丁愛(ài)敏

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，住房?jī)r(jià)格快速上漲，國(guó)家為了遏制過(guò)快上漲的住房?jī)r(jià)格，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，實(shí)施了相關(guān)政策，限制炒房。在我國(guó)，房產(chǎn)稅的發(fā)展過(guò)程一波三折，需要不斷進(jìn)行優(yōu)化改革。文章對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了介紹，探討房產(chǎn)稅改革過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，為房產(chǎn)稅改革提供理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：財(cái)政視角;房產(chǎn)稅;改革

房產(chǎn)稅是根據(jù)物業(yè)收取價(jià)格，以及房屋租金等為基礎(chǔ)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者，物業(yè)所收取的一種稅項(xiàng)，可以利用自身特點(diǎn)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。1986年9月，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。2013年3月后，各地又相繼出臺(tái)《國(guó)五條》實(shí)施細(xì)則，落實(shí)征收20%的房產(chǎn)稅。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)稅類與地方稅收收入現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)稅在整個(gè)應(yīng)稅項(xiàng)目中占據(jù)的份額較少，地方政府也沒(méi)有把房產(chǎn)稅作為主要的稅收來(lái)源，由此對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，是控制房產(chǎn)行業(yè)的不平衡發(fā)展。房產(chǎn)稅改革過(guò)程中，可以讓房產(chǎn)稅和地方其他稅種結(jié)合，制定相關(guān)的稅收政策。對(duì)于區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)很大的比重，地方政府對(duì)房產(chǎn)稅的征收，對(duì)整體房產(chǎn)行業(yè)的不平衡發(fā)展進(jìn)行了制約。雖然“五稅”占了地方稅收數(shù)據(jù)的較大比重，年增長(zhǎng)速度不快，但我們不能忽視推進(jìn)房產(chǎn)稅改革對(duì)地方稅收增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，即使房產(chǎn)稅的改革步伐緩慢。

（二）上海市物業(yè)稅改革現(xiàn)狀分析

在房產(chǎn)稅改革的背景下，上海和重慶作為主要試點(diǎn)，在房地產(chǎn)稅和地方稅收方面產(chǎn)生了巨大的影響。在改革進(jìn)行過(guò)程中，研究發(fā)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅收對(duì)于地方的財(cái)政收入影響不大，僅僅是對(duì)財(cái)政結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。根據(jù)要求，上海市在2012年對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行了改革，把營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，減少了營(yíng)業(yè)稅在當(dāng)?shù)囟愂罩械谋戎亍７慨a(chǎn)稅的改革讓當(dāng)?shù)刎?cái)政收入得到了改善。2011年上海市的房產(chǎn)稅收入是73.66億元，在2014年收入增長(zhǎng)至99.95億元，增長(zhǎng)了0.6倍。上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對(duì)上海市整體的財(cái)政結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響，由于營(yíng)業(yè)稅和地方稅種的變化，讓地方稅收收入也產(chǎn)生了變化。

（三）重慶房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀

重慶的房產(chǎn)稅只占當(dāng)?shù)囟愂盏囊恍〔糠?，一直保持?%以內(nèi)。從2011年改革以來(lái)，房產(chǎn)稅收入得到了迅速提升。與此同時(shí)，重慶市地稅收入也由2010年的558.68億元激增到2011年的819.78億元，增長(zhǎng)了46.74%，增長(zhǎng)速度為歷年最高。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅改革出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)不合理

根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)稅暫行條例》，計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的殘值或房地產(chǎn)的租金收入。在這一規(guī)定上，存在一定的制約因素，導(dǎo)致稅基產(chǎn)生變化的是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)讓房?jī)r(jià)也快速上漲，拆遷房的價(jià)值增加，根據(jù)稅收依據(jù)中的殘值和凈值來(lái)說(shuō)，新房的市場(chǎng)價(jià)值和舊房?jī)r(jià)值相差較大。以租金收入為應(yīng)納稅額帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：第一、租金與房地產(chǎn)剩余價(jià)值之間的差距很大，導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)不平等;第二、房地產(chǎn)租金本身是營(yíng)業(yè)稅的對(duì)象，也是房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，導(dǎo)致雙重征稅。

（二）城市稅收制度不完善

城市稅收制度的不公平等，嚴(yán)重影響財(cái)產(chǎn)稅稅收的實(shí)施。這種模式實(shí)際上意味著雙重的區(qū)別：首先，財(cái)產(chǎn)保有權(quán)活動(dòng)的征稅沒(méi)有差別;其次，財(cái)產(chǎn)的使用與利益的征稅之間沒(méi)有區(qū)別。盡管兩套制度，從這方面來(lái)看，實(shí)行兩套制度對(duì)于整個(gè)稅收市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是不公平的。同時(shí)，也會(huì)干擾其他稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮。房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅制度的一個(gè)組成部分。理論上，對(duì)于同一稅源，應(yīng)盡可能控制稅收類型。然而，由于稅收項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特色，而產(chǎn)生一系列的問(wèn)題。大額的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，不僅使納稅人具有強(qiáng)烈的叛逆心理，使得偷稅漏稅時(shí)有發(fā)生，而且從政府的角度增加了稅收制度建設(shè)和稅收征管的成本。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的具體措施

1.?在稅基計(jì)算中，有兩種稅基：一是房產(chǎn)余值稅;另一種是以租金收入計(jì)算。在房產(chǎn)稅改革的背景下，地方政府采用同一計(jì)價(jià)的方式，對(duì)租金收入進(jìn)行了整改，租金行為是一種轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的過(guò)程，在此過(guò)程中，地方政府可以通過(guò)流轉(zhuǎn)稅來(lái)解決。在計(jì)稅時(shí)，根據(jù)房產(chǎn)的現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)。在改革過(guò)程中，對(duì)于比例的確定也沒(méi)有合理的依據(jù)。顯然，改革是不可避免的。為了保證稅收基礎(chǔ)的完整性和區(qū)域基礎(chǔ)政策的統(tǒng)一，房地產(chǎn)現(xiàn)值可以直接作為直接稅金額計(jì)算，而不被抵銷(xiāo)。

2.?稅收一對(duì)一的稅基勢(shì)必參閱中國(guó)貨幣管理系統(tǒng)的具體稅率，實(shí)施浮動(dòng)稅率的系統(tǒng)管理，選定適應(yīng)本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的稅率。究其原因，是我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人民收入差距較大，最終導(dǎo)致收支配比不同，地租極低。在房產(chǎn)稅改革的背景下，合理的設(shè)置稅率是調(diào)控地方財(cái)政收入的有效方式，對(duì)一些不良現(xiàn)象進(jìn)行合理的控制，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快不合理上漲。

3.?建立和完善合理有效的稅源監(jiān)控體系，通過(guò)建立稅源監(jiān)控來(lái)解決改革過(guò)程中所遇到的問(wèn)題，以及一些錯(cuò)誤信息導(dǎo)致的稅收損失。首先，通過(guò)建立健全的稅源監(jiān)測(cè)制度，保證稅務(wù)部門(mén)與其他相關(guān)部門(mén)之間可以進(jìn)行資源共享，對(duì)住房信息進(jìn)行獲取與合理的利用。其次，通過(guò)制定配套的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)稅收申報(bào)過(guò)程和房地產(chǎn)評(píng)估行為;在各個(gè)環(huán)節(jié)都建立相關(guān)的信用體系，減少納稅人偷稅漏稅的行為發(fā)生。房地產(chǎn)稅改革的實(shí)施，對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)影響較大，引起了公眾的關(guān)注，對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義。對(duì)于房產(chǎn)稅的改革就是對(duì)政府財(cái)政收入的改革，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

4.?從以上分析結(jié)果來(lái)看，房產(chǎn)稅改革對(duì)地方稅收收入的影響主要是兩個(gè)方面，在對(duì)地方財(cái)政收入影響的同時(shí)也讓地方的權(quán)利發(fā)生了變化，房產(chǎn)稅的改革沒(méi)有從根源上解決問(wèn)題，沒(méi)有提高地方的財(cái)政收入，只是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，所以地方政府調(diào)動(dòng)物業(yè)稅改革的熱情不會(huì)太大。另一方面，它對(duì)我國(guó)地方稅的構(gòu)成有很大的影響。為了配合國(guó)家的稅制改革步伐，各地也對(duì)國(guó)家政策作出了積極響應(yīng)。房產(chǎn)稅的改革在上海和重慶進(jìn)行了試行，同時(shí)加快了立法的改革，這些都在一定程度上改變了原有的稅收政策，從而為地方稅收結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變指明新的方向。

三、房地產(chǎn)稅稅制改革的舉措

目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在諸多不合理之處，應(yīng)優(yōu)化完善。

（一）合理歸并各種稅費(fèi)金

財(cái)產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要方向，應(yīng)該是把大量的稅費(fèi)結(jié)合起來(lái)，形成規(guī)范統(tǒng)一的稅收。然而，由于過(guò)度的稅收，特別是土地轉(zhuǎn)讓，對(duì)地方政府財(cái)政收入的影響相對(duì)較大。國(guó)家結(jié)合土地制度改革，重新設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)稅收的總體構(gòu)架，盡可能將各種收費(fèi)改為單一稅種，并將其納入公共財(cái)政預(yù)算體系。在同一環(huán)節(jié)上，既要避免重復(fù)征稅，又要避免遺漏征稅。在房地產(chǎn)收購(gòu)、交易和保有的不同環(huán)節(jié)，稅收設(shè)計(jì)和稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)形成有效的聯(lián)系和均衡的分配。

（二）科學(xué)合理設(shè)置稅率

物業(yè)稅稅率的設(shè)置必須適應(yīng)不同的地區(qū)和不同的目的，普通住宅和普通商業(yè)用房地產(chǎn)可以設(shè)置為較低的稅率，高級(jí)別墅等設(shè)置高稅率，應(yīng)該基于數(shù)量和房產(chǎn)面積，房屋的使用空間越大，收取的稅金就會(huì)越多，通過(guò)提高居民物業(yè)成本的方式來(lái)抑制房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展。

（三）適度擴(kuò)大征收對(duì)象

隨著房產(chǎn)稅改革的順利進(jìn)行，在征稅對(duì)象上也發(fā)生了改變。房產(chǎn)稅改革過(guò)程中，對(duì)于稅源的設(shè)置進(jìn)行改變，對(duì)獨(dú)居家庭免稅，對(duì)于擁有多套房屋的人員進(jìn)行征稅，遏制炒房現(xiàn)象，哄抬物價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生。擴(kuò)大征稅對(duì)象，減少貧富差距，對(duì)整個(gè)稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)劃。

（四）適時(shí)擴(kuò)大征收范圍

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)逐步、適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大房產(chǎn)稅。一方面，選擇一個(gè)具有投機(jī)性投資的活動(dòng)城市，首先，要面向發(fā)達(dá)的大中型城市，即高價(jià)格區(qū)域，以抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，在財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)控中起到一定的作用。通過(guò)物業(yè)稅，促使空置房屋出售或者租賃交易，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源調(diào)控;而另一方面，鑒于未來(lái)房產(chǎn)稅將在全國(guó)范圍征收，可以考慮選擇一些價(jià)格相對(duì)較高的中小城市做試點(diǎn)，盡管投資投機(jī)性需求相對(duì)較弱，但承受力較強(qiáng)，通過(guò)多渠道，探索適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅。

（五）從立法層面改革房地產(chǎn)稅收制度

國(guó)家需要加快對(duì)房產(chǎn)稅的改革，進(jìn)行合理規(guī)劃，規(guī)范管理制度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。在房產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)上，加快對(duì)個(gè)人住房信息的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行人口房屋普查，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅行為，并防止資本從房地產(chǎn)部門(mén)外逃。物業(yè)稅不僅關(guān)系到我國(guó)的基本財(cái)稅制度，而且關(guān)系到公民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，因此，財(cái)產(chǎn)稅的立法水平應(yīng)盡可能地以法律的形式來(lái)提高和制定。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，保證改革中存在的問(wèn)題可以及時(shí)解決。在房產(chǎn)稅改革過(guò)程中，地方政府需要大力支持。通過(guò)引入財(cái)產(chǎn)稅，增加財(cái)政收入，也可以創(chuàng)造一種替代制度，在未來(lái)取消“有限購(gòu)買(mǎi)”。

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（作者單位：上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院）