀行坐擁龐大的信息平臺(tái)，如果可以適當(dāng)開放程序編程端口，與房地產(chǎn)開發(fā)商和住房租賃運(yùn)營(yíng)商合作共建住房租賃信用共享平臺(tái)，打造針對(duì)不同群體、不同市場(chǎng)、不同區(qū)域的信用體系，為住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展提供信用參考。

目前，資金鏈斷裂、產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)等多種原因?qū)е乱慌⑵髽I(yè)關(guān)門停業(yè)。長(zhǎng)租公寓關(guān)店率達(dá)到3.6%。商業(yè)銀行對(duì)此應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，做好客戶的有效篩選，提高銀行優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源的有效利用。依托大數(shù)據(jù)構(gòu)建預(yù)警模型，做好數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、經(jīng)營(yíng)異常分析和事故快速反應(yīng)機(jī)制。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)合作租賃企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任和管控措施，防范企業(yè)負(fù)面新聞和某些單方面行為對(duì)銀行聲譽(yù)的影響。在做大住房租賃線上業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，杜絕由于風(fēng)險(xiǎn)管控失位導(dǎo)致的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在未來的住房租賃市場(chǎng)中，隨著住房租賃制度的不斷完善，租賃金融的趨于成熟，專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)崛起是大勢(shì)所趨，以C2C模式為主體的住房租賃市場(chǎng)將會(huì)得到顯著改善，B2C份額將不斷增長(zhǎng)。住房租賃市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)行業(yè)最大的增長(zhǎng)點(diǎn)。商業(yè)銀行要敏銳洞察住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)，深入挖掘市場(chǎng)潛力，積極發(fā)揮自身金融產(chǎn)品、業(yè)務(wù)渠道和信息科技等方面的優(yōu)勢(shì)，深化與政府機(jī)關(guān)和住房租賃企業(yè)的合作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，打造住房租賃的金融生態(tài)閉環(huán)，把住房租賃業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。

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作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行天津東麗支行