李晴文 張前登

戰(zhàn)國《孟子·滕文公上》說：“民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心，茍無恒心，放辟邪侈，無不為已?！弊置胬斫饷献哟搜裕慈绻芙o普通老百姓長期占有的財產，他們就能夠安定，社會也能安寧，否則就會肆意作惡，從而無所不為。

私有財產的保護，其實也是社會安寧的基石。

經(jīng)統(tǒng)計，民法典物權編共258條，分為五個分編——通則、所有權、用益物權、擔保物權、占有，約占民法典1260個條文的五分之一。

從物權法到物權編

2007年10月1日起，《中華人民共和國物權法》施行。這部歷經(jīng)13年制定，進行了8次審議的法律，可以說，創(chuàng)下了法律審議次數(shù)之最。在中國立法史上，具有里程碑意義。

同時，物權法的頒行，也是中國民主與法制進程中邁出的重大一步，為平等保護各個社會主體的產權提供了基礎。

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，該法典自2021年1月1日起施行。

物權編作為第一分編，不是另起爐灶、推倒重來，而是對現(xiàn)行物權法的延續(xù)和“升級”，基本采取了能不改就不改的立法策略。

正如王利明教授在中國人民大學第462期民商法前沿論壇暨第5期安通論壇所言：“經(jīng)過十年的檢驗，物權法的基本制度、規(guī)則被證明是正確的、符合中國國情的，這些規(guī)則是可行的，是立法應保留和繼承的經(jīng)驗。物權法是民事立法中質量很高的一部法律，因此我們應該珍惜物權法留下的寶貴立法經(jīng)驗?！?/p>

而針對十多年來，出現(xiàn)的很多新情況、新問題，此次的民法典進行了完善和修改，主要有：1.最大的變化來自“用益物權”增設“居住權”。2.“三權分置”思想引入“土地承包經(jīng)營權”。3.擔保物權部分致力于動產抵押體系的重構。4.抵押物轉讓規(guī)則的重構。5.對業(yè)主大會決議的表決規(guī)則作出調整。6.簡化公共維修基金使用條件，增加業(yè)主對共有部分收益權的保護規(guī)定。7.建設用地使用權自動續(xù)期問題等。

從居住權入法到“物盡其用”

“讓全體人民住有所居”，是黨的十九大報告中確立的目標。

民法典順應時代發(fā)展需要，在房屋買賣、租賃方式之外，新增居住權制度。其含義是：居住權是為滿足生活居住的需要，可以通過合同約定，對他人住宅享有占用、使用的權利；居住權的設立既可以無償，也可以由雙方自行約定；居住權可通過訂立居住權合同或遺囑方式，經(jīng)向登記機構申請登記設立，沒有登記，則不產生居住權，辦理注銷登記后消滅；居住權不得轉讓、繼承，設立居住權的住宅無特殊約定不得出租。

>>北京安通律師事務所律師李晴文 作者供圖

>>北京安通律師事務所律師張前登 作者供圖

北京市西城區(qū)的李奶奶名下只有一套房屋，無其他貴重財產，也無其他穩(wěn)定收入來源，因生病和養(yǎng)老問題，擬將房屋對外出售，將出售房款用于看病和支付養(yǎng)老費用，但又擔心房屋一旦出售后，將居無定所。此時，李奶奶可將房屋出售給第三方而獲得房款以獲得資金。同時，通過向登記機構申請設立居住權，在該房屋中居住到老，形成穩(wěn)定的居住關系。這也是近幾年被大力推廣和宣傳的“以房養(yǎng)老”，居住權的設立，讓選擇“以房養(yǎng)老”方式的老人，晚年獲得更好的保障。

同時，筆者注意到，民法典規(guī)定的居住權，并沒有對設定居住權當事人的身份做出明確限定，意味著只要有閑置房屋，都可以設定居住權，這樣就能更大程度實現(xiàn)物盡其用。但同時也規(guī)定，居住權不得轉讓、繼承，這其實對實現(xiàn)物盡其用是有一定限制的。

另外，民法典規(guī)定設立居住權的住宅不得出租，而另有約定的除外。這說明以不得出租為原則，以可以出租為例外，其實并沒有禁止設立居住權的房屋進行出租，這給投資性居住權留下了空間，更能實現(xiàn)物盡其用。

居住權作為一項新設制度，民法典中只有六個條文，立法者的本意應該是為了保障人民住有所居。但筆者擔心，因為目前的規(guī)定無法涵蓋居住權的各個方面。

如已經(jīng)設立抵押權的房屋，是否可以再設立居住權，如果可以再設立，在借款人無法清償?shù)狡趥鶆?，債權人需要實現(xiàn)抵押權時，房屋上設定的居住權，有可能導致法院無法對房屋進行執(zhí)行騰退，這對執(zhí)行會帶來負面的影響。

如部分地方政府要求購房人必須具備一定的資質，而房地產開發(fā)商是否可以通過與購房人簽訂居住權合同而規(guī)定購房資質的問題等。這些均需要進一步的配套法律法規(guī)進行規(guī)范。

從優(yōu)化建筑物區(qū)分所有權到破解小區(qū)“自治難”

近年來，業(yè)主大會或業(yè)委會成立難、表決門檻高，公共維修資金使用難等問題一直為廣大群眾所詬病。

作為市民權利的宣言書，民法典傾聽老百姓的聲音，通過優(yōu)化建筑物區(qū)分所有權，致力于破解小區(qū)“自治難”，更好地保護業(yè)主的利益。

相較于現(xiàn)行物權法主要的改進體現(xiàn)在：

新增了居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導的規(guī)定。

降低了業(yè)主決議的門檻。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，對籌集維修資金、改建重建、改變共有部分用途或以其從事經(jīng)營活動的三個事項，參與表決者雙四分之三通過，對其他事項（包括使用維修基金）雙半數(shù)通過。

增加了對業(yè)主共有部分收益權的保護規(guī)定。明確了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

簡化了公共維修資金的使用條件。明確維修資金屬業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下可以依申請使用。

福建省廈門市思明區(qū)某小區(qū)電梯年久失修，經(jīng)常出現(xiàn)故障無法使用，給小區(qū)業(yè)主們帶來諸多不便。業(yè)委會在征求業(yè)主意見“大修”或更換幾部電梯時，由于花費金額較大，有些業(yè)主自身不住在本小區(qū)，或是住在低樓層，導致眾口難調、莫衷一是。好不容易統(tǒng)一了意見，要組織足夠人數(shù)開會表決又大費周章。因為現(xiàn)行的面積和戶數(shù)雙三分之二絕對多數(shù)表決規(guī)則就是一大“攔路虎”，讓立意良好的維修資金束之高閣。

民法典施行后，使用維修資金只需要雙三分之二的業(yè)主參與表決且簡單半數(shù)通過即可。如果出現(xiàn)電梯安全隱患等緊急情況，還可以直接依法申請使用維修資金。此外，小區(qū)快遞柜進場費流向不明、電梯外墻廣告收入歸屬模糊等讓業(yè)主頗有微詞的現(xiàn)象也將大為改觀，因為民法典明確了利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

當然，民法典在“放松”的同時，也有“收緊”的一面。比如，將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”這一事項納入?yún)⑴c表決雙四分之三通過的范疇，殊途同歸，其目的都是維護業(yè)主切身利益。

民法典對建筑物區(qū)分所有權相關規(guī)定的優(yōu)化，一定程度上降低了業(yè)主決議門檻，對公共維修資金的使用也做了一定的松綁，立法者的本意是發(fā)揮業(yè)主大會或業(yè)委會的權能，強化業(yè)主權益保護。但一項新制度的誕生往往也會帶來一些新的問題。

如緊急情況下，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以依申請使用公共維修資金，那么如何界定緊急情況？依申請的使用如何監(jiān)督？事后通過什么機制進行追認？這些都需要制定進一步的法律法規(guī)予以規(guī)范。

從重構抵押物轉讓制度到有效盤活抵押資產

抵押物轉讓攸關抵押人、抵押權人和抵押物受讓人三方的利益，是否允許抵押物自由轉讓，可謂茲事體大。

現(xiàn)行物權法對抵押物轉讓的限制一直飽受批判，而傳統(tǒng)大陸法系國家通行的抵押物自由轉讓結合追及效力的規(guī)制模式則得到學術界的一致追捧。

民法典從善如流，一舉解除了限制抵押物轉讓的桎梏，預計將對社會經(jīng)濟生活特別是金融市場帶來積極和深遠的影響。

民法典對現(xiàn)行物權法關于抵押物轉讓規(guī)則的調整和改變主要表現(xiàn)在：1.刪除了抵押物轉讓須經(jīng)抵押權人同意的條件。2.以抵押人可以自由轉讓抵押物為一般原則，如果當事人另有約定的，按照其約定。也就是說，如果抵押權合同約定了不得轉讓或未經(jīng)抵押權人同意不得轉讓，也不能自由轉讓。3.明確抵押人轉讓抵押財產的，對抵押權人負有通知義務。4.規(guī)定抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

上海甲公司將其自身持有的一批商鋪抵押給乙小貸公司申請抵押貸款，該批商鋪經(jīng)評估價值4000萬元，乙小貸公司按照50%的抵押率向甲公司發(fā)放了2000萬元貸款。抵押期間，甲公司因應收賬款回收不及時，現(xiàn)金流驟然緊張，資金鏈瀕臨斷裂。情急之下，甲公司想到出售該批商鋪以換取現(xiàn)金度過流動性危機，怎奈乙小貸公司堅持要甲公司結清本息才能予以解押，這對甲公司來說無異于雪上加霜，只能眼睜睜地看著市值4000萬元的資產因為2000萬元的負債而無法騰挪。

在民法典時代，假若沒有特殊約定，甲公司完全可以通過多種交易方式將這批商鋪以市場價轉讓，從而將抵押物余值變現(xiàn)，幫企業(yè)渡過難關。這時候，乙小貸公司也完全不必擔心，因為民法典賦予的追及力，讓抵押權人可以如影隨形地追隨抵押物，權利堅如磐石。如果有疑慮，乙小貸公司甚至還可以請求將商鋪轉讓價款向他提前還貸或做一個公證提存。

由此可見，民法典對抵押物轉讓制度的重構，既保證了抵押人資產的盤活，也充分保證了抵押權人權益，有利于提升全社會整體資產的流動性，符合物權法物盡其用之法旨。

誠然，民法典的抵押物轉讓規(guī)則對現(xiàn)行物權法是一項重大改進，在全新的法律語境下，合理設計抵押物轉讓規(guī)則對于維護抵押物轉讓各方當事人利益就顯得至關重要。在這方面，民法典也留下了一些嚴峻的問題。

如抵押物易主后，物上保證人隨之發(fā)生變化。而抵押物在不同人手上，對抵押物變現(xiàn)難度、抵押物安全，難免產生差異。如果債權人的交易對手隨意變化，債權人的權益怎樣得到保護呢？

又如抵押合同限制轉讓之約定發(fā)生何等效力？是否需要登記公示？

以上這些問題，都需要在實踐中不斷地摸索與適用，我們也期待及早出臺細化的法律和行政法規(guī)，對該制度予以完善。

法律是治國之重器,良法是善治之前提。筆者認為，民法典物權編，會讓恒產者更有恒心，讓公民財產更“物盡其用”。