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        “GDP主義”助長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

        2020-07-30 13:55:34喬業(yè)勝
        經(jīng)營(yíng)者 2020年14期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫博弈分析價(jià)格

        喬業(yè)勝

        摘 要 近年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱受到各方關(guān)注,房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的問題。本文從房地產(chǎn)的功能角度出發(fā),通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的博弈分析,說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因,最后提出我國(guó)抑制房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議。

        關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 價(jià)格 “GDP主義” 博弈分析

        一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

        近些年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入了快速增長(zhǎng)的軌道。但與此同時(shí),我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。一方面,投資額、開發(fā)面積、銷售量和價(jià)格都比以前大幅增長(zhǎng);另一方面,房地產(chǎn)空置率繼續(xù)保持高位,房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的問題。

        房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格偏離價(jià)值持續(xù)上漲的一種現(xiàn)象,資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí),必然會(huì)發(fā)生暴跌,房地產(chǎn)泡沫一旦破裂,很容易造成金融危機(jī),對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成沉重打擊。

        二、房地產(chǎn)泡沫成因?的博弈分析

        (一)土地拍賣過程的博弈抬高了地價(jià),是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)原因

        我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲,究其根本,應(yīng)該是土地拍賣中的博弈使地價(jià)過高。我國(guó)的土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的40%左右,成為影響房?jī)r(jià)的首要因素。土地價(jià)格上漲,以土地價(jià)格為基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)自然也會(huì)上漲。

        我國(guó)是土地公有制國(guó)家,土地雖然屬于國(guó)家所有,但價(jià)格仍居高不下,主要原因在于土地拍賣制度。地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商通過博弈決定土地拍賣價(jià)格,誰(shuí)出價(jià)高,誰(shuí)就擁有土地開發(fā)權(quán),這本身會(huì)使拍賣價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值很多;我國(guó)的土地供應(yīng)長(zhǎng)期存在寡頭壟斷,土地供應(yīng)量不足,從供給方面抬高了土地價(jià)格;同時(shí)地方政府把土地拍賣收入作為地方財(cái)政的主要來(lái)源,土地出讓收入在地方財(cái)政收入中的地位舉足輕重,地方政府自然會(huì)想方設(shè)法抬高土地價(jià)格,即使土地屬于國(guó)家,土地拍賣價(jià)格仍將保持高位;另外,地方政府由于其行政部門的屬性,擁有土地的壟斷權(quán)和財(cái)政權(quán),在與開發(fā)商的博弈中處于優(yōu)勢(shì)地位。種種原因都推動(dòng)了土地拍賣價(jià)格的居高不下。

        (二)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能定位錯(cuò)誤,是房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因

        房地產(chǎn)兼具經(jīng)濟(jì)功能(投資、消費(fèi))和社會(huì)功能(保障人們居住權(quán)),房地產(chǎn)政策不僅僅是經(jīng)濟(jì)政策,更應(yīng)該是社會(huì)政策。

        對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的定位錯(cuò)誤是指把房地產(chǎn)政策視為經(jīng)濟(jì)政策,其GDP功能(對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn))被過分凸顯,而其應(yīng)該得到重視的社會(huì)功能(保障人們基本生活需求)卻被忽視。

        我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中,房地產(chǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源。換句話說(shuō),房地產(chǎn)是包括從中央到地方各級(jí)政府GDP的重要甚至主要組成部分。在“GDP主義”的指導(dǎo)下,房地產(chǎn)功能為生產(chǎn)(建設(shè))性投資,而非社會(huì)性投資,從而剝奪了房地產(chǎn)的公共性。

        房地產(chǎn)應(yīng)被視為特殊社會(huì)商品而不是投資品。但在“GDP主義”構(gòu)架內(nèi),房地產(chǎn)的唯一考量是利潤(rùn)。這樣,無(wú)論置業(yè)者、開發(fā)商還是地方政府,都想從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得巨額利益,使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為投機(jī)性的市場(chǎng)。甚至在某種程度上,開發(fā)商與地方政府已經(jīng)成為一種特殊的利益共同體,其逐利性推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化。

        (三)“GDP主義”下利益相關(guān)者的博弈助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫

        1.地方政府與中央政府的博弈。在不同的發(fā)展目標(biāo)下,地方政府在與中央政府的博弈中的關(guān)系是不同的。地方政府的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是充分就業(yè),促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而中央政府追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),穩(wěn)定價(jià)格,充分就業(yè),維持國(guó)際收支平衡等。從提高績(jī)效的角度來(lái)看,地方政府有推動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極性,而開發(fā)房地產(chǎn)是促進(jìn)GDP增長(zhǎng)最有效、最保險(xiǎn)也是最簡(jiǎn)單的方式,不用擔(dān)心環(huán)境污染,不需要推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新,沒有必要提高政府管理水平,只靠賣地就能在短期內(nèi)促進(jìn)GDP大幅增長(zhǎng)。

        2.地方政府與房地產(chǎn)商的博弈。我國(guó)的土地供應(yīng)長(zhǎng)期存在寡頭壟斷,土地供應(yīng)量不足,從供給方面抬高了土地價(jià)格;同時(shí)地方政府把土地拍賣收入作為地方財(cái)政的主要來(lái)源,土地出讓收入在地方財(cái)政收入中的地位舉足輕重,地方政府自然會(huì)想方設(shè)法太高土地價(jià)格。種種原因都推動(dòng)了土地拍賣價(jià)格的居高不下。

        3.房地產(chǎn)商與購(gòu)房者的博弈。一方面,在開發(fā)商與消費(fèi)者博弈的過程中,開發(fā)商通過各種手段營(yíng)造出一種房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲的輿論氛圍,通過惜售來(lái)制造房屋供不應(yīng)求的假象,讓潛在的購(gòu)房者非理性地?fù)屬?gòu)房屋,進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。另一方面,購(gòu)房者中除了對(duì)房屋的居住需求者之外,還有很多房地產(chǎn)投機(jī)者,在預(yù)測(cè)某地房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值后,先利用自有資金的集結(jié)在該地大量買房,推動(dòng)該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲,利用其他人對(duì)房?jī)r(jià)的積極預(yù)期,在房?jī)r(jià)漲到一定程度后迅速出手,賺得盆滿缽滿后再前往下一地繼續(xù)炒房。

        綜上,在“GDP主義”的框架之下,房地產(chǎn)商、購(gòu)房者、地方政府等各方利益主體的逐利性共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。要想抑制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展,根本方法就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)政策從經(jīng)濟(jì)政策到社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型,充分發(fā)揮房地產(chǎn)的社會(huì)保障作用。

        三、結(jié)論和建議

        通過以上分析,針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出以下建議:第一,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策到社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型。盡量把房地產(chǎn)作為社會(huì)福利的一面與作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一面在制度上區(qū)分開。第二,調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系,改革行政體制和政績(jī)考核制度,減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。第三,中央和地方政府要增加社會(huì)性投資,努力滿足家庭住房的基本需要。第四,建立一套針對(duì)住房市場(chǎng)的系統(tǒng)規(guī)范的政策和法律體系,保障居民居住權(quán)。建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制,防止投機(jī)行為。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的商品市場(chǎng),普通商品市場(chǎng)遵循的規(guī)則并不適用。住房市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終目標(biāo)不是創(chuàng)造越多的產(chǎn)值和盈利就越好,它的根本目的應(yīng)該是為社會(huì)提供盡可能多的、人們負(fù)擔(dān)得起的高質(zhì)量的住房,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

        (作者單位為海陽(yáng)市機(jī)關(guān)事務(wù)服務(wù)中心)

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