崔夏云

摘 要

本文通過分析智能機電設備管理服務創(chuàng)新模式和當前物業(yè)遠程智能管理環(huán)境條件，圍繞系統(tǒng)建立可行性、系統(tǒng)成分、技術(shù)實現(xiàn)等方面研究遠程智能機電物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)途徑，實現(xiàn)智能物業(yè)管理系統(tǒng)對區(qū)域網(wǎng)絡化、智能化、數(shù)字化技術(shù)的管理，進而打造溫馨、現(xiàn)代、先進、低碳的智能化物業(yè)管理模式。

關(guān)鍵詞

遠程智能;機電系統(tǒng);物業(yè)管理

中圖分類號： TU855 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457 . 2020 . 14 . 83

0 前言

借助信息系統(tǒng)加強物業(yè)對遠程智能機電設備的管理，能夠優(yōu)化機電設備管理服務，滿足業(yè)主高質(zhì)量居住要求。遠程智能機電設備的運行和維護是優(yōu)化系統(tǒng)運行性能的技術(shù)活動，從而保證業(yè)主日常生活的高質(zhì)量開展，同時借助智能系統(tǒng)對小區(qū)建筑機電設備進行管理和監(jiān)控，能夠為用戶提供良好的服務品質(zhì)。

1 智能機電設備管理服務模式分析

物業(yè)部門構(gòu)建遠程智能機電管理系統(tǒng)的前提是設備的智能化與管理的信息化，智能機電數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡傳遞后，在信息管理系統(tǒng)上能夠顯示設備狀態(tài)。智能化、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)和理念的發(fā)展使得構(gòu)建智能管理系統(tǒng)成為大勢所趨，體現(xiàn)出大型機電安裝企業(yè)和具有創(chuàng)新意識的物業(yè)管理公司較大的合作可能性。此外，在設備的安裝和調(diào)試過程，智能機電設備的管理和維護能夠落實到建筑設施生命周期的全過程管理模式中。

2 智能物業(yè)機電管理面臨的環(huán)境條件

智能機電物業(yè)管理的實質(zhì)是樓宇智能化，由建筑單體智能化機電設備轉(zhuǎn)變?yōu)檩^高的地域級別，并完成數(shù)據(jù)共享和資源利用。當前遠程機電智能物業(yè)管理系統(tǒng)無須太過復雜的高新技術(shù)支撐，且概念較易理解。例如，歐美國家主流設備廠商相較于系統(tǒng)集成工程的營業(yè)額多出一倍，這說明配套服務的商業(yè)價值高于設備的銷售和集成收益。又如，日本阿自倍爾通過BOSS中心和少量服務站為關(guān)東區(qū)域2000棟建筑、大約1.6萬個的管控節(jié)點提供管理綜合支持服務。當前我國城市化發(fā)展速度迅猛，一般建筑單體有多種品牌的智能機電設備，導致物業(yè)管理控制需要不同子平臺系統(tǒng)支持，使管理系統(tǒng)的管控性、兼容性受到制約。因此，圍繞物業(yè)管理水平、廠家接口壁壘、社會整體需求、人員成本和網(wǎng)絡成本完成遠程智能系統(tǒng)的開發(fā)十分必要。

3 遠程智能機電物業(yè)管理實現(xiàn)研究

3.1 智能機電物業(yè)管理系統(tǒng)構(gòu)建可行性分析

3.1.1 網(wǎng)絡和硬件

當前主流的智能設備廠商均開放全部協(xié)議，關(guān)于設備管理協(xié)議同樣處于封閉狀態(tài)。由于485通信協(xié)議可以實現(xiàn)多種廠商設備之間的數(shù)據(jù)共享，因此若激活市場需求，會借助相關(guān)溝通合作開發(fā)RTU，能夠獲取設備狀態(tài)數(shù)據(jù)，同時具有控制數(shù)據(jù)寫入技術(shù)的可行性，能夠促進互聯(lián)網(wǎng)設置不同接入方式，進而滿足多種連接需求[1]。

3.1.2 客戶需求

對于業(yè)主來說，遠程機電物業(yè)管理系統(tǒng)既可以減少設備維護的成本，又能夠優(yōu)化物業(yè)管理效率和質(zhì)量，并逐漸積累管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)。例如提供設備運行的歷史狀況、設備的優(yōu)化和更換、運行方案的升級優(yōu)化等相關(guān)增值服務，進而優(yōu)化了客戶體驗和物業(yè)管理形象。

3.1.3 軟件管理

目前我國軟件行業(yè)十分發(fā)達，具有多種合作方式和自主開發(fā)模式，技術(shù)層面上能夠滿足系統(tǒng)可行性。系統(tǒng)開發(fā)中最重要的問題是如何正確處理和掌握數(shù)據(jù)，通過科學、高效的管理流程，突出物業(yè)管理企業(yè)和機電安裝施工企業(yè)的優(yōu)勢，以滿足業(yè)主的個性化需求。

3.1.4 社會效益

以社會角度分析，構(gòu)建遠程智能機電物業(yè)管理系統(tǒng)能夠減少智能化設備運行、維護管理工作的任務量和壓力，降低設備管理成本，提升管理質(zhì)量和效率，進而順應國家城市發(fā)展趨勢，并響應智慧城市建設的政策要求和需要。

3.2 系統(tǒng)組成

其一，數(shù)據(jù)采集和管理標準。在構(gòu)建遠程機電物業(yè)系統(tǒng)中，需要結(jié)合設備管理和調(diào)試經(jīng)驗，規(guī)劃和整理智能機電設備的常見數(shù)據(jù)，構(gòu)成數(shù)據(jù)收集、處理的統(tǒng)一性標準。其二，建立健全管理制度。智能機電設備運維、保養(yǎng)有關(guān)管理工作應按照步驟流程，同時明確相關(guān)操作權(quán)限和管理模式。其三，研發(fā)核心設備。設備的研發(fā)可以結(jié)合標準協(xié)議，通過連接子系統(tǒng)獲得數(shù)據(jù)RTU，實現(xiàn)管理系統(tǒng)和智能設備之間的數(shù)據(jù)交互。其四，信息管理系統(tǒng)。此系統(tǒng)的作用主要包含以下內(nèi)容：首先，數(shù)據(jù)處理、匯總、工單觸發(fā)等部分的響應中心系統(tǒng)。其次，不同于RTU連接監(jiān)控單體，其應用于響應中心和網(wǎng)絡系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交互系統(tǒng)。最后，實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理部門之間的服務拓展系統(tǒng)。其五，響應中心。為了體現(xiàn)遠程機電物業(yè)管理模式的內(nèi)在價值，應結(jié)合客戶實際情況構(gòu)建響應中心，并安排管理人員和骨干技術(shù)人員配合服務點、分站、單體建筑管理工作，以滿足客戶需求。

3.3 基于BIM的物業(yè)管理系統(tǒng)實現(xiàn)

3.3.1 功能作用

物業(yè)管理的主要工作是設備管理，智能化建筑的出現(xiàn)促進了物業(yè)管理管理工作的發(fā)展。將BIM技術(shù)應用于物業(yè)管理中既可以掌握機電系統(tǒng)生命周期的數(shù)據(jù)信息，又能實時查看其運行狀況。BIM技術(shù)的應用可以對機電設備完成監(jiān)控，并構(gòu)建專家知識庫，隨時對設備故障做出預警。BIM技術(shù)利用定位跟蹤功能，結(jié)合監(jiān)控視頻設備識別區(qū)域內(nèi)異常情況，并監(jiān)控建筑入口、地下停車場、電梯、步梯等區(qū)域的流量和問題。

3.3.2 物業(yè)運維的子系統(tǒng)集成

當前物業(yè)運維管理系統(tǒng)具有多種子系統(tǒng)，其構(gòu)建標準不一，因此容易出現(xiàn)不兼容問題。BIM技術(shù)將子系統(tǒng)相互融合，借助中間技術(shù)完成系統(tǒng)集成操作。例如，可以將OPC技術(shù)作為系統(tǒng)集成的媒介，結(jié)合系統(tǒng)端接口標準通過DCOM/COM技術(shù)構(gòu)建集成管理平臺。其中，DCOM針對COM技術(shù)進行拓展，通過廣域網(wǎng)、局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)對象通信。借助DCOM技術(shù)物業(yè)管理部門可以了解區(qū)域內(nèi)實時情況，及時響應業(yè)主的需求。DCOM可以提供服務器和客戶端的接口，完成多種計算機之間程序的互邀?；贒COM的物業(yè)運行維護系統(tǒng)能夠完成智能建筑的高端化管理，將局域工作站作為客戶端，通過接口完成子系統(tǒng)的連接和通信，共同實物業(yè)運維的集成化管理。

3.3.3 BIM技術(shù)的應急應用優(yōu)勢

當前物業(yè)運維信息技術(shù)系統(tǒng)包含：維護管理系統(tǒng)、文檔管理系統(tǒng)、電樓宇自動化系統(tǒng)、能量管理系統(tǒng)等[2]。這些技術(shù)能夠提升物業(yè)運維管理工作質(zhì)量和效率，但數(shù)據(jù)較為分散，甚至需要手動輸入。BIM技術(shù)可以實現(xiàn)兼容和集成，并具備可視化管理優(yōu)勢。例如，發(fā)生火災時，電梯也許會在超高層建筑的救援中發(fā)揮一定作用。當前火災發(fā)生后，電梯不可用作業(yè)主疏散工具，此時物業(yè)管理人員和防控指揮部人員可以通過大屏幕及時查看火災的具體位置、電梯運行數(shù)據(jù)、傳播區(qū)域，快速指導業(yè)主們疏散，并借助多種傳感器引導大家向步梯方向撤離。又如，電纜線、管道等處出現(xiàn)漏水問題時，通過BIM技術(shù)物業(yè)管理人員能夠直接觀察到浸水區(qū)域機電系統(tǒng)的三維、平面圖像，針對性采取維修措施。

3.4 BIM與其他技術(shù)結(jié)合的物業(yè)管理系統(tǒng)

3.4.1 BIM技術(shù)與監(jiān)控系統(tǒng)的結(jié)合應用

由于物業(yè)設備的維修成本很高，導致建筑和機電設備的維修周期較短，進而增加了資金的投入量。將BIM技術(shù)應用于物業(yè)運維管理中，可以聯(lián)合監(jiān)控系統(tǒng)實時查看物業(yè)機電運行情況，預測設備今后可能出現(xiàn)的故障問題，加強維護和預防工作，避免設備故障影響業(yè)主使用體驗感。將監(jiān)控系統(tǒng)和BIM相結(jié)合能夠了解物業(yè)機電設備的運行情況，若出現(xiàn)故障可以自動開啟報修功能，快速制定維護方案。

3.4.2 基于RFID、云計算技術(shù)的物業(yè)管理系統(tǒng)

借助RFID、云計算技術(shù)能夠構(gòu)建建筑三維模型（BIM），突出物業(yè)管理的數(shù)字化、可視化特點，并記錄物業(yè)管理中的數(shù)據(jù)和信息，在之后運維過程中增加機電設備、物體的信息，如閥門、空調(diào)參數(shù)等要素。在此系統(tǒng)中，設備構(gòu)件均有自己的編碼，進而自動生成二維碼，加強現(xiàn)實和虛擬世界的聯(lián)系，機電設備和相關(guān)物體的信息能夠借助感應器上傳到系統(tǒng)中，通過云計算技術(shù)完成物業(yè)管理的可視化和智能化控制。

比如，在物業(yè)能源管理中，通過安裝具有傳感性的水表、電表、煤氣表，收集能源信息，借助功能管理模塊統(tǒng)計分析不同區(qū)域業(yè)主每日、每周用電量，并對電能等其他能源的異常使用提出警告。又如，在機電設備的管理模塊，通過物業(yè)管理系統(tǒng)能夠集成所有設備信息，對其開展查閱、搜索、定位等功能，如機電設備的靜態(tài)供應商、設備參數(shù)、使用期限、維保記錄等，并將設備維保時間和使用壽命錄入系統(tǒng)中，到期提醒工作人員自行更換或維修[3]。此外，還可以查詢設備運行參數(shù)，例如顯示空調(diào)系統(tǒng)制冷、制熱情況，空調(diào)溫度，若運行情況一切正常則顯示綠色;若存在故障則用紅色表示，同時可以實現(xiàn)歷史查詢。

3.5 基于單片機和傳感器的遠程智能控制系統(tǒng)的應用

3.5.1 案例概述

某小區(qū)物業(yè)開展轄區(qū)路燈基礎(chǔ)設施建設，構(gòu)建基于單片機的遠程智能路燈控制系統(tǒng)。此系統(tǒng)可以對不同季節(jié)、白晝特點、陰晴天對路燈完成智能控制，當路燈設備出現(xiàn)故障后，能夠及時告知物業(yè)維修人員故障位置，通過應用傳感器、通信電路等設備突出物業(yè)遠程控制的智能化和自動化。

3.5.2 系統(tǒng)軟件設計

遠程智能物業(yè)路燈控制系統(tǒng)的軟件設計中，主要包含單片機數(shù)據(jù)處理、底層傳感器部分、WIFI通信傳輸部分。通過軟件設計能夠發(fā)揮遠程智能控制系統(tǒng)的優(yōu)勢，滿足物業(yè)燈光設計需求。因此，可以借助科學的軟件開發(fā)針對硬件完成設計，科學調(diào)度硬件資源。其一，設計底層傳感器和單片機數(shù)據(jù)處理模塊，單片機部分主要分為控制數(shù)據(jù)輸出和數(shù)據(jù)處理兩類。數(shù)據(jù)輸出控制實際上是將單片機處理后的數(shù)據(jù)結(jié)合預設功能進行輸出和展示[4]。數(shù)據(jù)處理則包含數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)濾波等環(huán)節(jié)。其二，設計WIFI調(diào)用子程序，完成遠程輸送。

3.5.3 WIFI硬件電路設計

其一，通信電路設計。本案例采用ESP8266通信芯片，具有極低的功耗、科學的封裝尺寸;將業(yè)主物理設備連接到WIFI中，完成局域網(wǎng)和護理網(wǎng)的通信，實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)功能。其二，單片機系統(tǒng)電路。系統(tǒng)中采用51單片機，借助其引腳P2.6讀取環(huán)境檢測模塊的高低電平。此單片機中具有時鐘電路、片內(nèi)振蕩器、閃速存儲器等工具，將引腳P2.7與路燈控制模塊相連能夠發(fā)出路燈開關(guān)指令，并在使用時添加晶振電路、復位電路形成單片機最小系統(tǒng)。其三，環(huán)境檢測電路設計。檢測環(huán)境明暗度主要通過A/D轉(zhuǎn)換芯片ADC0832和光敏電阻組成，能夠與時鐘模塊相配合，控制路燈開關(guān)。當單片機讀取數(shù)據(jù)后，可以對其進行加工處理，依據(jù)不同光照強度信號轉(zhuǎn)變電壓值，將其變?yōu)閿?shù)字信號，再輸出到控制開關(guān)模塊。

4 結(jié)論

基于遠程智能機電的物業(yè)管理系統(tǒng)可以由單體建筑管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾怼Ｒ虼?，需要分析并探究智能物業(yè)設備系統(tǒng)構(gòu)建環(huán)境和可行性，研究遠程智能物業(yè)管理系統(tǒng)的組成結(jié)構(gòu)，為今后小區(qū)物業(yè)建立智能化機電系統(tǒng)提供理論支持，突出現(xiàn)代化物業(yè)智能系統(tǒng)建設的智能化、現(xiàn)代化、個性化。

參考文獻

[1]李麒，袁文清，楊大雷.遠程智能運維——設備管理的必由之路[J].寶鋼技術(shù)，2019（06）：13-16.