張新利

【摘要】房地產(chǎn)是支撐我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其市場發(fā)展形勢受到人們的重點(diǎn)關(guān)注?，F(xiàn)階段，為了保證我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展，在2019年頒布了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)與穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)政策。相比于“三穩(wěn)”政策頒布前，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢已然發(fā)生變化，且其未來發(fā)展方向也發(fā)生改變，值得重點(diǎn)探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場供應(yīng)體系;完善策略

1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場是我國市場體系重要組成部分，所以具有市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，會受到價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求關(guān)系的影響。我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展進(jìn)程中經(jīng)歷了較多波折。近兩年，全國房價(jià)普遍上升，再加上群眾的購房意愿強(qiáng)烈，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出繁榮景象，在一定程度上促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。以就業(yè)為例，2016年三線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)至少在0.2萬人，緩解了地方的就業(yè)壓力，但是產(chǎn)業(yè)發(fā)展也逐漸反映出一些問題，“炒房”現(xiàn)象層出不窮。2017年房地產(chǎn)市場投資增速基本等同2016年，房價(jià)調(diào)控較好，然而2017年后房價(jià)穩(wěn)中有升，泡沫經(jīng)濟(jì)問題愈發(fā)得到國家的關(guān)注，國家通過限購等政策抑制房價(jià)上漲，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)業(yè)面臨問題

政府對一線城市房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控;二線城市市場熱度提升快，引發(fā)了調(diào)控從緊政策出臺;三四五線城市房價(jià)保持緩慢上升，新建商品房及交易量有所下降，整體熱度有所回落。以江蘇省漣水縣為例，2017年新建商品房成交量為1104179平方米，2018年新建商品房總成交量為923362平方米，同比下降16.38%。2017年商品房均價(jià)為4729元，2018年商品房均價(jià)為4812元，同比增長1.76%。近年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格總體偏高，超過普通居民購買能力，加上政府出臺房屋限購限貸等調(diào)控政策，導(dǎo)致市場成交量低迷，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了相對過剩。

3、房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系完善策略

3.1基于政府層面的路徑

3.1.1多措并舉，優(yōu)化現(xiàn)存房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)

第一，可以將棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場發(fā)展相結(jié)合。采用多種方式，例如直接貨幣補(bǔ)償以及商品房住房團(tuán)購，激勵拆遷戶購房，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場的需求量。監(jiān)控好新建安置房，通過多項(xiàng)政策，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。此外，政府在進(jìn)行棚戶區(qū)拆遷時(shí)還可以減免費(fèi)稅，積極鼓勵各企業(yè)注重社會效益，推動行業(yè)發(fā)展，主動向棚戶區(qū)住民讓利，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。第二，現(xiàn)階段，消費(fèi)者對居住環(huán)境的要求越來越高。因而政府可以著力改善閑置新房周圍的基礎(chǔ)配套設(shè)施情況，盡可能滿足消費(fèi)者對于住房的要求，進(jìn)而激發(fā)消費(fèi)者的購買熱情，比如說在商業(yè)住宅附近建設(shè)物流企業(yè)、學(xué)校以及醫(yī)院等基礎(chǔ)的配套設(shè)施。

3.1.2因城施策，嚴(yán)格控制企業(yè)供應(yīng)節(jié)奏

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率，政府可根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，合理把控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格控制。所以房地產(chǎn)管理部門在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的過程當(dāng)中應(yīng)該將房地產(chǎn)用地的調(diào)控作為工作重點(diǎn)，通過供給側(cè)改革對低端供應(yīng)和無效供應(yīng)進(jìn)行整合。從目前我國不同地域之間的發(fā)展情況來分析，在供給側(cè)改革的過程當(dāng)中應(yīng)綜合考慮到城市發(fā)展規(guī)劃以及商品房庫存等多項(xiàng)因素，此外還應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需求，確保經(jīng)濟(jì)增長、人口增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相適應(yīng)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理規(guī)劃，進(jìn)而維護(hù)我國房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。

3.2突破區(qū)間庫存，重塑供求平衡

為了進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該對現(xiàn)有商品房進(jìn)行合理定價(jià)，進(jìn)而促進(jìn)需求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的供需平衡。如果購房者的消費(fèi)意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致商品房價(jià)格大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)就會呈現(xiàn)出極度的供需不平衡現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)要想進(jìn)一步發(fā)展必須改變這一現(xiàn)狀。所以各房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)之前可以做好市場調(diào)查，充分了解消費(fèi)者的購房需求與實(shí)際的市場變化，在房地產(chǎn)市場過冷的時(shí)候采取必要的降價(jià)措施，緩解開發(fā)商的資金壓力，維護(hù)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，一些規(guī)模較大的企業(yè)也可以兼并、收購小的企業(yè)，對閑置商品房進(jìn)行集中處理，充分借助新媒體等媒介對現(xiàn)有的房產(chǎn)資源進(jìn)行大力的推廣與營銷。

3.3創(chuàng)新融資渠道、租售并舉

面對供給側(cè)改革的不斷深入發(fā)展， 房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)成本會持續(xù)上漲。因此必須在融資渠道方面探索和創(chuàng)新。打破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)思路的束縛， 建設(shè)商品房和建設(shè)經(jīng)營租賃型住房并舉， 與政府部門或其它行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行合作， 從中找到新的利潤增長點(diǎn)。加快推動住房租賃市場立法， 推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展， 努力構(gòu)建租購并舉的住房制度， 讓租賃在解決住有所居中發(fā)揮更大作用。建立‘租購并舉的長效機(jī)制， 進(jìn)一步擴(kuò)大租購?fù)瑱?quán)的內(nèi)涵。

3.4圍繞大型城市建設(shè)衛(wèi)星城市和特色小鎮(zhèn)

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析顯示， 目前大型城市中心城區(qū)的新增住房以租賃型為主， 并且土地供應(yīng)量持續(xù)減少。但是在大型城市周邊土地供應(yīng)中商品住宅用地較為充足。例如上海地區(qū)的青浦、嘉定和寶山區(qū)商品住宅銷售增長迅速， 成為滿足城市新增人口居住需求的主力。因此房企應(yīng)該重視在大中型城市周邊進(jìn)行的衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的機(jī)遇， 利用優(yōu)勢技術(shù)資源， 設(shè)計(jì)建造有特色的住宅商品。此外目前房企在建設(shè)特色小鎮(zhèn)方面取得了不錯的市場效果， 對向往個(gè)性化、主題化居住環(huán)境的市民來說， 特色小鎮(zhèn)完美的契合了這些消費(fèi)者的需要。

3.5加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移

一是加快房地產(chǎn)業(yè)“跨境”發(fā)展。通過加強(qiáng)大城市與周邊城市在產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等方面的統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，通過政府和民間在交通、醫(yī)療、教育、文化等公共服務(wù)方面的聯(lián)合投資、共享利益，引導(dǎo)和推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向周邊城市“跨境”發(fā)展，既滿足大城市因空間不足而帶來的“產(chǎn)業(yè)需求外移”，也滿足其土地緊張帶來的“住房需求外溢”。

二是加快房地產(chǎn)業(yè)“跨界”發(fā)展。通過推進(jìn)大城市房地產(chǎn)企業(yè)向工業(yè)、科技、商務(wù)、教育、文化、休閑等領(lǐng)域的跨界發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)由單純住宅開發(fā)向?yàn)槌鞘刑峁┚C合配套服務(wù)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度，避免社會資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

3.6房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的目標(biāo)應(yīng)放寬眼界

長效機(jī)制具備前瞻性， 因此它對現(xiàn)在或日后的房產(chǎn)市場都會帶來影響， 甚至有機(jī)會徹底地革新房產(chǎn)市場。不過也需肯定的是， 打造長效機(jī)制時(shí)思維所處的高度需要夠高， 因?yàn)樗⒉皇悄硞€(gè)特定行業(yè)的政策，而行業(yè)與行業(yè)之間會存在連鎖反應(yīng)， 因此一定要從更全面的角度來制定和推進(jìn)長效機(jī)制的建設(shè)， 讓其能夠在推動國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展甚至保障金融安全中發(fā)揮積極的作用與價(jià)值。制定長效機(jī)制時(shí)也需要制定出與此相關(guān)的政策。

結(jié)論：

房地產(chǎn)行業(yè)在前階段的發(fā)展中，出現(xiàn)了一些問題，政府及時(shí)對市場進(jìn)行了干預(yù)和調(diào)控，針對出現(xiàn)的問題出臺了相關(guān)政策，房地產(chǎn)行業(yè)得到了健康穩(wěn)定的發(fā)展。隨著人們物質(zhì)生活水平逐漸提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的需求也隨之變化，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很多機(jī)遇，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。要使房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)地發(fā)展下去，不僅需要市場的自我調(diào)控作用，還需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]季忠富.我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析及建議[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（05）.

[2]許秋霞.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢[J].科技經(jīng)濟(jì)市場，2019（05）.