李蓉

【摘 要】 目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的大小顯得尤為重要，提高其經(jīng)濟(jì)效率有助于提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平。在考慮區(qū)域的差異性和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)性的前提下，首先利用DEA-Malmquist指數(shù)分析法，以我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)（不包括臺(tái)灣、香港和澳門）作為獨(dú)立的決策單元進(jìn)行分析研究，得到2006-2015年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的變化情況，通過(guò)對(duì)不同省市自治區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率變化的分析，得到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率較高的省市自治區(qū)，為其他地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的提升提供啟示。

【關(guān)鍵詞】DEA-Malmquist指數(shù)分析 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)

一、引言

根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論，技術(shù)創(chuàng)新與效率改進(jìn)有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)增強(qiáng)行業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力 [1]。作為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著先導(dǎo)性和主導(dǎo)性的作用，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。近幾年來(lái)，學(xué)界從眾多角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率進(jìn)行了廣泛、深入的研究。

1.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率研究概述

近年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究主要集中在信貸支持、宏觀調(diào)控政策等層面。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率的研究，一部分學(xué)者集中于微觀角度，即對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效水平的評(píng)價(jià)研究。王堅(jiān)強(qiáng)利測(cè)度57家房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)投資效率，發(fā)現(xiàn)促進(jìn)效率增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿κ且?guī)模效益[2]。陳增壽等人，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)作研究分析發(fā)現(xiàn)，資本結(jié)構(gòu)調(diào)整速度與諸多因素顯著相關(guān) [3]。

一部分學(xué)者是站在全國(guó)的視角，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域效率水平進(jìn)行測(cè)度，而且是對(duì)區(qū)域、省際之間的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率作對(duì)比分析。曾昭法實(shí)證表明效率水平隨地域呈現(xiàn)明顯差異，東中西部地區(qū)開(kāi)發(fā)效率水平差距不斷縮小，各區(qū)域內(nèi)部省市效率差異較大[4];方金金實(shí)證發(fā)現(xiàn)，全國(guó)各省市房地產(chǎn)業(yè)基本上都處在規(guī)模報(bào)酬遞減階段[5];陸穎婷等人研究了無(wú)錫市房地產(chǎn)交易活躍、去庫(kù)存成效顯著的原因，試圖為其他城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供啟示 [6]。

2.DEA方法、Malmquist指數(shù)運(yùn)用實(shí)例概述

總體上，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效分析已經(jīng)具備一定的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)，而要科學(xué)地評(píng)價(jià)區(qū)域經(jīng)濟(jì)效率，就必須考慮到區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一項(xiàng)涉及多投入和多產(chǎn)出的復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，Charnes和Cooper等人在1978年提出的數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（DEA），就是用來(lái)評(píng)價(jià)具有多投入多產(chǎn)出的同類決策單元的相對(duì)效率，它能用較為簡(jiǎn)便的算法對(duì)決策單元進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)比較。該方法被廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)效率分析、技術(shù)創(chuàng)新效率分析、環(huán)境效率分析等多個(gè)領(lǐng)域。馮晨鵬等人運(yùn)用改進(jìn)的非徑向ZSG-DEA模型，對(duì)我國(guó)30個(gè)行政區(qū)域的環(huán)境綜合效率與各維度非期望產(chǎn)出的效率進(jìn)行測(cè)度，結(jié)果表明亟需調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[7]。

在動(dòng)態(tài)條件下，當(dāng)生產(chǎn)資源配置效率水平和技術(shù)水平同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)可以很好的反映二者的總體變化情況。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)全要素的研究取得了豐富的成果。Kao對(duì)臺(tái)灣非壽險(xiǎn)行業(yè)效率進(jìn)行了評(píng)價(jià)分析，Arabi等則慮了非期望產(chǎn)出對(duì)效率的負(fù)面影響，對(duì)生產(chǎn)效率進(jìn)行研究。陳一博對(duì)50家創(chuàng)業(yè)板上市公司2007-2011年的生產(chǎn)率變動(dòng)作測(cè)度分析 [9]。

在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策出現(xiàn)明顯的差異化。據(jù)此，本文將綜合上述研究方法——運(yùn)用DEA-Malmquist指數(shù)分析法，對(duì)我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率進(jìn)行測(cè)度，并對(duì)各省市自治區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率進(jìn)行橫向和縱向的比較，得到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率較高的省市自治區(qū)，為其他地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的提升提供啟示。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)的投入產(chǎn)出指標(biāo)

利用DEA方法分析，首先要選取合理的指標(biāo)體系，來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)績(jī)效的投入和產(chǎn)出。本文選取的指標(biāo)體系如表1所示，指標(biāo)選取的樣本空間為2006-2015年31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于國(guó)泰君安數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)模型

（一）模型的選擇

1.DEA方法及基本模型

DEA給出了一種有效的方法用于估計(jì)多投入、多產(chǎn)出的經(jīng)驗(yàn)有效生產(chǎn)前沿面，在給定一組包含多投入、多產(chǎn)出的決策單元集合的條件下，不需要權(quán)衡變量的任何先驗(yàn)信息，就能夠確定一個(gè)有效的生產(chǎn)前沿面或最佳實(shí)踐。在有效前沿面上的決策單元主要分為兩種情況：一是在給定投入量下的最大產(chǎn)出;二是在給定產(chǎn)出量下的最少投入。作為有效衡量決策單元技術(shù)效率的度量，DEA給出了他們的效率值，其中，效率值為1的決策單元稱為前沿（有效）決策單元。

DEA主要分為C2R模型和BC2模型，二者的假設(shè)條件不同。前者適用于規(guī)模報(bào)酬不變的假設(shè)條件，后者適用于規(guī)模報(bào)酬變動(dòng)情況下決策單元相對(duì)有效性的評(píng)價(jià)問(wèn)題，且能夠同時(shí)評(píng)價(jià)技術(shù)有效性和規(guī)模有效性。Tone提出了基于松弛變量的SBM模型，該模型相對(duì)于上述的兩種傳統(tǒng)模型，能夠得到更加精準(zhǔn)的效率值，屬于DEA方法在改進(jìn)后的擴(kuò)展模型。

2.Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)

Malmquist指數(shù)由Malmquist首次提出，主要用來(lái)分析投入消耗的數(shù)量變化。F?re等則建立了基于DEA的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)用以度量跨期生產(chǎn)率的變化，該方法已經(jīng)被證明是一種能夠很好度量決策單元生產(chǎn)率變化的工具。在動(dòng)態(tài)條件下，當(dāng)生產(chǎn)的技術(shù)效率水平和資源配置效率同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)可以很好的描述二者的總體變化情況。

Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)的實(shí)質(zhì)是利用兩個(gè)不同時(shí)刻的距離函數(shù)的幾何平均值，來(lái)描述生產(chǎn)率的變化。通過(guò)兩個(gè)單獨(dú)時(shí)期以及兩個(gè)混合時(shí)期的測(cè)度值，計(jì)算得到Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)M0。

M0為輸入導(dǎo)向型Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)，刻畫t時(shí)期和t+1時(shí)期的生產(chǎn)率變化。若M0>1，則表明生產(chǎn)率下降;若M0=1，說(shuō)明生產(chǎn)率保持不變;若M0<1，則表示生產(chǎn)率上升。

對(duì)特定的決策單元，將M0進(jìn)行改進(jìn)，同時(shí)衡量技術(shù)效率的變化和技術(shù)的變化，生產(chǎn)前沿面的移動(dòng)由技術(shù)的變化所反映。形式如下：

其中，

TEC0測(cè)度的是從t時(shí)期到t+1時(shí)期技術(shù)效率的變化，當(dāng)TEC0>1時(shí)，技術(shù)效率提高;當(dāng)TEC0=1 時(shí)，技術(shù)效率保持不變;當(dāng)TEC0<1時(shí)，反之。FS0則度量了從t時(shí)期到t+1時(shí)期技術(shù)水平的變化，F(xiàn)S0>1，說(shuō)明技術(shù)水平進(jìn)步;若FS0=1，說(shuō)明技術(shù)水平保持不變;若FS0<1，說(shuō)明技術(shù)水平退步。

（二）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率實(shí)證評(píng)價(jià)

以2006-2015年我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)為決策單元，采用基于輸入導(dǎo)向型的規(guī)模報(bào)酬不變的DEA模型，測(cè)度我國(guó)各省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率。結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率平均上升0.04%，整體可觀。大部分城市都處在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的前沿面，只有4個(gè)省份都處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無(wú)效率狀態(tài)，相對(duì)效率值小于1;對(duì)技術(shù)效率和技術(shù)進(jìn)步效率測(cè)度結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)整體的平均技術(shù)效率和技術(shù)進(jìn)步效率均大于1，即我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在研究的這十年間相對(duì)效率有所提升，且生產(chǎn)前沿面向上移動(dòng)，出現(xiàn)了技術(shù)進(jìn)步，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)較為理想。

將我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)按照地理區(qū)位進(jìn)行劃分，分別測(cè)度四個(gè)地理區(qū)域的技術(shù)效率變化、技術(shù)進(jìn)步變化和生產(chǎn)率變化。結(jié)果顯示，東部地區(qū)的技術(shù)進(jìn)步變化和生產(chǎn)率變化高于其他三個(gè)區(qū)域，而技術(shù)效率卻排第三，說(shuō)明東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行效率提升主要來(lái)源于技術(shù)進(jìn)步水平的提升，中部地區(qū)三個(gè)效率值排名均為最后，且均低于平均水平，說(shuō)明中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率亟待提升;西部地區(qū)和東北地區(qū)的技術(shù)水平較高，而技術(shù)進(jìn)步水平和生產(chǎn)率指數(shù)均低于平均水平，說(shuō)明生產(chǎn)技術(shù)方面仍有待改進(jìn)。

進(jìn)一步的，從平均經(jīng)濟(jì)效率值可以看出，各省市自治區(qū)均存在效率值小于1的年份，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率存在一定的波動(dòng)性，同時(shí)各地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率存在明顯的差異。2008年除遼寧省和甘肅省外，其余各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率均出現(xiàn)明顯下滑，且效率值低于1，說(shuō)明2008年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了巨大的沖擊，2009年上海市和四川省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率出現(xiàn)顯著提升，分別高達(dá)2.15、2.19，根據(jù)測(cè)度結(jié)果可知其生產(chǎn)效率的提升源于技術(shù)效率和技術(shù)進(jìn)步效率的提高;省市之間相對(duì)差距最小的是2014年的江西省（1.141）和黑龍江?。?.573）?？紤]到數(shù)據(jù)的異常性，在此不對(duì)西藏自治區(qū)進(jìn)行分析，可以看出在十年間房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率波動(dòng)最大的是上海市（1.593），波動(dòng)最小的是內(nèi)蒙古自治區(qū)（0.29）。

如圖1所示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率總體水平呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的狀態(tài)，沿一水平線上下波動(dòng);東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率變化波動(dòng)較大，相對(duì)2008年，生產(chǎn)率在2009年出現(xiàn)了明顯的提高，在之后的幾年則處在平穩(wěn)水平;而西部地區(qū)長(zhǎng)期處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無(wú)效率狀態(tài)，僅有2007、2009和2011年效率值高于1，其余年份相對(duì)效率值均低于1，說(shuō)明我國(guó)西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍有很大提升空間;中部地區(qū)相較于西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為良好，但仍有待改善，在研究期限內(nèi)，有一半年份的生產(chǎn)率水平處在無(wú)效率狀態(tài)，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，從2009-2013年持續(xù)下滑，到2014年后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率逐步上升。東北三省在2006-2013年的效率較為平穩(wěn)，在2014年時(shí)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率出現(xiàn)明顯下降，處于全國(guó)最低水平，在2015年時(shí)有所提升。

四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)

通過(guò)采用基于DEA的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率進(jìn)行測(cè)算、分解，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，對(duì)我國(guó)各省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率運(yùn)行情況進(jìn)行橫向分析和縱向比較，最終得出了以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1.從整體來(lái)看，我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)2005-2016年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率整體趨于良好態(tài)勢(shì)，在一定范圍內(nèi)上下波動(dòng);在所研究時(shí)期內(nèi)，Malmquist效率均值高達(dá)1.042，其技術(shù)進(jìn)步率和相對(duì)技術(shù)效率平均值分別為1.045、1.014，表明該行業(yè)技術(shù)水平在不斷改進(jìn)提高。

2.從區(qū)域發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯的區(qū)域性差異，東部地區(qū)整體效率值排名靠前，上海市、江蘇省、福建省、浙江省位居前4名;其中除福建外，另外三個(gè)省均屬于我國(guó)東部沿海綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)。東北地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率情況總體相近，中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，效率較低，存在技術(shù)衰退的現(xiàn)象。

3.從經(jīng)濟(jì)效率發(fā)展的時(shí)間序列來(lái)看，在2008年后，全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率均有所下降，全國(guó)平均經(jīng)濟(jì)效率保持在0.95上下波動(dòng);2015年經(jīng)濟(jì)效率有所提高，達(dá)到1.095。房地產(chǎn)業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效率表明，從整體上來(lái)看，在2008年后，該行業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，總體的經(jīng)濟(jì)效率有所下降，這可能是由于技術(shù)進(jìn)步率下降所導(dǎo)致的，在2015年后，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)緩慢回暖，經(jīng)濟(jì)效率也得到了有效的提升，但仍有一定的改善空間。

五、對(duì)策和建議

1.政府加強(qiáng)政策導(dǎo)向作用，著力推動(dòng)中西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率存在明顯差異，且區(qū)域性特征明顯，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有趨利性，加強(qiáng)政策引導(dǎo)作用，能夠從宏觀層面實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，避免房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向兩極化。

2.各省市自治區(qū)加強(qiáng)人才培養(yǎng)和人才吸引，注重高素質(zhì)人才培養(yǎng)。效率的提高創(chuàng)新離不開(kāi)高技術(shù)人才，高素質(zhì)人才的流失是部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率地下的重要原因。

3.各省市自治區(qū)要不斷進(jìn)行技術(shù)革新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè)，包含建筑業(yè)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高城市化水平的重要前提。

4.加強(qiáng)區(qū)域特色化發(fā)展，因地制宜，實(shí)現(xiàn)資源整合，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。專業(yè)化程度的提高有利于提高產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率，推動(dòng)行業(yè)的高效快速發(fā)展，但要注意避免因發(fā)展過(guò)快導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫，始終堅(jiān)持房屋的居住性原則。

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