喬業(yè)勝

摘 要 近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱受到各方關(guān)注，房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的問題。本文從房地產(chǎn)的功能角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的博弈分析，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，最后提出我國(guó)抑制房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 價(jià)格 “GDP主義” 博弈分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入了快速增長(zhǎng)的軌道。但與此同時(shí)，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。一方面，投資額、開發(fā)面積、銷售量和價(jià)格都比以前大幅增長(zhǎng);另一方面，房地產(chǎn)空置率繼續(xù)保持高位，房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的問題。

房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格偏離價(jià)值持續(xù)上漲的一種現(xiàn)象，資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，很容易造成金融危機(jī)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成沉重打擊。

二、房地產(chǎn)泡沫成因?的博弈分析

（一）土地拍賣過(guò)程的博弈抬高了地價(jià)，是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)原因

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，究其根本，應(yīng)該是土地拍賣中的博弈使地價(jià)過(guò)高。我國(guó)的土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的40%左右，成為影響房?jī)r(jià)的首要因素。土地價(jià)格上漲，以土地價(jià)格為基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)自然也會(huì)上漲。

我國(guó)是土地公有制國(guó)家，土地雖然屬于國(guó)家所有，但價(jià)格仍居高不下，主要原因在于土地拍賣制度。地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)博弈決定土地拍賣價(jià)格，誰(shuí)出價(jià)高，誰(shuí)就擁有土地開發(fā)權(quán)，這本身會(huì)使拍賣價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值很多;我國(guó)的土地供應(yīng)長(zhǎng)期存在寡頭壟斷，土地供應(yīng)量不足，從供給方面抬高了土地價(jià)格;同時(shí)地方政府把土地拍賣收入作為地方財(cái)政的主要來(lái)源，土地出讓收入在地方財(cái)政收入中的地位舉足輕重，地方政府自然會(huì)想方設(shè)法抬高土地價(jià)格，即使土地屬于國(guó)家，土地拍賣價(jià)格仍將保持高位;另外，地方政府由于其行政部門的屬性，擁有土地的壟斷權(quán)和財(cái)政權(quán)，在與開發(fā)商的博弈中處于優(yōu)勢(shì)地位。種種原因都推動(dòng)了土地拍賣價(jià)格的居高不下。

（二）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能定位錯(cuò)誤，是房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因

房地產(chǎn)兼具經(jīng)濟(jì)功能（投資、消費(fèi)）和社會(huì)功能（保障人們居住權(quán)），房地產(chǎn)政策不僅僅是經(jīng)濟(jì)政策，更應(yīng)該是社會(huì)政策。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的定位錯(cuò)誤是指把房地產(chǎn)政策視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被過(guò)分凸顯，而其應(yīng)該得到重視的社會(huì)功能（保障人們基本生活需求）卻被忽視。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)是包括從中央到地方各級(jí)政府GDP的重要甚至主要組成部分。在“GDP主義”的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)功能為生產(chǎn)（建設(shè)）性投資，而非社會(huì)性投資，從而剝奪了房地產(chǎn)的公共性。

房地產(chǎn)應(yīng)被視為特殊社會(huì)商品而不是投資品。但在“GDP主義”構(gòu)架內(nèi)，房地產(chǎn)的唯一考量是利潤(rùn)。這樣，無(wú)論置業(yè)者、開發(fā)商還是地方政府，都想從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得巨額利益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為投機(jī)性的市場(chǎng)。甚至在某種程度上，開發(fā)商與地方政府已經(jīng)成為一種特殊的利益共同體，其逐利性推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化。

（三）“GDP主義”下利益相關(guān)者的博弈助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫

1.地方政府與中央政府的博弈。在不同的發(fā)展目標(biāo)下，地方政府在與中央政府的博弈中的關(guān)系是不同的。地方政府的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是充分就業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而中央政府追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定價(jià)格，充分就業(yè)，維持國(guó)際收支平衡等。從提高績(jī)效的角度來(lái)看，地方政府有推動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極性，而開發(fā)房地產(chǎn)是促進(jìn)GDP增長(zhǎng)最有效、最保險(xiǎn)也是最簡(jiǎn)單的方式，不用擔(dān)心環(huán)境污染，不需要推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新，沒有必要提高政府管理水平，只靠賣地就能在短期內(nèi)促進(jìn)GDP大幅增長(zhǎng)。

2.地方政府與房地產(chǎn)商的博弈。我國(guó)的土地供應(yīng)長(zhǎng)期存在寡頭壟斷，土地供應(yīng)量不足，從供給方面抬高了土地價(jià)格;同時(shí)地方政府把土地拍賣收入作為地方財(cái)政的主要來(lái)源，土地出讓收入在地方財(cái)政收入中的地位舉足輕重，地方政府自然會(huì)想方設(shè)法太高土地價(jià)格。種種原因都推動(dòng)了土地拍賣價(jià)格的居高不下。

3.房地產(chǎn)商與購(gòu)房者的博弈。一方面，在開發(fā)商與消費(fèi)者博弈的過(guò)程中，開發(fā)商通過(guò)各種手段營(yíng)造出一種房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲的輿論氛圍，通過(guò)惜售來(lái)制造房屋供不應(yīng)求的假象，讓潛在的購(gòu)房者非理性地?fù)屬?gòu)房屋，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。另一方面，購(gòu)房者中除了對(duì)房屋的居住需求者之外，還有很多房地產(chǎn)投機(jī)者，在預(yù)測(cè)某地房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值后，先利用自有資金的集結(jié)在該地大量買房，推動(dòng)該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，利用其他人對(duì)房?jī)r(jià)的積極預(yù)期，在房?jī)r(jià)漲到一定程度后迅速出手，賺得盆滿缽滿后再前往下一地繼續(xù)炒房。

綜上，在“GDP主義”的框架之下，房地產(chǎn)商、購(gòu)房者、地方政府等各方利益主體的逐利性共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。要想抑制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，根本方法就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)政策從經(jīng)濟(jì)政策到社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的社會(huì)保障作用。

三、結(jié)論和建議

通過(guò)以上分析，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出以下建議：第一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策到社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型。盡量把房地產(chǎn)作為社會(huì)福利的一面與作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一面在制度上區(qū)分開。第二，調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系，改革行政體制和政績(jī)考核制度，減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。第三，中央和地方政府要增加社會(huì)性投資，努力滿足家庭住房的基本需要。第四，建立一套針對(duì)住房市場(chǎng)的系統(tǒng)規(guī)范的政策和法律體系，保障居民居住權(quán)。建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，防止投機(jī)行為。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的商品市場(chǎng)，普通商品市場(chǎng)遵循的規(guī)則并不適用。住房市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終目標(biāo)不是創(chuàng)造越多的產(chǎn)值和盈利就越好，它的根本目的應(yīng)該是為社會(huì)提供盡可能多的、人們負(fù)擔(dān)得起的高質(zhì)量的住房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

（作者單位為海陽(yáng)市機(jī)關(guān)事務(wù)服務(wù)中心）

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